Oriol Batet (aFinance): “España necesita políticas de alquiler que beneficien a ambas partes”

Entre tiendas de lujo, turistas y obras arquitectónicas de Gaudí se sitúa en un edificio acristalado de Paseo de Gracia los headquarters de aFinance, compañía que desde hace veinte años lleva trabajando en el sector inmobiliario español. Oriol Batet está al frente de la división financiera de la consultora, que también brinda servicios de hipotecas, retail y hasta compraventa de yates. Los inicios de la compañía se remontan a Manresa y Vic, con dos socios: uno proveniente de Deloitte y otro del departamento de expansión de Massimo Dutti. 

Desde operaciones de tres millones de euros en el barrio de Salamanca hasta compras de 100.000 euros en Sabadell, aFinance tiene el objetivo de hacer match entre el cliente ideal y las entidades financieras. La empresa trabaja con todo tipo de clientes, nacionales e internacionales y entidades como cajas pequeñas hasta grandes bancos. En 2023, el grupo contabilizó 222 millones de euros transaccionados, cifra que este año prevé aumentar un 17%. La empresa, que cuenta con 9.000 clientes mensuales, tiene oficinas en Barcelona, Madrid, Valencia y Palma. 

Bajo el lema de “no vendemos hipotecas, sino servicios”, Batet defiende el capital humano de la compañía como principal palanca de crecimiento con el objetivo de doblar su plantilla el próximo año. Desde la sede de Barcelona, el directivo analiza cómo ha cambiado el mercado hipotecario y qué le depara en un futuro. 

Pregunta: ¿Es un buen momento para buscar una hipoteca?

Respuesta: Nunca es un mal momento para obtener una hipoteca, porque al final somos una sociedad de compra y no de alquiler. De todos nuestros competidores a nivel europeo, el nuestro no es un tipo de interés caro. Lo que pasa es que ahora mismo todo el mundo está pensando en las hipotecas de antaño con intereses del 0,5% o 1%, pero la verdad actual es que no estamos pagando caro por el dinero. 

P.: En un escenario de bajadas de tipo de interés, ¿puede ser mejor esperar a mejores condiciones de mercado?

R.: Depende de la urgencia que tenga el comprador. Si tú estas de alquiler en una vivienda y es un momento de tipos de interés, pero el propietario te elige como primer candidato a comprar esa vivienda y el dueño pone un precio acorde, no vas a comprar si los tipos de interés están altos. La cosa va más de oportunidad para poder esperar o no dependiendo la urgencia del cliente. No lo veo tan arraigado en relación con la subida o bajada de los tipos de interés. 

“Nuestros clientes suelen optar por hipotecas de tipo mixtas, las variables prácticamente están desapareciendo”

P.: ¿Cómo de rígida son las condiciones de los bancos con relación a antes de la pandemia o en 2007/2006? 

R.: Nosotros, que llevamos desde 2004 en este negocio, hemos visto grandes cambios. En 2007 el acuerdo de Basilea nos aseguró el 80% para las tasaciones, poder regular los porcentajes de endeudamiento en torno a un 35% o 45%, y en definitiva, se logró blindar y proteger a las entidades financieras. Luego en 2019, la ley de crédito inmobiliario llegó como algo difícil y complicado, pero funcionó de manera ejemplar como elemento regulador ya que hasta ese entonces cualquiera podría ponerse como un intermediador financiero, además hizo que nuestro sector se profesionalice mucho más. Por último, con la pandemia, no se endurecieron las condiciones, para nosotros de hecho fue un catalizador y empuje para poder crecer de manera digital en otras áreas que no teníamos presencia. Gran suerte fue saber trabajar con todas las entidades financieras, tanto a nivel nacional como local, además considerando que la principal fuente de ingresos del banco es la hipoteca, por eso las entidades las necesitaban. 

P.: ¿Hay dinero en el mercado para hipotecas de reforma?

R.: Diría que, para todo tipo de hipotecas, porque hay muchísima liquidez. Las rentabilidades que están ofreciendo los bancos son bajísimas, entonces los clientes tienen el dinero a la vista y como el banco por pasivo no va a conseguir clientes, porque necesita todos los productos vinculados que trae la hipoteca como seguros, planes de pensiones, etcétera. Por lo cual, sigue habiendo opciones de todo tipo de hipotecas porque es la mejor entrada de dinero que tienen los bancos. Ahora mismo hay una batalla por conseguir un tipo de cliente, porque hay dinero y el tipo de interés está alto. No va a ocurrir como en la recesión que los bancos se quedaron sin dinero, porque ahora hay liquidez y encima los clientes tienen el dinero a la vista. 

P.: ¿Hay una desconfianza por parte de los clientes en el mercado inmobiliario para que ese dinero esté inmovilizado? 

