Los retos macroeconómicos del sector inmobiliario para el nuevo curso

 

 

Inflación desbocada, el Banco Central Europeo (BCE) adoptando un perfil duro en política monetaria con un horizonte de periódicas alzas de los tipos de interés, la bolsa de ahorro generada en la pandemia desinflándose y los costes de los materiales sin esperanza de dejar los máximos.

 

Como telón de fondo, la guerra en Ucrania, que agrava todos estos problemas y cuyo final sigue sin divisarse. Los tambores de una inminente recesión económica en Europa desafinan la sinfonía que ha estado tarareando el mercado inmobiliario español en los últimos años con la duda de si se avecina ya la coda. 

 

A cierre del primer semestre, los principales indicadores del sector seguían presentando una dinámica positiva. En residencial, la tasa de compraventas encadenó en junio dieciséis meses consecutivos de registros positivos en tasa interanual y las 42.767 hipotecas sobre vivienda firmadas en junio representaron el mejor dato para junio desde 2010, además de la tercera mejor cifra en lo que va de ejercicio, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

 

 

El segmento de oficinas ha seguido el mismo camino, con un repunte de contratación de espacios de trabajo respecto el ejercicio anterior. En Madrid, se contrataron 235.000 metros cuadrados de enero a junio, un 47% más que el mismo periodo del año anterior, mientras que en Barcelona se cerraron alquileres por 183.000 metros cuadrados, un 26% más, según los datos de la consultora Cushman&Wakefield.

 

La logística, instalada en una fiesta donde la música no cesa, marcó nuevos récords en el semestre. El sector sumó hasta junio una contratación de 1,33 millones de metros cuadrados, incluyendo Valencia, Zaragoza, Sevilla, Málaga y Bilbao, además de los dos focos logísticos del país, Zona Centro (Madrid) y Cataluña, según datos de Cbre. Esta cifra supuso un aumento del 139% respecto al mismo periodo de 2020, que también vivió un boom del logístico.

 

 

Además, los dos segmentos que sufrieron con más ahínco la afectación del Covid-19, retail y hotelero, han visto como, en paralelo al fin de las restricciones, los inversores han vuelto a confiar en su buena marcha. En el sector hotelero se transaccionaron 1.700 millones de euros en la primera mitad del año, un 57% por encima del volumen registrado durante el primer semestre de 2021. La cifra era también el mejor dato de los últimos cinco años, según Cbre.

 

La inversión en retail llegó a 1.100 millones de euros durante los seis primeros meses del año, según Savills. Esta cifra supuso que el segmento había captado ya un 10,5% más que el conjunto de inversión de todo el año pasado. Mientras los supermercados fueron los protagonistas absolutos en 2021, con más del 45% del total invertido en producto retail, en lo que ha transcurrido de 2022 los volúmenes han devuelto el protagonismo a los centros, parques comerciales y de medianas, con el 47% del total invertido.

 

 

Con estos datos, podría parecer que el sector inmobiliario español pueda adoptar el papel de Gene Kelly en Bailando bajo la lluvia ante la tempestad que se cierne sobre la economía del Viejo Continente. Pero lo cierto es que algunos indicadores han comenzado ya a perder empuje.

 

Según datos del INE, tanto la estadística de compraventas (con un descenso del 3,4%) como la de firmas de hipotecas (con un 3,2% menos) retrocedieron en junio con respecto a mayo, alentando la teoría que, en la primera mitad del año, ante un escenario macroeconómico restrictivo, los compradores podrían haber estado adelantando sus decisiones de compra o acudiendo al mercado residencial como inversión alternativa.

 

Para la inversión, Morgan Stanley calculaba en un informe reciente que caería un 16% en Europa en el último trimestre de este año y un 11% en los tres primeros meses de 2021. De confirmarse estas previsiones, el inmobiliario español, que en los últimos años ha usado el capital internacional como palanca de crecimiento fundamental, podría perder uno de sus mayores motores de capitalización.

 

Además, el viro en la política económica supondrá un endurecimiento de las condiciones financieras y el aumento del coste del capital, que según un informe de Moody’s del pasado julio, son los mayores riesgos que enfrentan las inmobiliarias europeas entre los próximos doce y dieciocho meses. ¿Se apaga la música? 

 

 

 

 

 

Alerta, recesión

 

El primer desafío al que se enfrenta el sector es precisamente la anticipadísima crisis que viene. Presidentes, bancos centrales y economistas de todos los ámbitos no han cesado de advertirlo en los últimos meses, precisando que, mientras la anterior fue una crisis financiera, esta será de oferta y, sobre todo, de demanda: la bolsa de ahorro generada durante la pandemia se ha agotado, y la inflación en cotas máximas ha empobrecido al consumidor.

