Henry Gallego (Ktesios): “Planeamos liderar otra operación corporativa de fusión”

Henry Gallego, director ejecutivo de Ktesios socimi, es experto en el mercado inmobiliario español y los mercados de capitales, con una amplia experiencia en la estructuración y gestión de vehículos de inversión. Antes de fundar RKS AM, trabajó en Londres y Madrid, en Fitch Ratings y Bankia como director de structured finance. En la actualidad es el gestor del Fondo RKS Real Estate y de Ktesios socimi. Supo aprovechar todas las enseñanzas derivadas de la anterior crisis inmobiliaria para crear el grupo inmobiliario que se autodefine de alquiler asequible. El año pasado adquirió Quid Pro Quo a Alquiler Seguro por 13 millones de euros.

 

 

PREGUNTA: ¿Cómo definiría a Ktesios socimi?

 

RESPUESTA: Somos un grupo inmobiliario alternativo e independiente. El grupo RKS busca sobre todo inversiones que conjuguen rentabilidad e impacto social. Toda la estrategia de inversión nace a partir de la crisis inmobiliaria de 2008 y de los inmuebles que se construyeron de forma desproporcionada por todo el país. Ya en 2013 empieza la recuperación y comienza el auge de las socimis, la entrada de inversores internacionales, lo que no había ocurrido hasta entonces en España y empieza el desarrollo del sector. En el inmobiliario residencial empieza la recuperación a dos velocidades. Por un lado, las zonas prime de las grandes capitales y, por otro, el resto de las localidades.

 

 

P.: Y ante esta situación, ¿qué papel juega Ktesios?

 

R.: Analizamos el mercado y vemos que hay mucho activo inmobiliario, mucha vivienda en poblaciones que no están dentro de las grandes urbes, pero que tienen un desarrollo y un microentorno económico favorable donde se genera empleo. Pero el inversor institucional no compra ni invierte en él. Por otro lado, nos damos cuenta de que la mayor proporción de población es la clase trabajadora. Conjugando todo ello, empezamos a crear nuestro nicho de mercado que fue orientar y reutilizar estos activos, en un mercado en el cual podríamos comprar con grandes descuentos y además generar vivienda asequible. La clase trabajadora es nuestro core.

 

 

P.: ¿Se puede decir entonces que su negocio está en la denominada España vaciada?

 

R.: Nosotros no hacemos la España rural, no hacemos España vaciada. Hacemos una España donde haya posibilidades de alquiler. Cuando hablamos de España vaciada, yo tengo mis opiniones y siempre hago la distinción, no es la España vaciada, es la olvidada, porque el hecho de que no esté dentro de las grandes capitales, no quiere decir que no haya posibles alquileres, que no haya población activa trabajadora o que no se genere empleo. Los hubs logísticos, por ejemplo, no están dentro de las grandes urbes. ¿Qué hacemos nosotros? Buscamos ofertar esta vivienda asequible. Reutilizamos estos activos para que mejoren el paisaje, la economía local y esto nos permite, dentro de la parte medioambiental, potenciar la economía circular. Reutilizamos activos ya existentes, con lo que se reduce la huella de carbono.

 

 

“No creamos solamente el vehículo para invertir, sino también la gestora”

 

 

P.: ¿Qué antigüedad tienen los activos que ponen en alquiler, se trata de edificios modernos?

 

R.: Son provenientes de la crisis inmobiliaria. Se construyeron durante el boom inmobiliario, hay que readaptarlos. No son de nueva construcción, por lo que los estándares han ido cambiando con el tiempo. Se trata de edificios bastante funcionales, tienen buenos tamaños, están bien construidos, no son minipisos. Es una oportunidad que nosotros hemos visto no solo para generar rentabilidad, por ser un vehículo de inversión con accionistas detrás, sino que también tenemos un compromiso, una simbiosis para que podamos hacer también una función social.

 

 

P.: ¿Puede decirse que ustedes han visto negocio donde otros no lo vieron y por eso no invirtieron en esos lugares?

 

R.: Desde que empezamos este proyecto hemos ido trabajando y se ha estigmatizado el por qué invertíamos nosotros, mientras los fondos o la inversión institucional no lo estaban haciendo. Al final son nichos de mercado. Hemos adquirido estas carteras que provienen de bancos y de los mismos fondos de inversión que compraron estas megacarteras y que ahora son sus restos. Nosotros creamos no solamente el vehículo para invertir, sino que también creamos la gestora, porque aquí es muy importante buscar la inversión, pero saberla gestionar también.

 

 

P.: ¿El negocio de Ktesios únicamente es el alquiler?

