2023, nuevo ciclo inmobiliario al calor de los tipos

El sector inmobiliario español ha bajado revoluciones en 2023 después de encadenar diversos ejercicios a gran velocidad. La política monetaria del Banco Central Europeo (BCE), que ha llevado los tipos de interés hasta el 4,5%, ha determinado un nuevo contexto macroeconómico. Las decisiones de la entidad presidida por Christine Lagarde han impactado de lleno en el real estate, tanto en la caída de valoraciones de las carteras como en el endurecimiento del acceso a la financiación. Estos factores, sumados a los vaivenes en la tasa de inflación, el encarecimiento de los costes constructivos y la mayor regulación gubernamental (con el residencial en alquiler en el punto de mira) han supuesto un freno en el mercado transaccional, que a cierre del tercer trimestre sumaba un total de 7.513 millones de euros, lo que supone un descenso del 49% respecto al mismo periodo del año anterior, según Cbre.

Especial 2023: un año de

equilibrios en el real estate

Oficinas y logística sufren

Aunque el volumen de compraventas general se ha reducido, la caída ha sido más acusada en algunos segmentos, como oficinas o logístico, que en paralelo al cambio en el contexto macroeconómico han añadido el impacto de tendencias que se venían advirtiendo en los últimos ejercicios. En este sentido, el ejercicio 2023 ha refrendado la reconfiguración del mercado de oficinas, que se está bifurcando a marchas forzadas entre los activos prime, bien localizados, que incorporan servicios y cuentan con un alto componente en materia de sostenibilidad, y los inmuebles ubicados en zonas secundarias que están desactualizados respecto las exigencias que demandan las empresas.

En logística, el boom de los últimos años impulsó una compresión de las rentabilidades que, con el alza de tipos y el nuevo coste de financiación, han provocado que durante 2023 algunos proyectos se hayan quedado en el cajón a la espera de una mejora en las yields. Con una demanda que se mantiene fuerte, los grandes grupos inmologísticos se han centrado en engordar su cartera de suelo, fijando su mirada más allá de los dos grandes polos logísticos del territorio, Zona Centro y Barcelona. Así, plazas como Valencia, Zaragoza, Sevilla, Málaga o Bilbao han destacado por su dinamismo y han llevado a los Tier-2 a representar alrededor de la mitad de la contratación logística, siendo también protagonistas en el mercado transaccional.

En logística, tras el boom de los últimos años algunos proyectos han quedado en el cajón en 2023

Hoteles y residencial resisten

En el polo opuesto, el sector hotelero se ha erigido como uno de los segmentos inmobiliarios con un mejor comportamiento. A cierre del tercer trimestre, el mercado transaccional de hoteles acumulaba inversiones de 2.220 millones de euros, concentrando el 30% del total transaccionado en España, acorde con los datos de Cbre. Aunque el pool de inversores ha sido heterogéneo, los grandes fondos de Oriente Próximo se han erigido como el player de referencia. Abu Dhabi Investment cerró a finales de junio la compra de 17 hoteles de Equity Inmuebles gestionados por Meliá por 600 millones de euros. Pocos días después, el fondo saudí Olayan adquirió el hotel Mandarin Oriental de Barcelona después de desembolsar alrededor de 220 millones de euros.

Otro segmento que en 2023 ha seguido empujando la inversión a pesar del cambio de ciclo ha sido el residencial. El living lideraba la inversión inmobiliaria en España a cierre del tercer trimestre, concentrando el 32% del total transaccionado en España, con 2.386 millones de euros. El alza de tipos de interés ha provocado que parte de la demanda de residencial para venta haya virado hacia el mercado del alquiler, con especial protagonismo para el flex living. Aun así, las transacciones residenciales tampoco han perdido el fuelle pronosticado y los registros se han mantenido en cifras parecidas a los años prepandemia a pesar del hundimiento de las hipotecas, con un retroceso de alrededor del 30% en comparativa anual, que ha sido parcialmente compensada las compras de extranjeros. A cierre del primer semestre representaban un 21,4% del total de compraventas de vivienda, según el Colegio General del Notariado.

