El ‘build to rent’ sujeta la inversión en residencial, que suma 1.530 millones hasta septiembre

El alquiler mantiene viva la inversión en el segmento residencial. El volumen de inversión en el sector living superó los 1.530 millones de euros en los primeros nueve meses de 2023, lo que representa un descenso del 58% respecto al mismo periodo de 2022, según apunta JLL en el informe Spain Snapshot Living correspondiente al tercer trimestre del ejercicio.

A pesar de este descenso, influidos por la incertidumbre económica, las subidas de los tipos de interés y la falta de producto de inversión, el sector afianza su posición como uno de los sectores líderes en España: su peso sobre el total de la inversión inmobiliaria se ha triplicado desde 2018 y para el conjunto de 2023 podría superar el 30% del total.  

Este incremento se explica en buena medida por el impulso del build to rent, que acumula un 86% del volumen total en living en los primeros nueve meses de 2023. El volumen de inversión en activos dedicados a la vivienda en alquiler en España superó los 1.320 millones de euros de enero a septiembre, lo que supone un 35% menos que en el mismo periodo de 2022.

Las rentabilidades ‘prime’ del BTR siguen al alza y se situaron en el 4% en Madrid y en el 4,25% en Barcelona a cierre del tercer trimestre 

No obstante, hay que tener en cuenta que la inversión en el sector durante 2022 se vio impulsada por el cierre de operaciones de gran volumen, como la adquisición de 1.500 viviendas por parte de Patrizia a Becorp y la compra de 737 viviendas por parte de Axa a Testa. La inversión en el tercer trimestre se situó por encima de los 270 millones de euros, con un aumento del 40% interanual.

Entre las principales transacciones del periodo destacó la operación de tipología forward funding por parte de M&G para adquirir 314 unidades en Bilbao, por cerca de 98 millones de euros, y la adquisición de 234 viviendas por parte de Aviva en Madrid a la promotora Vía Ágora. Por su parte, las rentabilidades prime siguen al alza y se situaron en el 4% en Madrid y en el 4,25% en Barcelona a cierre de septiembre, tras aumentar 15 puntos básicos respecto al trimestre anterior y 75 puntos básicos en el último año.

La incertidumbre económica continuará impactando, previsiblemente, en la ralentización de la actividad de inversión en lo que queda de año; no obstante, el fin de las subidas de los tipos de interés aportará mayor certidumbre al mercado a partir de 2024, lo que podrá reflejarse en un repunte de la actividad transaccional, principalmente a partir de la segunda mitad del próximo año”, apunta JLL en el informe.

Residencias de estudiantes

La inversión en el sector español de residencias de estudiantes (Pbsa por sus siglas en inglés) ascendió a 50 millones de euros durante los primeros nueve meses de 2023, un 96% menos que en el mismo periodo de 2022. No obstante, cabe señalar que 2022 fue un ejercicio récord para el segmento por la transaccionó la cartera de Resa, que adquirió el fondo de pensiones holandés Pggm por alrededor de 850 millones de euros.

La inversión en residencias de estudiantes en España ha ganado popularidad entre los inversores durante los últimos años, apoyada en la demanda de alojamiento para estudiantes, que ha ido en aumento debido al incremento continuado de la población estudiantil. Esto crea una base de mercado estable y una demanda sostenida para este asset class. Sin embargo, la falta de producto en el mercado está frenando la actividad transaccional, que se encuentra enfocada a las compras de suelo para el desarrollo de nuevos proyectos.

Las rentabilidades prime en el sector Pbsa en España han subido 25 puntos básicos respecto al trimestre anterior y 50 puntos básicos en la comparativa anual en Madrid y en Barcelona, hasta un 5%, mientras que a nivel regional se mantienen en un 5,25%.

En la actualidad, Pggm, con un 10% de camas operativas y en desarrollo, es el mayor tenedor a nivel nacional, que la compra de Resa supuso la incorporación de un total de 11.600 camas a la cartera del fondo holandés. A este le siguen Stoneshield y Temprano con un 8% y un 6% de cuota de mercado, respectivamente.

Entre los principales operadores del mercado español se encuentran Resa, MiCampus, Livensa Living, GSA-Yugo y Xior Student Housing, con el mayor número de camas operativas, sumando en total cerca de 29.000 camas en stock (32% del total). A estos le siguen la Universitat Autónoma de Barcelona, la entidad pública con mayor número de camas en stock (2.200 unidades).

‘Healthcare’ y ‘later living’

La inversión en healthcare y later living alcanzó los 161 millones de euros durante los primeros nueve meses de 2023, un 59% menos que en el mismo periodo de 2022. El apetito inversor continúa enfocado a activos existentes, aunque la inversión en el sector se muestra contenida en lo que va de año, influida por la escasez de producto a la venta y la situación económica. “Si bien algunas transacciones relevantes siguen su curso y podrían cerrarse en los próximos trimestres”, apunta JLL.

La rentabilidad prime se situó en el 5,35% a cierre del tercer trimestre, tras aumentar 10 puntos básicos respecto al trimestre anterior y subir 70 puntos básicos en el último año, influidas por las subidas de los tipos de interés.

El envejecimiento de la población está impulsando la necesidad de una mayor inversión en la oferta de camas disponibles en residencias de mayores durante los próximos años. En la actualidad, el 20% de la población en España ya tiene más de 64 años.

Siguiendo esta tendencia, las personas mayores de 64 años podrían llegar a representar el 23% de la población española en 2030. En España, el 34% de las personas mayores de 64 años se concentra en las diez principales áreas metropolitanas.

El stock actual lo componen 393.000 camas repartidas en 5.550 residencias en todo el territorio nacional. Para satisfacer la creciente demanda, actualmente encontramos 29.000 camas en proyecto para los próximos dos años.