 

R.: Compramos para alquilar, pero obviamente dentro de estos procesos se va dando la rotación de los activos. Queremos incentivar de alguna forma que el buen inquilino también pueda adquirir la vivienda, con lo cual tenemos un programa de alquiler con opción a compra. Lo hemos ido ejecutando cuando nadie hablaba de vivienda asequible, ahora todos hablamos de vivienda asequible. Hay una necesidad. Sí es cierto que la vivienda se está encareciendo muchísimo, especialmente en las grandes capitales, pero no soy partidario de regular el mercado y controlarlo. Yo creo que el libre mercado funciona mejor, pero hay que poner una serie de medidas que no generen conflicto entre propietario e inquilino.

 

 

P.: Pero la gente quiere comprar en vez de alquilar, como consecuencia de la subida de los alquileres y el miedo al impago del inquilino. Todo ello, ¿cómo se gestiona desde Ktesios?

 

R.: Es fundamental la gestión y el alinearse con el inquilino. El hecho de que un inquilino pague 450 o 500 euros de alquiler al mes es nuestro negocio. Pero hay que darle un mínimo de atención y saber que está siendo gestionado profesionalmente. Cuando se habla de mitigar riesgos, uno de los grandes riesgos que hay es el impago, por ello nosotros tenemos un seguro de impago de alquiler. Se hace un scoring, para ver que el inquilino tenga la capacidad de pago, dentro de que estamos ofertando la vivienda con un precio asequible. Siempre, como estrategia, alquilamos un poco por debajo del precio de mercado para que el inquilino se sienta atraído.

 

 

“Tenemos una morosidad por debajo del 3,5% y una ratio de ocupación por encima del 95%”

 

 

 

P.: ¿Cuál es entonces la tasa de morosidad y ocupación de sus activos?

 

R.:  Tenemos una morosidad por debajo del 3,5% y una ratio de ocupación por encima del 95%. Algo hacemos muy bien, diría yo, para tener estas cifras.

 

 

P.: Si extrapolásemos los problemas del alquiler al mercado general, ¿cuál sería su propuesta de medidas? En Madrid no se encuentra una vivienda que se alquile en el centro.

 

R.: Yo creo que sí hay vivienda. Una cuestión muy importante es que uno vive donde puede vivir, no donde quiere. Viví en Londres y cuento esta historia porque este proyecto viene también dimensionado y creado, en parte, con las experiencias propias. A mí me tocó hacer commuting, todos queremos vivir al lado de la oficina, pero no puede ser. Los pisos en las grandes ciudades han subido muchísimo en España, pero en las grandes capitales de todo el mundo también son carísimos.

 

 

P.: ¿Qué medidas podemos adoptar para resolver este problema de los precios?

 

R.: La colaboración público-privada es fundamental y una alineación de criterios. Necesitamos inversores, necesitamos la parte privada, pero necesitamos también que el Estado, el ente público sea consciente de ello. Debo respetar la inversión y valorar la propiedad privada y si yo lo potencio y le doy esas garantías al propietario, creo que las cosas pueden ir mejor. Una de las cuestiones importantes es que al sector privado no se le debe echar la responsabilidad de solventar la situación de la vulnerabilidad de las familias que llegan a una situación precaria y complicada. Ahí es donde tiene que entrar el Estado y resolver el problema. En otros lugares se ha planteado un esquema en el que la administración garantice y dé cobertura al pago de esas familias que se convierten en vulnerables hasta que vuelvan a reconducirse, pero no podemos echar el problema al sector privado. De ahí deriva el temor que se tiene a los famosos inquiookupas. Hay que reforzar y potenciar la inversión y garantizar de alguna forma que esa inversión esté protegida.

 

 

P.: ¿Cómo valora las medidas puestas en marcha por el Gobierno?

 

R.: Tenemos una demanda inmensa de vivienda asequible, pero para ello nos tenemos que sentar, hablar y planificar. El Estado debe ser garante del buen estado del bienestar social. Muchas de las medidas que se están haciendo al final no tienen mucho fondo. Son medidas más políticas que reales. Tenemos que dejar de demonizar el sector y no todos somos fondos buitre y todos no venimos a acabar con el sector, vivimos en un mercado productivo donde hay que generar riqueza.

 

 

“Hay que dejar de demonizar el sector y no todos somos fondos buitre”

 

 

 

P.: Este año Ktesios ha llegado a un acuerdo con Deutsche Bank para ir adquiriendo nuevos activos e ir cumpliendo con el plan estratégico 2025-2028. ¿Cómo va a poner en práctica este plan y qué medidas se llevarán a cabo?

