La España tensionada: más del 40% de los hogares, bajo el yugo del nuevo tope de rentas

Cuatro de cada diez hogares españoles se encuentran en zona tensionada, según los parámetros establecidos por la Ley por el Derecho a la Vivienda. La futura ley tendrá incidencia en 1.606 códigos postales de España, el 14,55% del total, que concentran un 41% de los hogares del país, según un análisis de Atlas Real Estate Analytics del pasado enero.

La compañía avanzaba en el estudio tres escenarios dependiendo de las exigencias que plantease el texto final, que dependía de las condiciones que rigiesen la declaración de zona tensionada. Esta se basaba en la tasa de esfuerzo, es decir, el porcentaje de la renta disponible familiar que se destina anualmente al pago del alquiler y los gastos básicos de la vivienda, y en la evolución del precio de los alquileres y las ventas de propiedades en la zona.

Una vez se han hecho públicos los detalles del acuerdo, se impone el marco más exigente, ya que se considerará zona tensionada un área en la que la carga media del coste del alquiler más los gastos asociados superen el 30% de la renta media de los hogares o que en esa zona el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos tres puntos por encima del Índice de Precios de Consumo (IPC) en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.

Si, en un principio, el anteproyecto de Ley recogía que se tenían que cumplir estas dos condiciones para declarar zona tensionada, el proyecto final recoge que sólo con que se cumpla uno de los dos parámetros el gobierno regional correspondiente podrá solicitar la declaración como área afectada. Por lo tanto, tanto la revisión de la renta de los alquileres en curso como la de las nuevas unidades en el mercado se regirán por el índice de referencia que se empezará a aplicar el 1 de enero de 2025, que se situará por debajo del avance del IPC.

La declaración de zona tensionada afectará al 41% de los códigos postales de Madrid y en el 43,2% de los de Barcelona

Este 14,55% de códigos postales señalado por Atlas Real Estate aglutina más del 40% del total de los hogares en España, con incidencia en el 40,92% de los códigos postales de Madrid, mientras que en el caso de Barcelona podría impactar en el 43,24% de ellos. Otras ciudades afectadas son Valencia (31,5% de los códigos postales), Málaga (59,7%), Sevilla (25,3%) o Las Palmas (42%). En el caso de las Baleares afectaría al 85,5% de sus códigos postales.

“El número total de hogares que se encuentran en una zona categorizada como ‘tensionada’ puede llegar a ascender a 8.648 millones de acuerdo con el escenario más exigente de la nueva Ley de Vivienda; no obstante, este es el número total de hogares que se encuentran en estas áreas, tanto en alquiler como en propiedad”, señalaba Atlas RE en el estudio.

“Sin embargo, hay que tener en cuenta que la situación de un área tensionada afecta no sólo al mercado del alquiler, sino también al mercado de la vivienda, ya que el atractivo de precios de alquiler altos también arrastra a los precios de compraventa, y el stock disponible se vuelve escaso en ambos mercados; en definitiva, la dimensión de un mercado tensionado afecta al conjunto de hogares de una zona”, concluía la compañía.