2023, el residencial cierra un año en el punto de mira

El sector residencial cierra un año en el punto de mira. En 2023 la vivienda se ha situado en el debate público y ha protagonizado algunas de las políticas llevadas a cabo desde el Ejecutivo, con la aprobación de la Ley de la Vivienda como hito de la pasada legislatura.

Especial 2023: un año de

equilibrios en el real estate

En paralelo, las grandes promotoras han seguido apostando por incrementar sus carteras en desarrollo, aunque el nuevo contexto macroeconómico, y sus derivadas respecto al encarecimiento del crédito, han determinado que las compañías apostasen por fórmulas como las joint ventures o la venta de parte de la cartera en explotación para centrarse en el nuevo producto.

Además, con una demanda que ha perdido menos fuelle de lo esperado, espoleada por el cliente extranjero, y un precio al alza, los agentes promotores han reclamado más facilidades a la administración para desarrollar vivienda protegida. El precio del suelo no ha concentrado descuentos y los precios de los materiales, aunque se han estabilizado después del estallido de la guerra en Ucrania en febrero de 2022, aún se mantienen en la franja alta.

Por otro lado, en el segmento de la comercialización, la tan esperada consolidación del sector servicer ha dado sus primeros pasos con el cierre del proceso de venta de Haya Real Estate, adquirida por Intrum, una operación que posiciona a la compañía sueca como uno de los mayores players del país. Se espera que en 2024 continúe la concentración de los servicers, con empresas como Servihabitat o Hipoges como protagonistas.

Una ley polémica

El Congreso aprobó el 27 de abril la Ley de Vivienda, una de las medidas estrella de la coalición de Gobierno entre PSOE y Unidas Podemos. El texto contó con el voto a favor de PSOE, Unidas Podemos, ERC, Bildu, Más País, Compromís, PRC y Teruel Existe. El BNG se abstuvo, mientras que el resto de fuerzas votaron en contra.

Así, la Ley era aprobada con un consenso pírrico, un hecho que durante los meses siguientes desembocaría en un alud de recursos ante el Tribunal Constitucional (TC), tanto de las comunidades gobernadas por el PP como de otras, como Cataluña o País Vasco, que consideran que la normativa invade sus competencias, por lo que el efectivo despliegue de la Ley se ha mantenido en stand by.

La reglamentación, que se basa en el control de los precios del alquiler en las zonas con un desequilibrio entre la oferta y la demanda, llamadas zonas tensionadas, ha despertado una crítica unánime del sector, que considera que lejos de solucionar los problemas de los que adolece el mercado del alquiler, ahondarían en la falta de nueva oferta en las zonas donde es más necesaria.

De hecho, una de las primeras consecuencias de la aprobación del texto ha sido la reducción de la oferta. A finales de octubre, la Federación Nacional de Asociaciones inmobiliarias (FAI) señalaba un descenso del 30,6% desde la entrada en vigor de la Ley.

La Ley de Vivienda, una de las medidas estrella de la coalición de Gobierno entre PSOE y Unidas Podemos          

La promoción, ante el nuevo ciclo

En paralelo a la aprobación de más regulación, las grandes promotoras también han tenido que hacer frente a otro contratiempo: el aumento del coste de financiación como consecuencia del contexto macroeconómico. En este sentido, las estrategias de las compañías para seguir impulsando su cartera en desarrollo han pasado por la conformación de joint ventures con socios institucionales o del ámbito de la financiación, además de la venta de producto en rentabilidad.

El caso de la promotora española Neinor Homes es paradigmático de esta apuesta por las empresas conjuntas: entre 2023 y 2027, la promotora prevé invertir unos mil millones de euros en nuevas adquisiciones de terrenos, de los cuales la mitad procederán de nuevos socios capitalistas. En el caso de las desinversiones, ha destacado la venta del 55% de la cartera de alquiler de Via Célere a Greystar por alrededor de 400 millones de euros.

Abriendo el foco al conjunto del mercado, el sector living registraba a cierre de septiembre un total de 2.400 millones de euros de inversión, erigiéndose como el segmento inmobiliario con una mayor inversión. El 76% del total, hasta 1.603 millones de euros, correspondió a build-to-rent (BTR) y private rented sector (PRS), con una ligera subida del 3% en la inversión en comparación con el mismo periodo del año anterior.

Los ‘servicers’ se consolidan

El ejercicio 2023 también será recordado como el año que empezó la nueva consolidación del sector servicer. La venta de Haya Real Estate a Intrum el pasado mayo por 140 millones de euros supuso la primera gran operación del año en el sector de las empresas de servicios inmobiliarios, pero tiene visos de no ser la única que se cierre en los próximos meses, ya que tanto Diglo como Hipoges se encuentran inmersos en procesos de venta que podrían cerrarse en 2024.

A finales de julio trascendió que KKR había confiado a la gestora de inversiones Alantra la búsqueda de comprador para Hipoges, con un precio de salida de  200 millones de euros. Junto a Anticipa-Aliseda, Hipoges gestiona y comercializa los activos de la sociedad destinados a la venta por un valor que se alza hasta los 25.300 millones de euros.  Otro servicer que está en el punto de mira es Diglo, propiedad de Banco Santander. A principios de año, parecía que la venta de Diglo a la italiana DoValue encaraba la recta final, pero a principios de mayo trascendió que Banco Santander había congelado la operación. El fin de las conversaciones coincidió con la salida del consejero delegado de DoValue, el italiano Andrea Mangoni.