‘Due diligence’ ESG: en busca de las ‘red flags’ en las operaciones de ‘real estate’

La sostenibilidad en el 'real estate'

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Un examen técnico y, cada vez más, uno también que tenga en cuenta factores relacionados con el medioambiente, las personas y la gobernanza. Los inversores más profesionales y, sobre todo, las exigencias de la banca a la hora de conceder financiación tiran con fuerza de la due diligence ESG, que se convierte en cada vez más habitual en el sector inmobiliario en busca de la red flags sostenibles en una operación.

En operaciones de fusión y adquisición de empresas y de activos (M&A, por sus iniciales en inglés), existe una tendencia creciente de demanda por parte del comprador de la realización de procesos de debida diligencia sobre el ESG. Esta creciente demanda ha surgido con tal de tener información completa sobre las políticas y los factores de riesgo de las empresas en este aspecto, y se ha vuelto esencial para una parte importante de los compradores.

Dentro del ámbito residencial, por ejemplo, antaño bastaba con la realización de una valoración técnica del suelo para poder empezar con la construcción. En la actualidad, en cambio, es imprescindible valorar factores como la ubicación del terreno, el posible impacto medioambiental que pueda generar la actividad, o incluso el riesgo de rechazo del proyecto por parte de la sociedad.

Por ello, algunas consultoras de gestión inmobiliaria proponen acompañar la due diligence técnica (DDT) con una due diligence ambiental, social y de gobernanza (ESGDD), con el fin de evaluar prácticas y riesgos de las compañías del sector inmobiliario en materia de gobernanza.

¿Cuáles son las red flags que pueden aparecer en una due diligence ESG que pueden frenar una operación? En materia de gobernanza, por ejemplo, que la empresa vendedora o el activo no tenga documentados todos los procedimientos, y no sólo aplicarlos de manera informal, sino por tal de estandarizar prácticas.

Algunas consultoras de gestión inmobiliaria proponen acompañar la due diligence técnica (DDT) con una due diligence ambiental, social y de gobernanza

En el ámbito social, los compradores valoran cada vez más la definición de los canales de comunicación con los stakeholders. Para cumplir con las exigencias del mercado, entonces, las compañías deben contar con códigos éticos, listas de proveedores y, en general, documentos que definan de manera detallada su relación con todos sus públicos. En materia ambiental, del mismo modo, se valoran positivamente las empresas y activos que minimicen y reporten su impacto en el medioambiente, y que presenten pocos riesgos en materia de sostenibilidad.

Cada vez más inversores están concienciados con los compromisos ESG de las compañías, en parte por la financiación de los activos inmobiliarios. Esta preocupación de los inversores responde a los constantes cambios en el mercado, que actúa de manera dinámica como regulador mientras no exista ninguna legislación que obligue a las compañías del sector a rendir cuentas de sus indicadores de ESG.

Los inversores más sofisticados son, sin duda, los que otorgan una mayor importancia a este aspecto para conocer a fondo los riesgos de la posible inversión. En los casos en que una operación tiene un mal recorrido en materia de ESG, lo más probable es que esta no se acabe cerrando. Sin embargo, si el desempeño es medio, en el contrato se incluyen covenants con importantes penalizaciones hacia el vendedor si no se cumplen ciertos indicadores de ESG.

Las operaciones corporativas no son el único ámbito afectado por esta dinámica realidad: la financiación por parte de entidades financieras tampoco está exenta. Cada vez son más los bancos y cajas que piden que los activos cuenten con una Due Diligence de ESG para conocer los riesgos en materia de sostenibilidad.