El mercado de Madrid supera por primera vez al de Barcelona en rentabilidad logística

El metro cuadrado logístico en Madrid ya es más rentable que en Barcelona. La prime yield logística de la capital catalana se ha situado en el 5% en el primer semestre, según el último informe de mercado de Colliers, que indica que la rentabilidad en Madrid es del 5,1%. Esto supone que la prime yield de la capital adelante por primera vez a la de Barcelona, después que en los últimos años siempre se mantuviera por debajo.

Este sorpasso se debe al hecho que la capital catalana adolece de falta de producto (cerrando el semestre con una disponibilidad del 2,1%), el poco suelo disponible se ha encarecido durante el último año y los inversores estiman más seguridad en los contratos y las rentas, ya que los operadores tienen menos alternativas en el mercado.

“En el periodo 2017-2020, los inversores valoraban más el efecto capitalidad de Madrid y el dinamismo del mercado madrileño, pero desde el año 2021, la poca disponibilidad de Barcelona unida a una mayor seguridad en los contratos y las rentas han determinado que los inversores compren más caro y con menor rentabilidad”, apunta Oriol Gual, director nacional de industrial&logística de Colliers, a EjePrime.  

La renta media de la primera corona barcelonesa se sitúa en 6,5 euros por metro cuadrado al mes

A cierre del primer semestre, según datos de Colliers, la renta media de la primera corona barcelonesa se situaba en 6,5 euros por metro cuadrado al mes, mientras que en Madrid, la primera corona del eje A-2 registraba un promedio de 5,8 euros por metro cuadrado al mes y en el eje A-4 se situaba en 5,6 euros por metro cuadrado al mes.

“Vemos una cierta estabilización de rentas, aunque aún pueden concentrar un cierto incremento”, destaca Gual sobre la posible evolución de los alquileres en el segundo semestre.  El directivo confía que un descenso, aunque mínimo, de los costes de construcción sumado a una estabilidad del precio del suelo y un pequeño avance de las rentas determinen una mejora de la rentabilidad para el promotor a corto plazo.

Esto podría estimular un mercado transaccional que ha desacelerado en los primeros seis meses del año, aunque Colliers traslada la recuperación en la inversión a 2024. En el primer semestre, el logístico español ha captado 809 millones de euros (437 millones en el primer trimestre y 372 millones en el segundo), lo que supone la peor cifra de los últimos dos años. En este contexto de parálisis, las sociedades de inversión inmobiliaria francesas (Scpi) han destacado como las animadoras del mercado.

Compañías como Iroko Zen, LogIn o La Française han cerrado diversas compras que han sujetado el mercado transaccional. “Se ha observado mucho interés por parte de empresas industriales en cerrar operaciones bajo el formato sale and lease back, no sólo en empresas con dificultades financieras, también en otras que han visto que podían impulsar el margen con una entrada de capital y alquiler a veinte años”, comenta Gual.

Las Scpi francesas han destacado como las animadoras del mercado transaccional en el primer semestre

El experto también destaca el interés de los inversores por el suelo, incluso por terrenos sin todo el proceso urbanístico completado, ya que les sirve para bloquear terrenos y al mismo tiempo conformar una bolsa de suelo muy atractiva a desarrollar a medio plazo, cuando los fundamentales del mercado tengan más estabilidad. Esto ha determinado que el precio del suelo, lejos de ajustarse, se haya mantenido, o incluso incrementado, como en el caso de Barcelona.

Respecto los componentes de la demanda, más allá de las compañías de e-commerce o alimentación, que siguen con gran apetito, Gual destaca el empuje de las compañías industriales. “Durante la pandemia, estas empresas adolecieron de falta de materia semi fabricada y de producto terminado, por lo que ahora están contratando más espacio para stocks y producto final”.

Por último, el experto también identifica las empresas industriales chinas como un driver importante en potencia. “Buscan consolidare en Europa, mediante el traslado de parte de su producción y almacenaje; de hecho, ya hemos intermediado en algunos casos y, si hay voluntad de las administraciones para agilizar los procesos, la cifra puede aumentar en los próximos meses”, señala el director nacional de logística de Colliers.