Inversión inmobiliaria en Logística, ¿dónde estamos?

Estamos asistiendo a una clara recuperación de la inversión en el sector logístico tras unos meses de incertidumbre en 2023. 

El volumen de operaciones firmadas en el primer trimestre del año (200 millones de euros aproximadamente) es algo engañoso si tenemos en cuenta que hay muchos proyectos que han salido al mercado este año. Solamente los proyectos mandatados (en mercado a través de un consultor encargado de su venta) suman más de 750 millones de euros. A estos proyectos claramente identificados hay que añadir una actividad fuera de mercado, donde se mueven activos y se cruzan ofertas que no terminan en acuerdo, puesto que no se acaban de encontrar las expectativas de los vendedores y los retornos demandados por los compradores. 

Tras un 2023 con sequía de carteras en el mercado, algunos fondos han decidido poner activos a la venta en 2024 viendo que hay más estabilidad y el capital está nuevamente activo tras el impacto de la rápida subida de los tipos de interés, que supuso un shock para el sector. Como consecuencia de lo anterior, las rentabilidades han subido y en dos años hemos pasado de una yield prime del 3,8% al 5,3%. Pero también han subido en los países de nuestro entorno, aquellos en lo que tradicionalmente se percibe un menor riesgo económico, como Alemania donde la rentabilidad prime está alrededor del 4,9% y se han hecho operaciones al 5%. Algunos inversores internacionales creen que tiene que haber una mayor diferencia entre esos mercados más maduros y el nuestro, donde exigen retornos de al menos 5,3%. 

Es curioso observar que en los últimos años se ha ampliado mucho el espectro geográfico donde pueden invertir los inversores y la fortaleza del ocupante y la solidez del contrato han primado sobre el criterio de la localización del activo. O, dicho de otra forma, la calidad de la ubicación viene dada por la fortaleza de esta desde el punto de vista de la distribución o de la producción de mercancías. Y esto se ha demostrado en proyectos como el de Grupo Damm en Murcia que fue adquirido por el fondo inversor alemán Hansainvest o la reciente adquisición del proyecto de Bridgestone en Burgos, ambos proyectos desarrollados por Panattoni y que se han transaccionado alrededor del 5% de rentabilidad, nivel más propio de Madrid o Barcelona. 

Además, las ciudades secundarias han ofrecido rentabilidades más altas para los inversores pequeños y medianos, como las sociedades francesas de inversión, las más activas en nuestro país. En estos casos hablamos de activos que pueden ser más antiguos y no sólo logísticos. 

Al final, el usuario del activo y su proyecto empresarial es lo más importante para dar valor a la inversión. Y la demanda sigue fuerte en el sector logístico. No es una frase hecha, las cifras hablan por sí solas, ciudades como Valencia han batido récords de demanda y en Madrid y alrededores se estima que se han firmado aproximadamente 250.000 metros cuadrados en el primer trimestre de 2024. En Barcelona, mientras, se ha llegado cerca de los 100.000 metros cuadrados, pero con rentas en la mejor zona que han superado los diez euros por metro cuadrado. 

El capital es prudente y algunas zonas como Illescas se mira con más prudencia por los altos niveles de oferta que presenta. Creemos que es un tema coyuntural, pero que la zona tiene fortaleza para absorber la superficie existente en un futuro. Zonas como San Fernando de Henares han experimentado un nivel de promoción similar y los proyectos se han ido absorbiendo. Sigue habiendo demandas de gran tamaño como demuestra la firma reciente de los nuevos proyectos de Inditex en Ontígola (cerca de 80.000 metros cuadrados) y de Pepco en Cabanillas del Campo (47.000 metros cuadrados). Estamos mal acostumbrados a ver numerosas operaciones mayores de 50.000 metros cuadrados en los últimos tres años debido principalmente a dos cuestiones: una, la expansión del comercio electrónico y dos, la oportunidad que se ha presentado a las grandes empresas de ocupar grandes plataformas sobre todo en la zona centro de la península (Toledo y Guadalajara). En estas zonas se han puesto en mercado grandes proyectos de suelo a precios razonables con lo que las rentas eran muy interesantes para activos de gran calidad. La mayoría de las operaciones de alquiler se han movido por debajo de los 10.000 metros cuadrados de superficie. 

En definitiva, somos muy positivos con respecto al sector logístico, un sector dinámico y con grandes fortalezas. El capital más prudente ha vuelto y hay nuevas oportunidades de inversión a rentabilidades que se han adaptado al entorno económico.