2019, el año en que la Operación Chamartín pudo ser aprobada

Madrid Nuevo Norte a un paso de convertirse en realidad. Casi treinta años después de su puesta en marcha, la Operación Chamartín está a punto de culminar para dar paso a los 25 años que se estima tardará en construirse. El proyecto, que sólo está pendiente de la aprobación definitiva por parte de la Comunidad de Madrid, prevé la construcción de 10.476 viviendas y cuenta con una edificabilidad de 2,6 millones de metros cuadrados.

La sintonía entre los gobiernos del municipio y la comunidad autónoma, ambos ocupados por el Partido Popular, permite prever que no habrá problemas para alcanzar un acuerdo a pesar de que el ejecutivo de Isabel Díaz Ayuso ha pedido revisar la distribución de las cargas de la Operación Chamartín.

Tras 25 años paralizado, el plan ha sobrevivido a gobiernos de todos los colores y diversas modificaciones. La Operación Chamartín fue ideada en 1991 por el entonces presidente del Gobierno, Felipe González (Psoe), su homólogo en la Comunidad de Madrid, Joaquin Leguina (Psoe), y el alcalde de la capital, Agustín Rodríguez Sahagún (CDS). Dos años más tarde, Renfe adjudicó el desarrollo del proyecto a Unitaria, la empresa inmobiliaria del banco público Argentaria (ahora Bbva) y la constructora San José.

Tras 25 años paralizado, el plan ha sobrevivido a gobiernos de todos los colores y diversas modificaciones

El primer proyecto, creado en 1993, planteaba la construcción sobre una superficie de 620.000 metros cuadrados y una edificabilidad de 800.000 metros cuadrados. El plan incluía la construcción de 5.000 viviendas y reservaba 180.000 metros cuadrados al uso terciario para oficinas, comercios y hoteles.

En 2000, la Comunidad de Madrid presidida por Alberto Ruiz-Gallardón aprobó una modificación puntual del proyecto. En el nuevo plan se contemplaba el desarrollo de 20.000 viviendas, 2.000 de ellas de protección oficial. Esta nueva reforma del proyecto requirió prácticamente dos años de tramitaciones.

El proyecto preveía entonces una edificabilidad de 3,3 millones de metros cuadrados y contemplaba la existencia de 500.000 metros cuadrados de zonas verdes. Además, el plan preveía destinar 2,1 millones de metros cuadrados a zona comercial, el mayor volumen propuesto en las diferentes modificaciones del proyecto.

En el nuevo plan se contemplaba el desarrollo de 20.000 viviendas, 2.000 de ellas de protección oficial

Pero el proyecto, moldeado hasta entonces por los ejecutivos del partido popular, volvió a cambiar tras la entrada en el Gobierno de José Luís Rodríguez Zapatero en abril de 2004. El ejecutivo socialista revisó de nuevo la Operación Chamartín y llegó a un nuevo acuerdo parcial entre el Ministerio de Fomento y Duch, ahora Distrito Castellana Norte (la sociedad conjunta entre Bbva y el Grupo San José) y firmó el Convenió para la Gestión y Ejecución del Plan en diciembre de 2008.

El nuevo plan contemplaba el desarrollo de 17.000 viviendas, un 24% de ellas de protección oficial. Hasta la fecha, este proyecto era el que mayor porcentaje de vivienda de protección oficial y más metros cuadrados de zona verde preveía, un total de 542.000 metros cuadrados. La superficie destinada a la zona comercial, en cambio, descendía hasta 1,5 millones de metros cuadrados.

Pero el plan se volvió a paralizar tras el estallido de la crisis y la burbuja inmobiliaria en 2008. La Operación Chamartín se mantuvo parada hasta principios de 2015 cuando los populares gobernaban tanto en el Ayuntamiento y la Comunidad como en el Gobierno.

Con este nuevo plan, los metros cuadrados de zona verde, se redujeron hasta 274.251 metros cuadrados, y el porcentaje de viviendas de protección oficial disminuyó hasta el 10% del total de las 18.500 viviendas que se prometieron. Además, la zona comercial ocupaba 1,4 millones de metros cuadrados y se reservaban 3,3 millones de metros cuadrados de suelo edificable.

Manuela Carmena, en un principio reacia a la construcción de Madrid Nuevo Norte, se comprometió a estudiar el proyecto

Los planes de los ejecutivos populares se volvieron a truncar tras la victoria de Manuela Carmena en las elecciones municipales de junio de 2015. La alcaldesa, en un principio reacia a la construcción de Madrid Nuevo Norte, se comprometió a estudiar el proyecto, hasta que en junio de 2017 se alcanzó un acuerdo para llevar a cabo la Operación Chamartín.

Este nuevo proyecto contemplaba el desarrollo de una superficie de 2,3 millones de metros cuadrados y una edificabilidad de 2,6 millones de metros cuadrados. La zona reservada a espacios para uso terciario ascendida a 1,6 millones de metros cuadrados y las áreas verdes, a 390.700 metros cuadrados. En total, Madrid Nuevo Norte contempla la promoción de 10.476 viviendas, un 20% de las cuales serán de protección oficial.

En septiembre de 2019, Merlin, una de las principales compañías inmobiliarias de España, empezó a negociar con Bbva para hacerse con el control del macroproyecto. La entidad bancaria aportaría todos los activos relacionados con el proyecto; a cambio, recibiría una participación accionarial de Merlin, la mayor socimi del mercado español. Otros fondos internacionales como el fondo soberano de Qatar, Broockfield o Mitsubishi también se interesaron por formar parte del proyecto a través de un acuerdo con Bbva.

