Carmen Panadero (Impar Capital): “Sagasta 31-33 van a ser las mejores viviendas de Madrid”
Su directora general desvela los planes para transformar la antigua sede de McKinsey en un referente de vivienda de lujo. Además, habla de nuevas oportunidades de negocio y alaba el nuevo capital extranjero que llega a España.


12 jun 2025 - 05:00
Con más de 22 años de experiencia en el sector inmobiliario, Carmen Panadero es una de las directivas más reconocidas del real estate patrio. Arquitecta superior por la Etsam, Panadero ha ocupado posiciones clave en firmas como Lamela, Madrid Nuevo Norte y Primafrio. Además, preside y forma parte desde su fundación de Wires (Women in Real Estate Spain), una asociación que promueve el liderazgo femenino en el sector.
Desde hace tres años dirige Impar Capital, una firma de inversión especializada en reposicionamiento de activos en zonas prime de Madrid, que se ha convertido en todo un referente en el mercado por las operaciones protagonizadas. Entre ellas, la compra de la antigua sede de McKinsey, para transformarlo en el producto residencial de referencia en la capital. Para ello, contará con una inversión de 100 millones de euros.
Pregunta: Más de 650 millones de euros gestionados, con un 14,7% de TIR promedio. ¿Cuál es el éxito de su estrategia de inversión?
Respuesta: Impar Capital es una firma con casi 13 años de trayectoria, fundada por Roberto Perri, yo me incorporé como managing director hace casi tres años. Desde sus inicios, ha mantenido una estrategia muy definida de creación de valor, a través de una gestión activa y una visión a largo plazo. Yo me incorporé para reforzar ese modelo y crear nuevas estrategias, y a día de hoy se puede decir que está funcionando. Nuestros inversores nos siguen y hemos ampliado mucho la cartera de aquellos que confían en nosotros. Seguimos consolidando una propuesta sólida, en un mercado cada vez más presionado en precios. Actualmente, contamos con tres verticales de inversión muy complementarias, todas centradas en el ámbito alojativo: residencial de lujo, residencial tradicional (build to sell), y activos turísticos o flexibles como apartamentos turísticos, hoteleros o residencias de estudiantes. Esta especialización nos permite detectar oportunidades antes que el mercado y generar retornos consistentes, como demuestra nuestra TIR promedio del 14,7%. En estos próximos años, todo apunta a que superaremos con creces ese dato.
P. : Han protagonizado algunas de las operaciones más relevantes en el mercado madrileño, a pesar de la demanda que existe por la tipología de producto que trabajáis. ¿Cómo encuentran esas ‘joyas’ inmobiliarias?
R.: El acceso a oportunidades es fruto de años construyendo relaciones de confianza con propietarios, agentes y otros actores clave del mercado. Muchas de nuestras operaciones llegan de forma directa, sin procesos competitivos. Además, apoyamos nuestra labor en un profundo análisis de datos y en la lectura urbana, lo que nos permite identificar microzonas con potencial de desarrollo mucho antes que el mercado general. El edificio más bonito que hemos comprado últimamente y que es la 'joya de la corona' en Impar Capital ahora mismo es Sagasta 31-33, un palacete antiguo de 1903 que compramos a nuestros amigos de Colonial, que estaba siendo usado como oficinas y estamos desarrollando una promoción residencial de lujo, haciendo una rehabilitación integral con mucho mimo, rescatando todo el esplendor y el legado arquitectónico que un día tuvo como residencial. Nuestra intención es convertirlo en las mejores viviendas de Madrid.
“La joya de la corona es Sagasta 31-33, un palacete que compramos a nuestros amigos de Colonial, donde estamos haciendo una rehabilitación integral”
P.: En 2025 están muy activos, con grandes proyectos por delante. ¿Cuál está siendo su planteamiento estratégico este año: enfocarse en desarrollar lo ya adquirido o seguirán también con nuevas adquisiciones?
R.: Efectivamente, 2025 es un año muy activo para Impar Capital. Tenemos en marcha proyectos relevantes, como la promoción residencial y de apartamentos corporativos en Chamartín, la ampliación de nuestro portfolio de apartamentos turísticos en el centro de Madrid y algún proyecto más residencial. Sin embargo, seguimos atentos a nuevas oportunidades, aunque con criterios más exigentes. Mantenemos nuestra filosofía de inversión: operaciones con recorrido de valor, ubicaciones clave y una gestión activa que marque la diferencia.
P.: Una de sus grandes operaciones ha sido la compra, a través de una oferta pública de adquisición (OPA), de Vbare. ¿Cómo fue esta apuesta?
R.: La adquisición de Vbare mediante OPA fue una operación estratégica para poder acceder a un portfolio de 16 edificios que hoy en día es muy difícil conseguir. Vimos en Vbare una plataforma con activos interesantes y potencial de mejora, con sinergias muy claras con nuestra estrategia. No fue una decisión impulsiva, sino alineada con una visión a medio plazo y una apuesta por fortalecer nuestra capacidad de creación de valor. Aquí contamos con asesores, como Andersen, que nos ayudaron mucho en todo el proceso.
P.: ¿Se han planteado desinvertir algunos de los activos que tenía Vbare en su portfolio?
R.: Desde el inicio, teníamos claro que algunos activos del portfolio de Vbare no encajaban con nuestra estrategia core y eran candidatos a rotación. Hemos realizado ventas selectivas y continuamos evaluando otras desinversiones en función del mercado, buscando siempre mantener una cartera coherente, eficiente y con potencial de generación de valor.
P.: Su perfil inversor es value add. ¿Podrían ampliar la estrategia inversora a otras tipologías?
