Desconexión

El increíble mundo del retail es inesperado y apasionante, y en este momento está expuesto y evidencia una clara desconexión entre retailers y propietarios. No hablo de buenos ni malos; ni de vencedores y perdedores, sólo de empresas que en algunos casos (cada vez más... ) tienen motivos y motivaciones diferentes y que se alejan entre ellos, sobre todo en los ejes prime y en operaciones donde el peso de la renta es significativo.

Y es en estos casos cuando deberían ir mucho más de la mano. Hablo de que existen dos partes y que cada vez más el desencuentro en algo que es tan básico como la renta, es evidente en muchos casos. A eso lo llamo yo desconexión. A veces desconexión del mercado, a veces desconexión de la realidad y sobre todo desconexión de los intereses del de enfrente y que provocan alejar posturas. 

La subida de las rentas en ejes prime vs. estancamiento de los consumos retail calle es una de las claves para que esto suceda aunque la especialización que supone el sector retail y el sector inmobiliario tampoco facilita el entendimiento entre unos y otros sin son profanos en la materia. Otro factor importante que a diferencia de otras especialidades, la opacidad en cuanto a datos e información no ayuda a las negociaciones.

Este mercado; el del retail en high street o tradicionalmente en España llamado locales comerciales en calle, es un mercado en el que es tremendamente difícil conocer con exactitud las tasas reales de esfuerzo, ventas por metros cuadrado o los datos de las operaciones porque sus players no son muy abiertos en este sentido y no se comparte esta información como regla de juego.

He firmado contratos que solo el IBI superaba los 100.000 euros al año y eso cambia mucho una cuenta de explotación de una tienda y sobre todo la capacidad de pagar rentas. Si el inquilino paga un alto IBI , no tiene contribución y la renta de crucero llega en el tercer año no podemos compararlo con un activo donde por contrato no paga IBI, si hay contribución alta y la renta de crucero es en el quinto o sexto año fuera del obligado cumplimiento. Los escalados de renta se utilizan en ocasiones para maquillar la realidad de los valores a la hora de las due diligence.

Esto lo conecto con el segundo punto, y es que hay algunos interlocutores en un lado y otro de la mesa de la mesa que no son especialistas en el sector del retail o el inmobiliario y por tanto dificulta la comunicación entre ambos. 

Con este singular panorama si le sumas que el retailer ha contenido sus ventas en la calle y se ve inmerso en un momento de reconversión absoluto de su negocio y le pones en el medio de un periodo alcista de rentas, tienes todos los ingredientes para que el entendimiento sea dificícil y que la maduración de los deals sea mucho más lenta. El valor del metro cuadrado ha crecido año a año mientras que el consumo no lo ha hecho proporcionalmente, y por tanto las ventas por metro cuadrado no lo han hecho a ese ritmo.

El descuadre que esto produce es evidente. La expectativa del inmobiliario tiene un pico diferente con la expectativa del retailer y esto ha hecho florecer una vez más las rentas variables en High Street. No son muchos los casos donde se da pero están ya encima de la mesa.

Para terminar tengo que decir que entiendo a todas las partes y hago una labor empática en todos los procesos.

Profesionalmente he estado y trabajado en las dos posiciones a lo largo de mi carrera y por tanto no me cuesta nada entender y comprender a cada uno de ellos, pero también, me facilita valorar objetivamente ahora que me dedico al asesoramiento. Al propietario a rentabilizar su activo y buscar un valor adecuado al mercado y al inquilino a pagar rentas que le permitan tener beneficios.

Conozco ya muy pocos casos donde un retailer utilice un punto de ventas para hacer marca y olvidarse de la rentabilidad y en el otro lado el mercado de inversión está forzando a los compradores a estresar mucho sus business plan. En el camino y por el medio, cada cual es responsable de las decisiones que toma. Es como una partida de póker que nadie quiere enseñar sus cartas y donde a veces los players no saben interpretar bien la jugada. No es nada fácil sino un lujo poder hacerlo.

Mi reflexión personal antes de citar a los célebres es que: La intuición ayuda a orientarte en los negocios pero nunca a tomar decisiones. También me atrevo a decir que el papel lo aguanta todo, pero el mercado los engulle como una trituradora.

Cierro con algunas frases que reflejan esta realidad. 

Como decía Sócrates “yo solo sé que no sé nada” o Johannes Kepler que aseguraba que “la vista debe aprender de la razón”

Feliz semana a todos y ¡a tomar decisiones!