Merlin compró el 14,46% de las acciones del grupo San José

Finalmente, Merlin consiguió entrar en Madrid Nuevo Norte sin llegar a ningún a cuerdo con la entidad bancaria, si no con la compra del 14,46% de las acciones del grupo San José. A cambio, el grupo recibió 168,9 millones de euros y un préstamo de cien millones concedido por Merlin y avalado por la constructora. Así, la socimi liderada por Ismael Clemente se convirtió en el primer grupo inmobiliario que entra en la operación de Madrid Nuevo Norte.

Gracias a esta operación, el Grupo San José podrá amortizar la deuda que arrastraba desde la crisis y que ascendía a 176,9 millones de euros, a los que se le debía sumar warrants por valor de cien millones de euros convertibles en acciones que vencían el pasado 31 de octubre y que significaban el 35% de las acciones de la compañía.

El acuerdo también significa la entrada de la mayor empresa del sector inmobiliario en España, con más de 12.000 millones de euros en activos en gestión, en la Operación Chamartín. En este sentido, también se garantiza la presencia de un actor interesado bajo la construcción del proyecto a largo plazo, ante la previsión de que Bbva disminuya su presencia en el accionariado de Distrito Castellana Norte, ya que el Banco Central Europeo (BCE) presiona a los bancos para que limiten el capital destinado al real estate.

Merlin ha declarado no estar satisfecha con su participación en el proyecto y ha hecho pública su intención de incrementar su participación él. Hasta el momento la socimi considera su participación como socio pasivo y financiero y su intención principal es brindar la mayor asistencia posible a los otros socios en el desarrollo.

La socimi liderada por Ismael Clemente pretende aumentar esta participación una vez la Comunidad de Madrid dé el visto bueno definitivo al proyecto de Madrid Nuevo Norte, cuando  Bbva tendría a punto el proceso formal de venta de su participación en Distrito Castellana Norte.

La socimi liderada por Ismael Clemente pretende aumentar su participación cuando las obras se inicien

Además, el proyecto de Madrid Nuevo Norte tiene una cita en los tribunales tras la demanda de Trinitario Casanova, el máximo responsable de Grupo Baraka. El directivo impuso una demanda contra Bbva para reclamar el derecho de reversión de los propietarios expropiados en los terrenos que ocupa la Operación Chamartín, que la empresa compró en mayo de este año.

Estos terrenos que reclama Grupo Baraka fueron expropiados en los años 40 y 50 para usos ferroviarios, bajo la Ley de Propiedad aprobada en 1954 que prevé que los antiguos propietarios pueden recuperar sus terrenos si se destinan a una finalidad no prevista originalmente. Este derecho se limitó a diez años tras la Ley de Ordenación de 1999, pero Casanova sostiene que, al ser una operación anterior al cambio en la ley, la modificación no aplica a esta operación. Por su parte Bbva y grupo San José señalaron que este movimiento no representa ningún riesgo y que “se trata de algo juzgado y cerrado”.

El Ayuntamiento de Madrid, liderado hoy por José Luis Martínez-Almeida, ya ha aprobado el plan para la construcción de Madrid Nuevo Norte, pero ahora le toca al gobierno de la Comunidad de Madrid aprobar el proyecto  y dar el pistoletazo de salida a la construcción de viviendas. La aprobación se esperaba para diciembre de 2019, pero la Comunidad de Madrid volvió a retrasar su aprobación y pide otra vez revisar las cargas que le corresponden a cada ejecutivo.

Estas nuevas negociaciones impedirían que el proyecto se aprobara en el ejercicio de 2019 y no se pudiera empezar su construcción hasta a finales de 2020 o principios de 2021 como estaba previsto.

Se prevé que los primeros inmuebles de Madrid Nuevo Norte se construyan en la zona de las Tablas, un total de 742 viviendas. El proyecto se extenderá en tres grandes ámbitos, el primero será el de las Tablas, mientras que más de  7.140 pisos se instalarán a lo largo de la calle Agustín Foxá y unas 2.600 viviendas se levantarán en la zona sur del proyecto, junto a la estación de Chamartín.

Se prevé que los primeros inmuebles de Madrid Nuevo Norte se construyan en la zona de las Tablas, un total de 742 viviendas

El proyecto ha quedado dividido en tres zonas: estación de Chamartín, centro de negocios, Fuencarral-San Roque-Tres Olivos y Fuencarral-Las Tablas. Cada una de ellas cuenta con un calendario y unos costes de urbanización independientes.

Además, se prevé que Madrid Nuevo Norte albergue un centro de negocios que acoja a un total de 125.472 empleados. El proyecto acogerá el Centro de Negocios Chamartín, donde se ubicarán prácticamente todos los inmuebles para empresas o, en otras palabras, dos terceras partes de los 1,5 millones de metros cuadrados destinados a oficinas en Madrid Nuevo Norte.

El proyecto tendrá que ser financiado casi en su totalidad por los propietarios de los terrenos, que desembolsarán una media de 1.200 millones de euros. Con el fin de cubrir los costes de urbanización, el Ayuntamiento de Madrid destinará 307,89 millones de euros, que se sumarán a los 24,78 millones de euros de la Comunidad de Madrid y a los 220,49 millones de euros aportados por la concesionaria de los derechos, Adif.

Ahora, sólo la aprobación del proyecto por parte de la Comunidad de Madrid, liderada desde el pasado mayo por la pupular Isabel Díaz Ayuso (en un gobierno en coalición formado por el Partido Popular y Ciudadanos, y el apoyo puntual de Vox) separa a Madrid Nuevo Norte de convertirse en una realidad. Pero es posible que veamos el próximo 2020 colocar la primera piedra de uno de los mayores planes urbanísticos de España.