Aimar Valls (Rhombus): “Ahora es posible comprar un hotel emblemático en Barcelona”

Busquets Gálvez, Christie+Co, Lucas Fox, MedGroup, director de adquisiciones de ARC Homes... La carrera profesional de Aimar Valls es larga y su conocimiento del mercado inmobiliario de Barcelona profundo. Asesor y bróker, Valls consigue cerrar aquellas operaciones que parecen no tener solución. Desde 2019 es director de la división inmobiliaria de la consultora catalana Rhombus.

Pregunta: ¿Cuál es su visión del mercado inmobiliario de Barcelona?

Respuesta: Es incierta en algunos segmentos y muy clara en otros. Hay mucho dinero esperando y operaciones que, aunque con dificultades, van saliendo poco a poco. Las promotoras están buscando suelos finalistas residenciales de forma muy intensa, principalmente para proyectos plurifamiliares. Los fondos internacionales buscan residencial libre, que quieren desarrollar en alquiler, mientras que a los grupos españoles no les importa entrar en proyectos con vivienda social.

P: ¿Cuál es el impacto de la obligatoriedad en Barcelona de reservar el 30% de las unidades a vivienda protegida?

R: Lo que estamos viendo en Rhombus es que los inversores asumen esa cesión del 30% a vivienda social como parte del proyecto. Se limitan a calcular el impacto de la medida y, si le salen los números, compran y mantienen sus planes de aportar valor al producto para poder salir exitosamente de la inversión.

P: ¿Hay mucha demanda de suelo?

R: El mercado residencial de obra nueva atraviesa una excelente etapa, aunque en los últimos meses el ritmo de ventas se ha ralentizado, pero aún es bueno. Las promotoras quieren más y más suelo, pero se encuentran con unos precios altos y cuesta cerrar operaciones. Ante esto, se están dando estrategias de creación de vehículos para desarrollar planes parciales o Pmus y transformar suelo a largo plazo para así comprar a precios razonables. Hay más trabajo y más riesgo pero la recompensa es grande.

“Las promotoras quieren suelo, pero los precios están altos; la solución pasa por transformaciones a largo plazo”

P: Otro segmento muy activo, aunque quizá no con una perspectiva positiva es el hotelero.

R: Los hoteles de ciudad no han corregido; los vacacionales sí. Pero la diferencia es que ahora es posible comprar un hotel emblemático en Barcelona. Antes no era posible porque no estaban a la venta, pero ahora por miedo a lo que pueda pasar hay grupos que han puesto sus establecimientos en el mercado, aunque todavía sin descuento. La otra cara del disco es convertir el hotel en coliving, pero para mí es un error porque los inmuebles no están adaptados a las características de esta tipología residencial.

P: Nos quedan las oficinas, la logística y el retail…

R: En el mercado de oficinas hay mucho inversor institucional buscando edificios en rentabilidad y proyectos grandes que se están desarrollando en el 22@. Pero es un subsector con mucha incertidumbre porque tenemos dudas de cómo se van a comportar los inquilinos tras la pandemia. En relación al logístico, la demanda es fortísima, pero nadie quiere comprar a más de cuarenta kilómetros de Barcelona. Aquí pasa lo mismo que con el residencial, quien apuesta por la transformación de grandes suelos va a ganar mucho, aunque sea a largo plazo.

P: Y, finalmente, nos queda el retail.

R: Que es el gran damnificado de la crisis y la transformación social y económica derivada de ella. Esperemos que el ayuntamiento dé más facilidades para reconvertir a residencial locales comerciales de barrio que, a mi parecer, no volverán a abrir. Se trata de locales en áreas secundarias y en periferia que no volverán a subir la persiana porque los hábitos de compra han cambiado. Entre todos, debemos buscar fórmulas para aprovechar ese inmueble.

“Espero facilidades para reconvertir a residencial los locales comerciales que no volverán a abrir”

P: ¿Cuáles son los inversores más dinámicos y exitosos en una coyuntura como la actual?

R: Aquellos que saben esperar, que controlan y conocen muy bien la ciudad. De los pequeños conozco a gente que hace operaciones con entradas y salidas a muy corto plazo y retornos impresionantes. En cuanto al fondo Internacional, cuanto más dinero hay, más oportunidad. Yo creo que los que no entran en operaciones de menos de 100 viviendas funcionan bien, porque están en un terreno donde pocos están, por no decir un mínimo de 400 viviendas. Los que compran portfolios de fondos que se han ido de Barcelona, los que promueven en ubicaciones estratégicas no típicas, como Girona, Ripollet, El Prat, Viladecans, Santa Coloma, Girona, Granollers… Lugares con mucho futuro y sin colapso. El institucional también tiene grandes oportunidades en todos los ámbitos, pero le cuesta encontrar operaciones off market que le aporten valor.

P: ¿Cómo están posicionados los inversores locales?

R: El inversor local está a la expectativa, pero creo que busca activos y precios muy estresados y el mercado no se encuentra en una situación tan grave como para comprar edificios en el Eixample por dos mil euros el metro cuadrado.