La demanda logística resiste, aunque el contexto ‘macro’ impacta en la inversión

El contexto macroeconómico hace mella en el logístico. El sector que concentró más crecimiento desde el estallido de la pandemia empieza a dar síntomas de desaceleración como consecuencia del alza de tipos de interés, que ha golpeado las expectativas de inversión y ha provocado un freno en el planteamiento de nuevos desarrollos, especialmente en la modalidad especulativa.

Esta circunstancia puede afectar a la oferta disponible a medio plazo, ya que para este ejercicio y el siguiente entrarán en el mercado desarrollos firmados en los dos últimos ejercicios, cuando el yugo de los tipos no pesaba tanto en las rentabilidades. Además, los precios del suelo continúan en máximos, tanto por la escasez de grandes parcelas finalistas como por el aumento de los costes de urbanización.

Sin embargo, las inmologísticas se han centrado en los últimos meses en captar terrenos finalistas, para crear un banco de suelo que les permita volver a acelerar en la construcción de nuevas plataformas logísticas una vez se estabilice el entorno macroeconómico.

En paralelo, la demanda se mantiene fuerte, con los operadores 3PL recogiendo el testigo del ecommerce, que se posicionó como el mayor driver de la contratación durante 2020. Sin embargo, una vez superados los primeros compases de la pandemia empezaron a ceder terreno correspondió a empresas que ofrecen servicios de almacenaje o preparación de pedidos.

En 2022, entre un 25% y un 33% del espacio logístico contratado en España correspondió a compañías 3PL

En 2022, entre un 25% y un 33% del espacio logístico contratado en España correspondió a compañías 3PL. Por el contrario, en el periodo 2020-2022, las empresas de comercio electrónico rebajaron su peso del 43% al 12% en el total de contratación en Zona Centro y del 27% al 7% en Cataluña.

Respecto a la evolución de la demanda durante los seis primeros meses del año, el sector logístico español alcanzó hasta junio una contratación de 994.057 metros cuadrados, incluyendo Valencia, Zaragoza, Sevilla, Málaga y Bilbao, además de los dos focos logísticos del país, Zona Centro y Cataluña, según datos de Cbre.

Esta cifra es un 30% inferior a la registrada en el mismo periodo de 2022 (1,4 millones de metros cuadrados), que marcó récord histórico. La Zona Centro registró una absorción de casi 384.000 metros cuadrados, de los que un 88% fueron contratación neta. La cifra supuso una reducción del take-up del 39% respecto al mismo periodo de 2022.  

Por su parte, Cataluña alcanzó una contratación logística de casi 327.000 metros cuadrados en el periodo, el 77% de la cual fue neta. Respecto del mismo periodo de 2022, la cifra registró una contracción del 17%.

El sector logístico español alcanzó hasta junio una contratación de 994.057 metros cuadrados

La caída fue mayor en el capítulo de la inversión. En total, el sector captó un volumen superior a los 450 millones de euros en la primera mitad del año, lo que supuso un descenso del 50% respecto a la cifra del primer semestre de 2022, con 1.175 millones de euros (la tercera más alta alcanzada hasta la fecha en la serie histórica).

Como consecuencia del alza de tipos y el endurecimiento de la financiación, las rentabilidades prime se situaron a cierre del periodo en el 5%, con un crecimiento de 25 puntos básicos desde cierre del año anterior y con previsiones de ligeros ajustes hasta finales de año, acorde con los datos de Cbre.

La evolución de las rentabilidades también ha afectado a los alquileres, que han experimentado una tendencia al alza, especialmente en las zonas donde la disponibilidad sigue en mínimos, como en Cataluña, donde en junio se situó en 2,97%.

Las rentas logísticas en la comunidad catalana alcanzaron a cierre del trimestre los 8,25 euros por metro cuadrados al mes, un 6,5% más que a cierre de 2022. En Zona Centro, donde el vacancy se sitúa en el 6,8%, los alquileres prime se han mantenido estables, en torno a los 6,25 euros por metro cuadrado al mes, después de la subida reflejada a finales del año pasado. En ambos mercados se espera que continúe esta tendencia al alza de las rentas a lo largo del año.