 

En julio, el Fondo Monetario Internacional (FMI) precisó que “la titubeante recuperación de 2021 ha venido seguida de una evolución cada vez más lúgubre en 2022, a causa de los riesgos que comenzaron a materializarse”. Durante el segundo trimestre del año -relata la entidad multilateral-; el Producto Interior Bruto (PIB) mundial se contrajo, debido a la desaceleración de China y Rusia, mientras que el gasto de los hogares en Estados Unidos no alcanzó las expectativas.

 

Este arranque del año, sumado a la inflación, la desaceleración peor de lo prevista en China, nuevas repercusiones de la guerra en Ucrania (incluyendo la crisis energética) llevaron al FMI a revisar hasta el 3,2% su pronóstico de crecimiento para la economía mundial en 2022. Para España, pronostica un crecimiento del 4% en 2022 y del 2% en 2023.

 

Un informe de Oxford Economics del pasado julio apuntaba que el hecho que una de las grandes economías entrara recesión económica en la segunda mitad del año (EEUU entró en recesión en el segundo trimestre con una caída del PIB del 0,2%) unido a un endurecimiento monetario más rápido de lo esperado por los bancos centrales rebajaría la rentabilidad media de los activos inmobiliarios hasta el 4,9% anual, 2,7 puntos porcentuales por debajo de las previsiones de principios de año de la institución, que tampoco contemplaban el impacto de la guerra en Ucrania.

 

 

La inflación acecha 

 

La inflación se presenta como una de las variables que más pueden afectar al desarrollo del mercado inmobiliario durante los próximos meses. Por un lado, debido al empobrecimiento del consumidor por la subida generalizada de precios; por otro, también supondrá un incremento en los precios de las viviendas y un freno en la concesión de hipotecas, como consecuencia de plazos de venta mayores.  

 

A parte del residencial, los otros segmentos, como oficinas (menor contratación); retail y logística (caída de ventas minoristas y, por ende, menor volumen de negocio de los operadores) o hotelero (reducción de pernoctaciones y estancia media) también se pueden ver afectados por el repunte de precios.

 

El Fondo Monetario Internacional (FMI) prevé que este año la inflación se sitúe en el 6,6% en las economías avanzadas y en el 9,5% en las economías de mercados emergentes y en desarrollo, con subidas de 0,9 y de 0,8 puntos porcentuales, respectivamente.

 

 

 

Tipos de interés al alza

 

Los anuncios de alzas de tipos periódicas por parte de la Reserva Federal (FED) de Estados Unidos y el Banco Central Europeo (BCE) con el objetivo de aplacar la inflación desbocada repercutirá directamente en el mercado residencial, y en concreto, en el hipotecario, ya que un euríbor al alza ahuyentará posibles compras.

 

Las entidades financieras ya han empezado a aparcar las hipotecas a tipo fijo, indicando al mercado que se espera un alza continuada en los próximos meses. CaixaBank Research, en su último informe presentado a mediados de julio, estimaba un euríbor a doce meses en el 1,5% a finales de año y ligeramente por encima, en el 1,75%, a finales de 2023.

 

No sólo el residencial puede sufrir de forma notable unos tipos de interés al alza, ya que este la medida tiene efecto tanto sobre empresas como sobre consumidores porque encarece el acceso a la deuda, que se encontraba en mínimos históricos en los últimos años.

 

El principal riesgo es que aumentar el precio del dinero enfríe demasiado la economía y agrave todavía más la crisis. ¿El peor escenario? La estanflación: que la subida no sea suficiente para controlar la inflación, su principal objetivo, y al mismo tiempo la economía se contraiga.

 

 

Los materiales, por las nubes

 

El índice de costes de la construcción, publicado por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) y que agrupa el incremento de precios y contratación de personal en las obras, acumulaba en junio veinte meses registrando repuntes superiores al Índice de Precios al Consumo (IPC).

 

Para más inri, Europa ya se prepara para un invierno de precios de la energía en máximos, una situación que impactará directamente en los materiales. Según un informe reciente de DBK, los productos minerales no metálicos, en especial la producción de vidrio, productos cerámicos, azulejos y baldosas, aparatos sanitarios, cemento, cal y yeso son los materiales que más sufren los repuntes del precio de la energía.

 

Este incremento exponencial de los costes de la construcción ha sido asumido generalmente por los promotores, pero en un contexto de caída sostenida de la demanda puede determinar que las empresas decidan descartar muchos desarrollos o dejarlos, por el momento, en un cajón.

 

 

Menos manos en la obra

 

Otro de los problemas que adolece el sector de la construcción es la falta crónica de mano de obra cualificada. Aunque el empleo en el sector a cierre de junio se situó en 1,54 millones de trabajadores, anotando el cuarto mes consecutivo con más de 1,5 millones de empleados, la patronal sigue advirtiendo de que no se cubren todas las plazas.

 

Ante un contexto de descenso de actividad, el sector corre el riesgo que este repunte sostenido del empleo, alentado por la buena marcha del mercado inmobiliario, desacelere y que, ante el próximo ciclo alcista, la falta de mano de obra cualificada suponga un problema mayúsculo en el sector.

