2017, el año en que los fondos fueron al banco a por ladrillo

En vista de la recuperación en salud del mercado residencial, los fondos han aprovechado 2017 para armarse con ladrillo. Los grandes vehículos inversores internacionales que han apostado por el mercado español han tenido en los bancos a sus principales clientes. Entre estos dos actores principales del real estate el juego de la negociación ha sido arduo, y la competencia entre los inversores, notable.

En los últimos doce meses, el sector financiero ha materializado una veintena de operaciones gracias a las cuales prevé cerrar el ejercicio con la venta de activos inmobiliarios por valor de 52.000 millones de euros. Esta cifra supone duplicar la tasa de 2016, cuando los bancos lograron colocar paquetes de ladrillo tóxico por valor de 22.000 millones de euros. Sin embargo, entre la veintena de acuerdos alcanzados entre entidades y fondos, dos sobresalen por encima del resto.

El primero de ellos llegó en agosto, cuando Banco Santander vendió el 51% del ladrillo tóxico heredado del Popular a Blackstone por 10.000 millones de euros. Fruto del acuerdo, en el que también se incluyó la plataforma de gestión inmobiliaria Aliseda, el fondo estadounidense se hizo con activos por un valor bruto contable de 30.000 millones de euros de la cartera de la extinta financiera.

Para esta operación, la entidad presidida por Ana Botín encargó a comienzos verano a Morgan Stanley la elaboración de un plan exprés para deshacerse del paquete heredado. Una venta que se llevó dos meses después y en la que Blackstone ganó en la puja a otros fondos internacionales como Apollo o Lone Star.

Los bancos prevén cerrar 2017 con un volumen de venta de activos inmobiliarios valorado en 52.000 millones de euros

La venta del 51% del ladrillo del Popular fue la mejor noticia para el Santander, que comenzó el año con la negativa de Apollo de revenderle el servicer Altamira. A pesar de que las negociaciones llegaron a estar en un estado avanzado, finalmente el banco no llegó a satisfacer las pretensiones de la compañía inversora y las negociaciones se rompieron.

Asimismo, en junio, la financiera española sacó al mercado un porcentaje de los activos inmobiliarios del Popular con descuentos de hasta el 40%. El objetivo de la entidad era adelgazar el balance de activos improductivos ligados al real estate que había incorporado con la compra por un precio simbólico de un euro del banco.

Tras la compra del ladrillo, Blackstone no tardó mucho en repartir los activos adquiridos. Así, en octubre, el fondo estadounidense colocó 21.000 viviendas entre varias socimis. Una operación que el fondo podrá llevar a cabo en breves, ya que Bruselas dio luz verde el pasado 15 de diciembre al pago de la operación, pocos días después de que el banco acordara vender a la misma compañía norteamericana del 4% de Metrovacesa, la promotora participada por el banco de los Botín.

Banco Santander vendió a Blackstone el 51% del ladrillo tóxico heredado del Popular por 10.000 millones de euros

Pero no solamente en el mercado residencial generó oportunidades de negocio la compra del Popular por parte de Banco Santander. En un informe, el banco de inversión RBC Capital estimaba en octubre que la entidad de los Botín debería cerrar en torno a 560 sucursales en zonas prime y secundarias debido a la duplicidad de oficinas financieras que acarreó la absorción. De llevarse a cabo este ajuste, la compañía liberaría medio millar de locales en todo el país que podrían resultar de interés para el sector retail.

Cerberus, siguiendo los pasos de Blackstone
Otro fondo estadounidense que se ha armado con ladrillo español en este 2017 a punto de decir adiós ha sido Cerberus. La compañía de inversión se hizo con Anida, la inmobiliaria del BBVA, el pasado mes de noviembre. La operación, cerrada en 4.000 millones de euros, supone la venta del 80% del negocio inmobiliario del banco al fondo. El valor de los activos traspasados está tasado en 12.000 millones de euros.

Sin embargo, el camino que recorrió Cerberus no fue precisamente sencillo. Primero, a finales de septiembre, BBVA desveló que negociaba con el fondo la venta de la mayoría de su paquete residencial. Un hecho que tuvo consecuencias, ya que conocedores de la proximidad del acuerdo, pocos días después otros grupos inversores como Apollo o el propio Blackstone mostraron su interés por la cartera del BBVA.

En la puja por el 80% de los activos inmobiliarios del BBVA hubo una gran competencia entre Cerberus, Apollo y Blackstone

Finalmente, Cerberus y la entidad bancaria formalizaron el acuerdo, no sin antes tener una pequeña crisis de confianza debido a la inestabilidad política que se generó en el país durante el comienzo de otoño. Ya con el ladrillo en su poder, el fondo cerró durante la primera quincena de diciembre la compra de la mayoría de las acciones de Inmoglaciar, una promotora española a la que pretende impulsar con la adquisición de nuevo suelo residencial y que demuestra la apuesta fuerte y a largo plazo que está realizando está realizando la inversora estadounidense por el mercado nacional.

Liberbank, con Bain Capital, y Bankia, por ahora sin compromiso
De menor volumen fue la venta de la cartera inmobiliaria de Liberbank a Bain Capital, valorada en 600 millones de euros. En la puja por estos activos, el fondo británico superó a otros grandes grupos inversores como KKR y Cerberus.

Después de un 2017 con mucho movimiento, todo apunta a que bancos y fondos de inversión volverán a entenderse el próximo año. La siguiente gran operación entre estos dos agentes del sector inmobiliario está previsto que sea la de la cartera de activos de Bankia, valorada en 6.300 millones de euros.

El banco español pretende deshacerse de la totalidad de su bolsa de ladrillo tóxico, después de que en octubre comenzara a negociar la venta exprés de la cartera heredada de Banco Mare Nostrum (BMN).