El Gobierno aprobó a finales de abril la Ley por el Derecho a la Vivienda

En el capítulo de la regulación, el Gobierno aprobó a finales de abril la Ley por el Derecho a la Vivienda, que se basa en la delimitación de áreas tensionadas, donde los precios del alquiler sobrepasan las costuras marcadas por el Ejecutivo, en las que se establecen nuevos límites a la subida del precio. La ley permite rebajar la figura de gran tenedor de vivienda a cinco inmuebles e impide a estos propietarios desahuciar a inquilinos vulnerables sin un acto de conciliación o arbitraje previo, entre otras medidas. La nueva legislación ha provocado un traslado de oferta de alquiler de larga estancia hacia la corta y media estancia. En este sentido, a cierre del tercer trimestre la inversión en flex living ocupaba el segundo lugar dentro del residencial, con 306 millones de euros captados.

Impacto en las grandes cotizadas

En paralelo a estas tendencias generales, las grandes inmobiliarias cotizadas españolas han enfrentado una notable caída en las valoraciones de sus carteras. El aumento de las tasas de interés y el entorno macroeconómico han generado una presión adicional sobre las empresas, afectando directamente a la valoración de sus activos.

Con los datos del tercer trimestre de 2023 como piedra de toque, las dos principales compañías del sector han continuado informado de disminuciones significativas en el valor de sus carteras inmobiliarias. Merlin Properties acumulaba hasta septiembre una minusvaloración de la cartera de 198,4 millones de euros respecto al año anterior, mientras que Inmobiliaria Colonial sumaba 525 millones de euros negativos en valoración de cartera y provisiones.

Esta caída en las valoraciones ha impactado directamente en los resultados. A pesar de elevar sus ingresos en los tres primeros trimestres del año, tanto Merlin como Colonial acumulaban un descenso significativo en su resultado neto. La compañía dirigida por Ismael Clemente, que al ajuste de la cartera sumaba el efecto de la venta de Tree en abril de 2022, cerró septiembre con un resultado neto de 12,5 millones de euros, muy por debajo de los 567,1 millones del tercer trimestre de 2022. Por su parte, Colonial continuó en pérdidas, con un resultado neto negativo de 299 millones de euros.

El BCE ha elevado los tipos de interés en 2023 hasta sus máximos históricos de los ejercicios 2000 y 2001.

La financiación se encarece

Otra derivada del alza de tipos ha sido el proceso de refinanciación, sobre todo en esas compañías en los que el vencimiento de la deuda era apremiante y enfrentaban unas condiciones de acceso y coste del crédito bancario muy diferentes a la de los últimos años.

En este sentido, la refinanciación del negocio residencial en España del fondo estadounidense Blackstone es un buen ejemplo de este proceso.

El considerado durante los últimos años como el mayor casero de España ha cerrado en 2023 la refinanciación del crédito de sus dos mayores socimis: Testa y Fidere, dos operaciones que se han elevado hasta alrededor de 2.000 millones de euros. Testa, la mayor socimi por número de activos y facturación de Blackstone, anunció a finales de septiembre que había alcanzado un acuerdo con un pool de entidades para refinanciar su deuda, de unos 1.500 millones de euros. En mayo, el fondo ya cerró la refinanciación de Fidere por unos 450 millones de euros.

Otro player de referencia en el mercado inmobiliario es Azora. El fondo dirigido por Concha Osácar y Fernando Gumuzio llegó a un acuerdo en octubre con un grupo de bancos y aseguradoras para refinanciar Nestar, su plataforma de alquiler residencial asequible, por 636 millones de euros, a través de un préstamo hipotecario sindicado. Se espera que este proceso de refinanciación iniciado en 2023 se extienda al próximo año, lo que puede generar oportunidades de mercado como consecuencia que algunas empresas tengan que deshacerse de activos estratégicos para soportar los vaivenes del contexto macro, que, aunque tienda a la estabilización, seguirá impactando en los costes de financiación de las compañías del real estate.