El otro objetivo de la compra de Aedas por parte de Neinor: atraer nuevo capital
Líder en el pujante mercado residencial español, la nueva Neinor se presenta oportunidad única de inversión para institucionales, públicos y privados, ofreciéndoles 500 millones de euros en dividendos en los próximos tres años.


17 jun 2025 - 07:00
Fin de ciclo de uno de los actores más relevantes del actual ladrillo español. Tras varios intentos, el fondo estadounidense Castlelake ha encontrado acomodo a su histórica inversión en el real estate patrio. Después de generar una importante cartera de suelo residencial, en el momento del crack del sector, el fondo con sede en Minneápolis dice adiós al inmobiliario español tras una década de actividad, que le ha permitido crear Aedas Homes, la gran promotora inmobiliaria cotizada, con una cartera para 20.000 viviendas, y valorada en 1.070 millones de equity value.
Castlelake forma parte del primer grupo de inversores internacionales que, allá por 2013 y 2014, supieron ver la oportunidad de negocio en el mercado inmobiliario español, muy impactado en ese momento por la crisis financiera, con una caída abrupta de las ventas y precios. Fondos como LoneStar, Blackstone y Cerberus fueron los primeros en aterrizar. Pero, tras ellos, y al albor de la recuperación del sector, llegaron otros que ahora pueden aprovechar el nuevo boom del mercado residencial para lograr buenos retornos a sus inversiones.
Éste es el caso de los tres actuales accionistas de Neinor Homes: Adar Capital, Orion Real Estate y Stoneshield. Según los registros de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (Cnmv), Adar Capital cuenta con un 14,56% de Neinor Homes (entrada registrada en febrero de 2022), Orion Real Estate Fund cuenta con un 29,52% desde finales de 2023, y también desde ese año, pero en agosto, Stoneshield mantiene algo más del 25% del capital. Los dos primeros fueron de los inversores que apostaron inicialmente por la empresa vasca (su sede social se mantenía en el País Vasco debido al origen de su primera cartera inmobiliaria, procedente de Kutxabank) en su salida a Bolsa, allá por marzo de 2017. Stoneshield no participó como tal en los inicios de la compañía, aunque sí su primer ejecutivo, Juan Pepa, responsable en España de las inversiones de LoneStar, el fondo fundador de Neinor Homes.
Neinor Homes garantiza a sus accionistas una rápida recuperación del capital invertido, en apenas tres años
Desde su incorporación al accionariado, Adar y sus socios plantearon a los gestores de Neinor Homes la necesidad de realizar operaciones corporativas con las que generar valor a la empresa y, por ende, a sus accionistas. Así llegaron las compras de otras inmobiliarias del sector como Quabit, Renta Garantizada y Habitat. Otras, como la integración de Vía Célere, no llegaron a fructificar.
Ahora, la oferta pública de adquisición de Aedas les abre una ventana de retorno de la inversión que no dudan. De hecho, les ha llevado a, incluso, aportar otros 225 millones de euros en Neinor que, a través de una ampliación de capital, permitirá financiar la transacción, así como parte de la deuda de la adquirida. “La adquisición de Aedas representa una oportunidad única para incorporar una cartera significativa pero estratégicamente seleccionada (...). Más allá de su calidad, la cartera ofrece una elevada certeza de ejecución: 13.809 unidades están actualmente en producción, 9.049 en construcción o ya terminadas, y 3.700 están prevendidas, con ingresos futuros de 1.700 millones de euros. Esta ejecución avanzada proporciona una alta visibilidad sobre la generación de caja en el corto plazo, permitiendo una rápida recuperación del capital invertido en apenas tres años y reduciendo significativamente el riesgo de la transacción desde el primer día”, señalan desde Neinor.
Los responsables de la operación lo han diseñado de tal manera que limita la responsabilidad de Neinor exclusivamente al capital comprometido, manteniendo su flexibilidad financiera y un LTV prudente de entre el 20–30%, recuerdan sus artífices.
Con suelo para más de 43.000 viviendas en un mercado como el residencial español, en pleno crecimiento y sin visos de frenar la escalada, la nueva Neinor se quiere presentar ante el mercado como una oportunidad única de inversión, para institucionales públicos y privados, por volumen de negocio y compromisos de dividendo. “Esta es una oportunidad única en el ciclo para redefinir el mercado residencial español. La combinación de dos plataformas de primer nivel llega en un momento clave, aprovechando unas condiciones de mercado óptimas y posicionando a Neinor como la plataforma de referencia para los inversores institucionales (tanto privados como públicos) que buscan exposición a los sólidos fundamentos del sector de la vivienda en España. Gracias a una mayor escala, cobertura geográfica y profundidad de producto, esta operación consolida de forma clara nuestro liderazgo en todos los segmentos clave del mercado. Pero esta transacción no se trata solo de tamaño y escala: también es altamente generadora de valor, con un crecimiento previsto del beneficio por acción del 25% hasta 2027, lo que subraya el atractivo potencial de creación de valor para nuestros accionistas”, ha comentado Borja García-Egotxeaga, consejero delegado de Neinor Homes, sobre la operación.
Una apuesta por el futuro del residencial y 500 millones en próximos dividendos, las mejores bazas para captar nuevos inversores
“Esto es la mejor expresión de creación de valor para el accionista. Hemos adquirido más de 3.000 millones de euros en activos de alta calidad a precios atractivos en tres operaciones clave: Quabit, Habitat y ahora Aedas. Esta transacción por sí sola añade 450 millones de euros en potencial de beneficios, está totalmente financiada y genera una TIR superior al 20%. Es un ejemplo de manual de crecimiento disciplinado y rentable y una demostración clara de lo que este equipo es capaz de ejecutar a lo largo del ciclo”, señala por su parte Jordi Argemí, responsable financiero en la compañía.
Para atraer este nuevo capital institucional, Neinor también se presenta como una compañía a largo plazo. “Como nuevo líder del sector, Neinor se convierte en la plataforma de referencia para el capital institucional que busca exposición al residencial español. Tanto a través de los mercados públicos como mediante alianzas privadas en la división de Gestión de Activos de Neinor, los inversores dispondrán de una plataforma única, con escala y gestionada profesionalmente para invertir en el potencial a largo plazo del mercado residencial español, respaldado por unos sólidos fundamentos, el crecimiento demográfico y la elevada demanda de vivienda de calidad”.
Para terminar de convencerles, Neinor promete a sus accionistas, actuales y próximos, un objetivo de remuneración de 850 millones de euros hasta 2027, un incremento del 44%, lo que implica un aumento del dividendo por acción de más del 30%. Del montante total, quedan por distribuir 500 millones en los próximos tres años.