R.: El value add es nuestra especialidad porque nos permite generar valor tangible mediante una gestión activa, reposicionamiento de activos y optimización operativa. Es una estrategia que conocemos en profundidad y donde hemos construido una sólida trayectoria. Además, encaja perfectamente con el perfil de nuestros inversores, mayoritariamente capital privado, que busca retornos superiores asumiendo un riesgo controlado y valorando nuestra capacidad de ejecución. Dicho esto, estamos constantemente analizando el mercado y evaluando nuevas oportunidades. No descartamos ampliar nuestra estrategia hacia otras tipologías, como core plus o incluso desarrollos oportunistas, siempre que identifiquemos que aportan sentido financiero, coherencia estratégica y diferenciación competitiva. La diversificación controlada es una posibilidad si añade valor y se alinea con nuestros principios de inversión y con el perfil de nuestros coinversores.
“No descartamos ampliar nuesta estrategia de inversión hacia otras tipologías, como ‘core plus’ o desarrollos oportunistas”
P.- Actualmente, España se consolida como un destino de inversión líder en Europa, con Madrid y Barcelona ocupando posiciones destacadas en los principales ránkings internacionales. ¿Qué tipo de capital está entrando hoy en el país? ¿Cuál es la diferencia frente al capital más oportunista que llegó tras la crisis de 2008?
R.- La naturaleza del capital que está entrando actualmente en España es sustancialmente diferente al que predominó tras la crisis financiera de 2008. En aquel momento, entre 2010 y 2015, vimos una entrada masiva de capital oportunista, mayoritariamente procedente de fondos de deuda distressed, private equity y vehículos con horizontes de inversión cortos, centrados en adquirir activos con descuentos muy significativos. Su objetivo era claro: aprovechar la desvalorización y la urgencia vendedora del sistema bancario y promotor español. Hoy el perfil del inversor ha evolucionado mucho y deberíamos estar muy orgullosos. Mas del 60% del capital que se está invirtiendo actualmente en España proviene de inversores institucionales con estrategias core y core plus, según datos de Cbre y Savills. Estos fondos (entre ellos aseguradoras europeas, fondos de pensiones canadienses, y vehículos soberanos asiáticos) buscan activos estabilizados o con ligera gestión activa, con horizontes de inversión más largos, y retorno ajustado al riesgo más moderado pero sostenido en el tiempo. Este cambio evidencia que el mercado español ha ganado en madurez, transparencia y profesionalización. Sectores como el logístico, el living (residencial en alquiler, coliving, senior housing), oficinas prime y activos alternativos (como residencias de estudiantes o data centers) están atrayendo este tipo de capital paciente que viene a consolidarse.
P.: ¿Les trasladan sus inversores dudas sobre los anuncios del Ejecutivo español en el tema de fiscalidad sobre la vivienda?
R.: Nuestros inversores expresan inquietud ante los anuncios sobre fiscalidad, lo que es comprensible dada la tensión actual en el mercado. Intentamos transmitir una visión realista pero fundamentada: España sigue siendo un mercado atractivo para la inversión inmobiliaria, pero es fundamental contar con seguridad jurídica y estabilidad normativa para mantener esa confianza a largo plazo.
“El mercado español ha ganado en madurez y está atrayendo este tipo de capital paciente que viene a consolidarse”
P.: Además de pisos de lujo, Impar ha apostado por un proyecto de unifamiliares en plena ciudad de Madrid. ¿Cómo surgió este proyecto? ¿Es posible tener retornos igual de atractivos con esta tipología de inmuebles?
R.: Padre Claret es un proyecto mixto que combina apartamento corporativo, promoción residencial, y unifamiliares. Es un proyecto de gran tamaño que creemos que va a ser destino en la zona, y en el cual estamos desarrollando un proyecto de gran valor arquitectónico que le da mucha importancia toda esa colonia histórica de Ciudad Jardín. Nació de una oportunidad singular de poder comprar una nave industrial y unas oficinas, sobre los que tuvimos que desarrollarlo urbanísticamente mediante un APE, reconvirtiéndolo de industrial a residencial y terciario. En una localización excepcional que permitía desarrollar un producto residencial diferenciado. La demanda de obra nueva o de vivendas en general en esa zona es muy alta y la competencia, limitada, lo que permite alcanzar retornos atractivos si se combina con un pricing estratégico adecuado.
P.: Además de su actividad profesional en Impar, lidera una asociación de referencia para todo el sector inmobiliario, Wires, que está este año de plena celebración. ¿Qué nos puede contar de ello?
R.: Wires se ha consolidado como un organismo clave en el panorama inmobiliario nacional, desempeñando un papel fundamental en visibilizar y potenciar el talento femenino dentro de un sector históricamente masculinizado. En estos diez años, hemos logrado no solo crear una red sólida de profesionales, sino también establecer un think tank, un canal permanente de diálogo y colaboración con otros agentes relevantes del sector. Estamos muy orgullosas del desarrollo y los hitos alcanzados en esta primera década, que han sentado unas bases firmes para que Wires siga siendo un referente. Miramos al futuro con ambición, confiando en que los próximos diez años continuarán por esta senda de crecimiento, influencia y apoyo al talento femenino en el sector inmobiliario, contribuyendo a su modernización y diversidad. Yo como presidente y una de las socias fundadoras, no sabes el orgullo de haber llegado hasta donde estamos; y decirte que esto no ha hecho más que empezar, queremos seguir siendo lo que somos hasta ahora: un mecanismo de mejora del sector inmobiliario y un referente de las cosas bien hechas para las siguientes generaciones.