 

 

 

¿La última ronda y nos vamos?

 

Gran parte de las compañías que conforman el sector proptech, como el resto del universo start up, ha vivido años dulces gracias a la liquidez presente en el mercado, que les ha permitido levantar rondas de financiación récord para impulsar su crecimiento.

 

El encarecimiento del dinero impactará en esa disponibilidad de liquidez, amenazando la principal fuente de financiación de muchas de estas compañías, que se verán obligados a captar financiación por otras vías o replantear su plan de crecimiento.  

 

La proptech madrileña Tiko ha anunciado que abrirá ronda antes de terminar el año, en la que espera captar unos cuarenta millones de euros. Será una buena piedra de toque para intuir si las empresas con base tecnológica del real estate podrán mantener el ritmo de rondas.

 

 

La Ley de la Vivienda ya está aquí

 

El nuevo curso político vendrá marcado por la previsible aprobación de la Ley por el Derecho a la Vivienda, una iniciativa legislativa que el Gobierno se ha marcado como objetivo prioritario y que ha levantado muchas críticas des del sector inmobiliario, que considera que impactará directamente en la oferta de obra nueva.

 

El último en sumarse al carro ha sido el Instituto de Estudios Económicos (IEE), que ha calificado el Proyecto de Ley como una medida que “atenta directamente contra el derecho de propiedad y, por tanto, contra el adecuado funcionamiento del mercado del alquiler, de manera que resultan ineficientes para resolver los problemas de acceso a la vivienda, los cuales terminan incluso agravando”.

 

Un estudio de la consultora EY de finales de 2021 apuntaba que de las 28.000 viviendas de nueva construcción que iban a destinase al alquiler hasta 2025, 8.400 viviendas no se construirán a causa de la nueva legislación, lo que representaría reducir un 30% la nueva oferta de build-to-rent.

 

 

 

¿Continuará el maná de los Next-Gen?

 

En julio de 2021, el Gobierno anunciaba que España recibiría un total de 72.000 millones de euros en ayudas directas entre finales de este año y el 2023 del Plan de Recuperación, Transformación y Resilencia, bautizado como Next Generation EU. De esta cuantía, 6.820 millones de euros se destinarían a rehabilitación de vivienda y regeneración urbana (5.800 millones) y edificación social (1.000 millones).

 

De momento, el Ejecutivo ha ido autorizando la distribución territorial y los criterios de reparto de los fondos; la última, el pasado martes, de 1.889 millones de euros. El reto es que las instituciones europeas, ante las contingencias económicas derivadas de la guerra en Ucrania, no vehiculen parte de los fondos Next Generation a remediar la crisis energética que se intuye para los próximos meses.

 

 

La burbuja china

 

El estallido de la crisis de liquidez a mediados de 2021 de Evergrande, la segunda mayor promotora del gigante asiático, que acumula unos 300.000 millones de dólares en deuda, fue interpretada por muchos analistas como el canto de cisne del real estate chino.

 

Un informe reciente de CaixaBank señala que desde que las autoridades chinas comenzaron a tomar medidas para reducir la deuda corporativa, muchos promotores se han vuelto más dependientes de ingresos por cobros anticipados de ventas de viviendas no terminadas y han recurrido a vehículos fuera de balance para obtener liquidez, evitando el escrutinio regulatorio.

 

Teniendo en cuenta esta situación, el informe advierte que una secuencia de defaults descontrolados en el sector podría llevar a una larga cantidad de viviendas, generalmente con un elevado porcentaje pagado por adelantado, no terminadas, a una cascada de impagos en sectores estrechamente vinculados al inmobiliario y a caídas abruptas de precios de la vivienda.

 

Bloomberg también apuntaba en plena crisis de Evergrande que una crisis severa del real estate chino acabaría afectando el resto de los mercados inmobiliarios globales, especialmente el estadounidense. El reto para las autoridades chinas será controlar el default del sector y evitar que la burbuja estalle con tal estruendo que provoque un terremoto en el tablero inmobiliario mundial.

 

 

 

 

Europa y Estados Unidos acuden a las urnas

 

El curso trae también un nuevo calendario electoral que podría traer más inestabilidad a Europa y Estados Unidos. Italia acudirá el 25 de septiembre a las urnas con los ultraderechistas Fratelli d’Italia liderando los sondeos; en Brasil, Jair Bolsonaro se someterá a la reelección en octubre, y Estados Unidos acudirá a sus mid terms en noviembre en plena investigación federal al expresidente Donald Trump. Para entonces se ya sabrá quién sustituye a Boris Johnson como premier en Reino Unido, una decisión fijada para el próximo lunes.

 

En España, 2023 será un intenso año electoral, con elecciones generales en noviembre (siempre que el Gobierno de coalición agote la legislatura), municipales en mayo, y autonómicas en trece comunidades autónomas también en el quinto mes del año.