R.: Diría que no, si bien obviamente el cliente busca cierta rentabilidad que, si se lo ofrece un plazo fijo con un tipo de interés bueno, es lógico que el dinero se quede ahí. Como nosotros trabajamos con todo tipo de bancos, vemos que se buscan muchos perfiles diferentes. Tenemos bancos que quieren clientes de renta alta, otros que prefieren a los extranjeros, otros a los solteros... Nuestro trabajo es hacer un match entre el banco y el mejor cliente. 

“Los alquileres turísticos no influyen en el mercado hipotecario, son los mismos compradores nada más que cambia su inquilino” 

P.: España está retrasada en la penetración del alquiler en el mercado inmobiliario, ¿continúa siendo así?

R.: En 2020 la penetración de España estaba en torno al 4% y si bien en los últimos años ha ido avanzando, no creo que superemos el 18% para este año. Por lo que, comparado con otros países vecinos, sí que es muy bajo, teniendo en cuenta que, en Italia, por ejemplo, está a un 40%, Alemania, 60%. Comparado con mercados como el de Estados Unidos o Reino Unido ya es muy grande la diferencia, son países en los que nadie sale de casa sin un intermediador financiero. La banca se ha sacado muy de encima a los clientes, lo cual creo que fue un error, pero eso hizo que nuestro trabajo se haya profesionalizado. 

P.: ¿Cómo afecta el incremento de los alquileres al mercado hipotecario?

R.: Es un problema que va más allá de cualquier gobierno. El mayor problema en España es la falta de creación de viviendas sociales. Ninguno hasta ahora lo ha sabido resolver. La normativa de los índices de referencia también es un factor que juega en contra, porque al final, esto seguirá como hasta ahora o peor si no se pone una política buena de alquiler que respete a las dos partes por igual. Ahora estamos en desventajas y el índice crea mucha desconfianza, porque se descataloga, se crea uno autonómico, otro estatal, y así va cambiando. El problema del alquiler es nacional, no sólo en las grandes capitales. Otros países de Europa nos llevan ventaja porque los Gobiernos tienen políticas de viviendas asequibles; aquí nunca se acaba materializando y es necesario. Con rentas medias de 24.000 euros en España, hay mucha gente que le cuesta pagar un alquiler y hay que poder respaldarlas. 

P.: ¿Qué va a pasar en los próximos años respecto al ratio de compra/alquiler?

R.: Uno de los principales puntos de la opción de alquiler versus compra es que se valore igualar la vulnerabilidad del propietario y el inquilino. El tema de la ocupación también es preocupante, ya que una persona que está de ocupa tiene más derechos que los propietarios. Si estos dos puntos no se valoran o no se estudian seguiremos igual durante años. 

P.: ¿Cuán de necesaria es la intervención del estado para solucionar estos problemas? 

R.: Totalmente necesaria. No importa el gobierno que haya o que venga, se tiene que tomar en serio las políticas de alquiler, pero que ayuden a ambas partes, porque si no los propietarios cerrarán las viviendas porque no les garantizan seguridad en los inmuebles o de lo contrario venderlo e invertir ese dinero a otros mercados. El estado tiene que tomar medidas en esto e igualar las posibilidades para ambos. El gobierno está derivando los problemas de las políticas de alquiler hacia el ciudadano en vez de perseguir a fondos buitre y los mismos fondos con los que se asocia el estado para invertir en suelo. No tiene sentido centrarse en el pequeño tenedor que tiene cinco o diez viviendas, porque de estos hay muy pocos en España. Los gobiernos tienen que invertir en alquiler sociales, todos los mandatos que ha habido no se preocupan por esto, sólo lo anuncian, pero no lo ejecutan. 

P.: El mercado residencial se está desplazando a usos turísticos, ¿esto afecta al perfil de quienes acceden a hipotecas?

R.: El perfil de cliente que está buscando una hipoteca para alquilar es un cliente que tiene unos ahorros y sigue viendo a la vivienda como una oportunidad de inversión. Lo que sucede es que los índices de referencia, la ocupación y demás problemas hacen que se creen otras maneras de alquiler. La de ahora será la turística, o por habitaciones, o temporales, hay mil maneras. En definitiva, no afecta al mercado de hipotecas porque es el mismo inversor que antes compraba para alquiler particular, nada más que ahora a él le cambia el inquilino. 

P.: ¿Existen hipotecas fuera del mercado residencial?

R.: Sí, de hecho, nosotros las hacemos. Es cierto que el grueso de nuestro cliente nos contrata para su primera vivienda, pero también las hacemos para segundas residencias, para reforma, circulante para empresas, para maquinaria o hipotecas para yates.