2019, el año en que la Operación Calderón inició sus obras

Cinco años después de su aprobación, el mayor proyecto inmobiliario dentro de la M-30 ha iniciado sus obras. Más de 132.000 metros cuadrados de superficie se liberaron en una de las zonas en las que por ubicación más interés despierta en el mercado de la vivienda en la capital: Madrid Río. Este terreno comprende el espacio del antiguo estadio del Atlético de Madrid, el Vicente Calderón, y los terrenos de la antigua fábrica Mahou.

El plan prevé que se destinen 33.339 metros cuadrados a uso residencial, con una edificabilidad de 132.344 metros cuadrados; de esta capacidad, un total de 13.234 metros serán reservados a vivienda de protección pública. Además de viviendas, en los terrenos del Calderón se desarrollarán activos terciarios sobre una superficie de 14.705 metros cuadrados, por los 13.893 metros de equipamiento público y algo más de 73.000 metros cuadrados que ocuparán zonas verdes y otros espacios.

En un primer momento, la empresa pretendía levantar 2.000 viviendas divididas en dos rascacielos de 36 pisos y ocho bloques de hasta 22 alturas, además de la urbanización de toda la zona que según el plan sumaban 204.218 metros cuadrados. El plan urbanístico para desarrollar el proyecto fue aprobado el 19 de julio de 2018 por el Ayuntamiento de Madrid y está previsto que se ejecute en tres etapas.

El plan prevé que se destinen 33.339 metros cuadrados a uso residencial

La primera de ellas arrancó con la demolición del estadio de fútbol Vicente Calderón, menos la grada situada sobre la M-30, que requería un desvió del tráfico. Esta obra tuvo un coste de 42,2 millones de euros que, según el acuerdo aprobado por el consistorio de Manuela Carmena, debía asumir el Atlético de Madrid. Sin embargo, fueron los futuros constructores los que pagaron la obra.

Una vez derribado todo el estadio, se procederá a la urbanización de las vías comprendidas entre las calles que rodean la construcción: paseo de los Pontones, paseo Imperial y paseo de los Melancólicos. Cuando estos trabajos hayan concluido, se iniciará la reordenación del paseo de los Melancólicos y la calle Dique de Tovar.

La última fase del proyecto consistirá en la construcción del nuevo parque del río Manzanares, que se llevará a cabo tras el cubrimiento de la M-30 por el Ayuntamiento de Madrid, que se ha comprometido a pagar los 60 millones que costará la obra. Está previsto que todas estas obras finalicen en 34 meses. De momento ya se ha demolido el estadio Vicente Calderón y se ha desviado la M-30 para empezar con sus obras de soterramiento.

Los inicios

El proyectó empezó con un acuerdo entre el Atlético de Madrid y la constructora FCC por el que el grupo empresarial remodelaría el futuro estadio del club rojiblanco. A cambio se quedaba con los derechos urbanísticos de la parcela que ocupaba el antiguo estadio rojiblanco.

Con la entrada de Carlos Slim al accionariado de FCC, la empresa se echó atrás y devolvió los derechos urbanísticos al Atlético de Madrid. Más tarde, el club rojiblanco obtuvo financiación de la entidad financiera Inbursa, propiedad también del multimillonario mexicano Carlos Slim.

Estas negociaciones fueron llevadas a cabo por el accionariado del Atleti, en cuyo capital se encuentra la familia Gil Marín, que controla el 46,4% de las acciones y el actual presidente del club, Enrique Cerezo, con otro 15,2%. A ellos se le suma el club israelí Pacific Group, que adquirió el 32% del Atleti el pasado marzo con una inyección de cincuenta millones de euros y la compra de la participación del grupo chino Wanda.

Con la entrada de Carlos Slim al accionariado de FCC, la empresa se echó atrás 

En un principio, el crédito vencía cuatro años después de contraer la deuda, pero fue aplazado hasta 2028. En el acuerdo el club se comprometió a pagar alrededor de 20 millones por ejercicio, con un tipo de interés cercano al 4%.

Este aumento se contrajo después de que el Atleti aumentara los costes de construcción del Estadio Metropolitano. De esta inversión, 120 millones fueron desembolsados por el Atlético, y los 200 millones restantes por la financiación de empresas.

El club colchonero pretendía recaudar hasta 200 millones de euros por la operación de la venta. El Atlético de Madrid aprovechará este capital extraordinario para devolver al empresario Carlos Slim el crédito de 160 millones de euros que concedió a la entidad deportiva para finalizar las obras de su actual estadio, el Wanda Metropolitano. Finalmente, la demolición del estadio fue aprobada por el Ayuntamiento de Madrid el 15 de noviembre de 2018.