 

R.: Las fases iniciales son más complejas y el crecimiento es mucho menor, pero a medida que vas madurando en el negocio, la capacidad de crecimiento aumenta. Mi capacidad de crecimiento se multiplica porque ahora entra un banco de primer nivel como es el Deustche que ha visto que hay potencial. Este interés nos permite tener herramientas de mayor crecimiento en un mercado con mucho stock que sabemos gestionar. Nosotros nacimos con el propósito de generar riqueza, ser patrimonialistas. No gestionamos una inversión de pelotazo. Tenemos un proyecto en el que queremos seguir creciendo sin fecha de vencimiento.

 

 

P.: ¿Dónde se enfoca el punto de mira para nuevas adquisiciones de activos?

 

R.: Tenemos varias carteras de activos de diferente tipología a la vista por toda España. Son activos de entidades financieras, de fondos de inversión e incluso estamos mirando otra operación corporativa de fusión para seguir liderando el proyecto. Se están mirando activos en Navarra, en el sur, en el norte, en el centro. Lo que queremos es que nuestro enfoque y estrategia sea la respuesta a esa necesidad de vivienda asequible no solamente de Madrid o Cataluña, sino en toda España.

 

 

P.: Recientemente en Cataluña se ha subido el ITP para la rehabilitación lo que retrasará ventas y alquileres en un mercado que necesita ampliar su oferta. ¿Cómo valora esta medida?

 

R.: En Cataluña hay un problema gravísimo de falta de entendimiento. Hay que ver hasta donde llegan todas estas medidas y cómo se consolidan. Sinceramente, desde el sector privado se puede hacer y nosotros estamos contribuyendo, pero no pueden venir medidas que vayan en contra, como el momento cuando se lanzaron ideas de que las socimis eran instrumentos de evasión fiscal. Desde el Gobierno se quiere potenciar la vivienda asequible, nosotros estamos cubiertos, ofertamos sin ayuda, sin subvenciones, hacemos nuestra estrategia y seguimos creando viviendas asequibles. El problema es que se hace demasiado ruido y al final hemos convertido la vivienda no en ese derecho y ese problema que tenemos que solucionar, sino en una cuestión política. No tenemos que hacer política de este tema.

 

 

P.: Y a todo ello se une la complejidad administrativa de España con 17 gobiernos autónomos y 17 formas de actuar

 

R.: La situación en las diferentes comunidades es muy compleja. España es muy compleja porque tenemos 17 problemas diferentes y cada uno lo aborda de una manera. Falta colaboración y entendimiento. Es fundamental que no ahuyentemos la inversión. Los políticos no son coherentes. Nosotros somos apolíticos, generamos riqueza, pero también tenemos impacto social, revertimos parte de nuestros ingresos a la economía. Tras la grave situación de 2008, con un gran número de familias que se quedaron sin casa, ahora hemos pasado una situación complicada con el Covid, la guerra de Ucrania, la inflación, las subidas de tipos y, sin embargo, la situación no ha sido tan tremenda. ¿Por qué? Porque la inversión por parte de institucionales ha mitigado que volviera a suceder. El mercado se ha estabilizado y la inversión institucional a través de las socimis hay que potenciarla en lugar de demonizarla. Tenemos que buscar inversión, tenemos que buscar riqueza y los fondos atraen riqueza y generan empleo. No todos los fondos de inversión son malos, también ayudan al desarrollo. La inversión de los fondos es necesaria porque es inyección de capital que al final retorna en más empleo y más impuestos para el Estado.

 

 

“Tenemos que buscar inversión y riqueza, y los fondos atraen riqueza y generan empleo”

 

 

 

P.: ¿Con activos en 14 provincias y 9 comunidades, se notan las diferentes formas de actuar en materia de vivienda en cada una de esas comunidades?

 

R.: Sí, uno de los temas es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), porque, aunque nosotros tenemos una bonificación como socimi, el ITP varía. Hay trámites que son mucho más ágiles, que están un poco más avanzados tecnológicamente. En algunas comunidades todavía el tema de las fianzas es un proceso muy laborioso. Hay normativa estatal de nivel general, luego las comunidades autónomas tienen ciertas competencias, algunas diputaciones gestionan suministros, impuestos y además se va al ayuntamiento a pedir licencias o tramitar suministros.

 

 

P.: ¿Cuál es el perfil tipo de un inquilino de Ktesios?

 

R.: Es un perfil de familia trabajadora con capacidad de pago. No nos fijamos si es negro, blanco, rojo o verde; si es hombre o mujer. No buscamos ni queremos guetos, queremos ofertar una vivienda digna para gente digna, gente responsable. Al final, nuestro negocio se basa en que el inquilino pague el alquiler. No queremos quedarnos solamente en la mera vivienda asequible, sino que también somos un complemento al tejido empresarial, a la generación de riqueza y la dinamización de estas zonas.