El precio del suelo logístico hace posponer el desarrollo de 5,5 millones de metros cuadrados

El logístico, a la espera. En España se había proyectado construir 11 millones de metros cuadrados de nueva edificabilidad entre 2024 y 2027. No obstante, finalmente solo se construirán la mitad, “debido a que el crecimiento de los precios de alquiler ha sido más bajo de lo previsto y no se justifica el riesgo promotor en determinadas localizaciones”. Así lo explica la quinta edición del informe The Logistics Property Telescope difundido por EY este jueves.

La consultora explica que “tras un periodo marcado por un crecimiento sin precedentes”, el mercado de naves y centros de almacenamiento y distribución logística en España comienza una fase de estabilización, acompañada también de una tendencia hacia la descentralización del inventario logístico que, hasta la fecha, estaba “excesivamente” concentrado en Madrid, Guadalajara, Toledo y Cataluña. 

Según EY, la actividad inversora está siendo elevada. Durante 2024, alcanzó un volumen de 1.700 millones de euros, tendencia que se ha reafirmado durante el primer trimestre de 2025, con 350 millones de euros transaccionados. Fuentes de la consultora afirman que “los inversores están estudiando activamente localizaciones en Castilla León, norte de España, Levante, Murcia y Andalucía, mientras que Madrid, Guadalajara, Toledo y Cataluña pierden parte de su atractivo por el elevado precio de sus suelos logísticos”. 

Los inversores están estudiando Castilla León, norte de España, Levante, Murcia y Andalucía, según EY

Así, inversores y promotores están valorando trasladar la distribución de última milla y del comercio electrónico al resto de provincias de España, con la intención de impulsar la modernización de los anticuados inmuebles industriales construidos en el país entre los años 1980 y 2000, que “ya finalizaron su vida útil y requieren reposicionarse o reconstruirse, y adaptarse a los nuevos estándares exigidos por los transportistas”. El alquiler de espacios por parte de operadores de última milla desciende un 10% interanual en 2024, aunque los operadores 3PL compensan el ajuste. 

EY prevé una estabilización de la demanda de alquiler. Tras haber crecido significativamente en 2024, con incrementos interanuales del 25% en Madrid, Guadalajara y Toledo, del 16% en Cataluña y del 3% en Valencia, se prevé que se moderará en 2025 y se situará en la media observada desde 2020. Con todo, la disminución de la ratio de rotación de inventario por parte de los principales operadores hará improbable el incremento de los precios de alquiler que se necesitaría para justificar el precio del suelo logístico en las principales localizaciones del país. Esta situación se hace especialmente evidente en submercados como Ontígola, Noblejas y Torija (al sur de Madrid) o Valls y Constantí, en Cataluña, según la firma de servicios profesionales.

Otro aspecto que EY destaca es el proceso de ‘descentralización’ de la oferta y la demanda hacia las zonas periféricas de la península. El peso específico de la contratación de espacios en estas zonas respecto del total nacional pasa de un 26% en 2021 a un 37% en 2024. La superficie alquilada, tanto en el centro de España como en Cataluña y Comunidad Valenciana, “sigue mostrando cierta fortaleza, situándose en la media de los últimos años”. Sin embargo, los precios de alquiler no suben, como los promotores e inversores habían previsto, “hecho que condiciona una disminución de la promoción futura”.

El informe en esta edición también destaca que la disponibilidad de naves vacías aumenta en el mercado de Madrid y alcanza ya un 10,5% del inventario total de 14 millones de metros cuadrados de superficie, como consecuencia de la relocalización de naves antiguas a activos de nueva construcción, lo que deja tras de sí un inventario vacío, obsoleto y hasta cierto punto “crónico”, indica la consultora. A nivel nacional, la conclusión es que, de los 35,7 millones de metros cuadrados de inventario de naves logísticas, “el 57% muestra señales de cierta obsolescencia y el 21% requiere una renovación urgente”.