2024: El ‘living’ brilla y enciende la tensión política

Precios al alza y unas perspectivas a medio y largo plazo que apuntan a un crecimiento mayor de la demanda que de la oferta. Parece el terreno mejor abonado para las oportunidades de negocio y crecimiento empresarial. Sin embargo, el mercado español de la vivienda se ha desarrollado en 2024 en mitad de una tensión social y política creciente por los problemas de acceso a la vivienda, que lleva a la prudencia por parte de los expertos y también por parte de algunos de los potenciales inversores.

Es un problema sin vías de solución que se enquista en una falta estructural de oferta para la que hay muchas proclamas y pocas medidas. El foco, por ahora, está más en la persecución a los pisos turísticos y una regulación de precios de los alquileres que se ha demostrado ineficiente (en Cataluña, donde entró en vigor el pasado marzo en 140 municipios, los precios han bajado un 5%, pero los nuevos contratos lo han hecho un 17,2%), mientras las iniciativas públicas para crear un parque de viviendas de protección oficial (con unos ratios en España muy inferiores al de otros mercados del entorno europeo) ofrecen resultados más que pobres. Según el Banco de España, se necesitan 1,5 millones de viviendas más de propiedad estatal y destinadas al alquiler social (frente a las 300.000 actuales) para que se equipare el parque público español a los estándares europeos.

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El año en que el ‘real estate’ enfiló una nueva consolidación

El penúltimo hito en torno a la vivienda ha llegado en forma de movilización social, con marchas multitudinarias en Madrid y en Barcelona en las que se ha llamado, para estupefacción de cualquier propietario, a una “huelga de alquileres”. La idea, originaria en la huelga de inquilinos de 1931 en Barcelona, es dejar de pagar el 50% de las rentas. Y, el último, en forma de anuncio político: Pedro Sánchez, presidente del Gobierno, anunció en un congreso del Psoe la creación de una empresa estatal de vivienda. Aunque se conoce todavía poco del nuevo proyecto, el Gobierno ha avanzado que se creará a partir de la Entidad Pública Empresarial de Suelo (Sepes) y movilizará el suelo disponible del Ministerio de Defensa, Adif, la propia Sepes e incluso la Sareb.

Precios al alza y producción lenta

La última gran indicación sobre la evolución de los precios la ofreció a principios de diciembre el Instituto Nacional de Estadística (INE): la vivienda se encareció un 8,1% en el tercer trimestre del año respecto al mismo periodo de 2023. Es el mayor repunte en dos años y medio. La producción, por su parte, sube: según datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, en el primer semestre de 2024 se inició la construcción de 57.159 nuevas viviendas libres, un 14,1% más que en el mismo periodo de 2023 (el dato más alto desde el primer semestre de 2008, año de inicio de la Gran Recesión), pero los volúmenes actuales se encuentran muy lejos de responder a la demanda necesaria.

Según un estudio de la Asociación de Promotores y Constructores de España (Apce España) y la consultora Colliers, de continuar con los actuales niveles de producción, en 2039 el déficit de viviendas alcanzará los 2,74 millones. El informe apunta que la falta de suelo es una de las razones principales del desequilibrio entre oferta y demanda que registra el mercado residencial de vivienda en España y alerta de que la transformación de un suelo desde que deja de estar clasificado como suelo rústico hasta que se convierte en un suelo consolidado listo para edificar es un proceso complejo y lento, con plazos de entre 10 y 15 años. “Es imprescindible que se apruebe cuanto antes la reforma de la Ley de Suelo. Sólo con mayor seguridad jurídica en el urbanismo y con más agilidad en el largo proceso de generación de suelo lograremos que se desarrolle más oferta de vivienda y que esta sea asequible”, reclamó con motivo de la presentación del informe Xavier Vilajoana, presidente de Apce España.

Para los agentes del sector, el de 2024 es un ejercicio de balance positivo, aunque la inversión se ha estabilizado o reducido. Juan Manuel Pardo, director de Living de JLL, señala que “el segmento residencial es, probablemente, el que mejores fundamentales tiene en España por el desequilibrio casi sistémico entre oferta y demanda. Esto lo convierte en uno de los sectores más demandados tanto por el capital internacional como por el nacional”. “2024 -prosigue- ha sido un muy buen año para el residencial: la inversión en el sector multifamily alcanzó 1.500 millones de euros, unas cifras muy similares a las registradas el año anterior”.

Segun Apce y Colliers, en 2039 el déficit de viviendas alcanzará los 2,74 millones

Susana Rodríguez, CCO y directora ejecutiva de Living en Savills, se muestra relativamente optimista ante los retos del sector. “Aunque no se ha avanzado con decisión en la solución del fuerte desequilibrio existente entre una oferta escasa y de baja calidad y una demanda creciente -apunta-, empezamos a ver resultados en los nuevos proyectos de colaboración público-privada y esperamos que esto sirva para reforzar la producción”. Ante el “desafío” de aumentar la oferta “en tiempo récord”, Rodríguez añade entre las necesidades de futuro “que haya estabilidad regulatoria y que no se produzcan cambios inesperados que puedan afectar los planes de negocio de las inversiones residenciales”.

En el mismo punto incide el socio director de valuation&advisory en Cushman&Wakefield en España, Tony Loughran. A su juicio, 2024 ha estado “marcado por una reducción en el volumen de transacciones y de inversión en comparación con ejercicios anteriores”, y es crucial “aumentar la producción de vivienda nueva para reducir la tensión en el mercado y mitigar el riesgo de intervenciones políticas, como posibles controles de renta”.