El club colchonero pretendía recaudar hasta 200 millones de euros por la operación de la venta

El Atlético de Madrid decidió construir una hipoteca sobre el Wanda Metropolitano para conseguir la refinanciación de 200 millones de euros con Inbursa, la entidad financiera controlada por Carlos Slim.

La intención del consejo de administración fue ampliar a largo plazo esta deuda y obtener mejores condiciones que las firmadas cuando se modificó el plan de financiación de del nuevo estadio. Esta nueva inyección de liquidez supondrá que la venta del Calderón no vaya a cancelar deuda, si no a disponer de más recursos para la operativa diaria, nuevos proyectos y el acceso al mercado de fichajes en caso de que fuera necesario.

En 2017 el Atlético de Madrid decidió aplicar una depreciación en el valor de este activo, para situarlo en 155 millones de euros. Durante la negociación con los distintos candidatos a hacerse con la propiedad de los terrenos, el valor real mínimo para firmar el traspaso se situó en 175 millones de euros, aunque en el mes de junio anterior ya se contemplaba que el precio definitivo pudiera irse hasta los 200 millones de euros. Es decir, que a la inyección de tesorería le acompañaría una importante plusvalía en la cuenta de resultados de 2018-2019.

El primer solar de la cervecera Mahou fue comprado por el grupo Pryconsa, la promotora propiedad de la familia Colomer por 50 millones de euros.

El Atlético de Madrid decidió construir una hipoteca sobre el Wanda Metropolitano

Las dos otras parcelas del grupo cervecero fueron compradas por la gestora de cooperativas Ibosa, ambas por 70 millones de euros. Ibosa prevé entregar las viviendas que edificará en los terrenos del Vicente Calderón en un plazo de dos años o tres años. La compañía prevé pedir la licencia de obra el próximo febrero, cuando espera que la demolición del estadio esté lo suficientemente avanzada como para empezar las obras.

La compañía ya ha vendido el 50% de las viviendas, que tendrán un precio estimado de 4.800 euros por metro cuadrado, a los que se le tendrán que añadir 8.000 euros por el trastero y 25.000 euros por la plaza de parking.

Por su parte, las parcelas propiedad del club dirigido por Enrique Cerezo  fueron compradas por la socimi Vivenio, por 75 millones de euros, y la alianza entre Azora y Cbre GI, que se hizo con dos de los tres terrenos por cien millones de euros. Estos terrenos tienen una superficie edificable de 35.000 metros cuadrados, en los que se construirán 340 viviendas de lujo con grandes zonas comunes.

La compañía ya ha vendido el 50% de las viviendas, que tendrán un precio estimado de 4.800 euros por metro cuadrado

La compañía espera que estas nuevas viviendas empiecen a construirse en el cuarto trimestre de 2020 y se pueda entrar a vivir a finales de 2022.

Para el club de fútbol la venta ha supuesto 180 millones. Por su parte, la cervecera ha ingresado 125 millones de euros.

Esta venta ha supuesto para el Atlético de Madrid una plusvalía de 3,91 millones de euros, aunque podría ser mayor en función de varios objetivos. Las promotoras pagaron 165 millones de euros fijos, a los que se añadirán 10 millones de euros en función del cumplimiento de determinados objetivos que el club no ha desvelado.

Los beneficios son menores a los esperados inicialmente, ya que no está claro que el Atleti vaya a cobrar esas variables. Además, en 2018-2019 se procedió a aumentar el valor de los libros de este activo, desde 154,94 millones en junio de 2018 a 160,85 millones de euros en el mismo mes de 2019.

Esta venta ha supuesto para el Atlético de Madrid una plusvalía de 3,91 millones de euros

Con ello, el Atlético de Madrid esperaba cambiar el precio de mercado que estaban barajando las consultoras inmobiliarias que dirigieron el proceso.

Esta operación ha permitido al club rojiblanco consolidar sus beneficios netos y situar sus ganancias en 29,13 millones de euros. Además, permitirá a la entidad centrarse en el plan de crecimiento en torno al Wanda Metropolitano, cuyo coste total ha ascendido a 334,35 millones de euros.

Nuevos vecinos

Se prevé que los primeros vecinos del proyecto podrían entrar en sus viviendas a partir de mediados de 2022. Tras la demolición del resto del complejo, actualmente las obras se concentran en la demolición de la fachada principal del antiguo Vicente Calderón, que se ubica sobre la M-30. Una vez empiecen las obras para soterrar la M-30 y para terminar con la demolición del estadio, las distintas constructoras empezarán las obras para construir las nuevas viviendas.

La Operación Calderón libera una gran bolsa de suelo a la orilla del río Manzanares. Una cantidad de terreno difícil de conseguir en esa zona de Madrid y que ha supuesto una oportunidad para el real estate. Con esta nueva incursión el sector inmobiliario tiene una nueva oportunidad  a gran escala en una zona muy valorada de la capital.