Neinor hace guiños al Gobierno para lograr su beneplácito en la opa sobre Aedas
Los dueños de Neinor son conscientes de que deberán pasar el filtro de la ‘Ley antiopas’ de inversiones extranjeras en sectores estratégicos. La nueva inmobiliaria se presenta como el líder en vivienda asequible y social.


18 jun 2025 - 00:00
Neinor mira al Gobierno de España. El pasado día 15, la promotora logró un importante hito en su objetivo de hacerse con el control de su competidora, Aedas Homes. El máximo accionista de ésta última, el fondo estadounidense Castlelake, rubricaba un acuerdo “firme e irrevocable” para aceptar la oferta de adquisición de los dueños de Neinor y venderle el 79% que posee la cotizada. Pero el visto bueno del accionista de control no es el único que necesita Neinor para crear el nuevo gigante del sector inmobiliario. Tal como contó EjePrime el pasado 10 de junio, uno de los trámites que deberá pasar es el Control de Inversiones conocido como ‘escudo anti opas’.
“El oferente considera que su inversión en Aedas con ocasión de la liquidación de la oferta puede estar sujeta a la autorización de inversiones extranjeras directas de conformidad con lo previsto en el artículo 7.bis de la Ley 19/2003, de 4 de julio, sobre régimen jurídico de los movimientos de capitales y de las transacciones económicas con el exterior y sobre determinadas medidas de prevención del blanqueo de capitales, y el Real Decreto 571/2023, de 4 de julio, sobre inversiones exteriores (la ‘Normativa FDI’), en la medida en que debido a su actual composición accionarial, el oferente se consideraría como un inversor cuya titularidad real corresponde a residentes de países de fuera de la Unión Europea y de la Asociación Europea de Libre Comercio, según la definición de titularidad real establecida en la Normativa FDI, y que podría considerarse que la actividad de Aedas se realiza en alguno de los sectores citados en la Normativa FDI”, reconocen en su folleto de adquisición.
En 2020, en plena pandemia del Covid, el Gobierno aprobó este régimen transitorio de suspensión de liberalización de determinadas inversiones extranjeras directas en España con el fin de proteger a las empresas afectadas por la crisis del Covid. Esta medida fue, en diciembre de 2024, prolongada dos años más: hasta el 31 de diciembre de 2026. La normativa dispone la necesidad de obtener autorización administrativa previa para una serie de inversiones extranjeras directas en España que se considera que afectan al orden público, la seguridad pública o a la salud pública, siempre y cuando se trate de operaciones que se realicen, en última instancia, por residentes de países de fuera de la Unión Europea y la Asociación Europea de Libre Comercio, e impliquen que el inversor pase a ostentar una participación igual o superior al 10 por 100 del capital social de una sociedad española o parte de la misma, o adquiera el control sobre ésta.
Neinor deberá pasar el trámite del Control de Inversiones conocido como ‘escudo anti opas’
Esta medida pretende proteger a los sectores estratégicos de la economía española. El pasado año, la Junta de Inversiones Exteriores supervisó 147 operaciones, un 50% más de casos que en 2023. Una de las compras fue vetada y otras ocho, condicionadas. Las ofertas por empresas como Telefónica (telecomunicaciones) o Talgo (transportes) tuvieron que someterse a este filtro, al reconocerse la revelancia de ambos sectores. Para la compra de Sabadell por parte de BBVA, el Gobierno también ha planteado hasta una consulta pública. ¿Considerá el Ejecutivo de Pedro Sánchez el mercado de la promoción de la vivienda (que consideran el Quinto Pilar del Estado del Bienestar) un sector a proteger?
A este respecto, Neinor reconoce que este negocio es “estratégico para el desarrollo del país” pero ponen el énfasis en la ‘españolidad’ de su compañía y recuerda, que al adquirirla otra empresa del mercado inmobiliario español (aunque con los tres accionistas mayoritarios extranjeros), se mantendrá el control en el país. “Esta operación garantiza que Aedas (una de las principales plataformas residenciales del país) permanezca bajo el control de una compañía española cotizada en un sector estratégico para el desarrollo del país, lo que refuerza la alineación de Neinor con las prioridades a largo plazo del mercado de vivienda nacional. Aunque el mercado español seguirá siendo fragmentado, Neinor se convertirá en el mayor y más diversificado promotor residencial del país, con alcance nacional, diversificación de producto y escala para responder de forma efectiva al déficit estructural de vivienda”.
Fuentes del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana señalan a EjePrime que no tienen intención de valorar esta operación corporativa. Será la cartera liderada por Carlos Cuerpo quien aborde la conveniencia o no de la compra de Neinor por parte de Aedas. “El oferente iniciará el procedimiento para la solicitud de autorización ante la Dirección General de Comercio Internacional e Inversiones del Ministerio de Economía, Comercio y Empresa tan pronto como sea posible tras la publicación de este anuncio”.
¿Pierde competencia el sector de la vivienda?
Si Neinor esquiva el escudo antiopas, el Gobierno también deberá pronunciarse en cuanto a si la operación supone un problema para garantizar la libre competencia en el sector, reconocen desde la cotizada. “La concentración económica resultante de la Oferta requiere de la autorización, expresa o tácita, de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (la CNMC) con arreglo a lo dispuesto en la Ley 15/2007, de 3 de julio, de Defensa de la Competencia”.
El Ministerio de Economía abordará la conveniencia o no de la compra de Neinor por parte de Aedas
Aquí la respuesta de la compañía es clara: el mercado de la producción de vivienda en España está muy atomizado y ellos tendrán una participación testimonial, de menos del 1%. “El mercado residencial español acumula desde 2014 un déficit de producción de millones de viviendas y que la nueva compañía tendrá capacidad para generar unas 43.200 viviendas”, explican en su folleto de oferta pública.
Un líder en vivienda asequible y social
Aunque el mercado residencial español se presenta muy fragmentado, con mucho promotor local y regional de referencia en su zona, la nueva Neinor Homes es el líder en Affordable and Social Housing, es decir, en vivienda asequible y protegida, tanto en compra como en alquiler.
Después de la compra de Quabit en 2021, Neinor ha apostado por generar producto, a través de una nueva marca denominada Neinor Essentials, en ubicaciones urbanas clave con precios “significativamente por debajo de la media”. Así, en los últimos cuatro años, ha entregado 1.963 viviendas asequibles, es decir, con precios por debajo de los 200.000 euros, lo que supone un 22% del total de entregas. Mientras que en social housing, la compañía ha hecho lo propio con otras 740 unidades en venta.
En el caso del arrendamiento, ya sea a través de su alianzas con el Ayuntamiento de Barcelona, con Habitatge Metropolis Barcelona, y con la Comunidad de Madrid, en el Plan Vive, Neinor tiene y tendrá protagonismo en fomentar estas dos tipologías de activos en alquiler, tan imprescindibles para mejorar el difícil acceso a una vivienda de una parte importante de la ciudadanía española. En los próximos dos años, tiene previsto la entrega de 684 viviendas en nueve promociones en el caso de Barcelona, mientras que en Madrid, donde ya ha entregado 2.060 unidades, espera finalizar otras 2.465 hasta finales de 2026.