2019, el año récord en el que casi se acaba el suelo logístico

Año récord en logística. El auge del comercio electrónico ha provocado que cada vez más inversores vean los activos industriales como una oportunidad de inversión. Tanto es así que a finales de 2019 las previsiones permitían pensar en una inversión de 1.600 millones de euros, superando el récord marcado en 2018, cuando se destinaron 1.300 millones de euros a activos logísticos.De hecho, la cifra alcanzada en 2018 fue rebasada a cierre de septiembre de 2019. Todo ello, a pesar de que se contrató una superficie inferior en los mercados de Madrid y Barcelona.

La inversión realizada en los 1,2 millones de metros cuadrados absorbidos hasta septiembre supuso un aumento del 16% respecto al capital destinado al segmento logístico en el mismo periodo de 2018. En este sentido, las operaciones cerradas en torno a las carteras Magna, Columbus y Pulsar acumularon el 42% de la inversión.

Cabe destacar también el aumento del interés por las operaciones alrededor a los quince millones de euros. A pesar de tener un volumen más reducido, cuenta con menor presión inversora y ofrece una rentabilidad de entre el 6,5% y el 8,5%.

El auge del comercio electrónico ha provocado que cada vez más inversores vean los activos industriales como una oportunidad de inversión

En este sentido, en el mercado de la zona centro se absorbieron 432.866 metros cuadrados hasta septiembre, y la previsión a cierre de ejercicio era de llegar a 600.000 metros cuadrados, lo que significa un descenso del 31% respecto al mismo periodo de 2018.

Así, la tasa de disponibilidad en el mercado madrileño se situó en el 5,8%, según BNP Paribas. Tras dos años con niveles récord en contratación, con cerca de un millón de metros cuadrados absorbidos al año, los expertos consideran normal la vuelta de la demanda a los niveles medios de contratación en este mercado.

En todo caso, a cierre del tercer trimestre se estaban levantando 242.000 nuevos metros cuadrados logísticos, de los cuales casi 200.000 se tenían que entregar antes del cierre del año. Asimismo, el 63% de las nuevas plataformas logísticas aún no tenían usuario.

A cierre del tercer trimestre se estaban levantando 242.000 nuevos metros cuadrados logísticos

Asimismo, en Barcelona, el mercado logístico sumó una contratación de 469.923 metros cuadrados en los tres primeros trimestres del año, un 3,4% menos que un año antes. Así, las previsiones de metros cuadrados absorbidos en Cataluña a final de año eran de cerca de 555.000 metros cuadrados. Además, la disponibilidad era de sólo el 3% en un parque de 6,5 millones de metros cuadrados.

Esta reducida disponibilidad ha provocado que el 60% de los nuevos proyectos industriales levantados en el mercado catalán fueran llave en mano o prealquilados. De hecho, de los poco más de 100.000 metros cuadrados que se estaban levantando en el mercado catalán en septiembre, el 95% ya contaban con usuario antes de terminar las obras.

La buena evolución del mercado catalán llevó a los fondos de inversión y promotores a analizar operaciones de distintas modalidades, como el sale and leaseback, la promoción a riesgo o el forward purchase.

Esta reducida disponibilidad ha provocado que el 60% de los nuevos proyectos industriales levantados en el mercado catalán fueran llave en mano o prealquilados

La falta de suelo en Cataluña ha permitido crecer al mercado valenciano, que durante 2019 se consolidó como el tercer el tercer mayor mercado logístico español con una absorción de 233.000 metros cuadrados hasta septiembre, lo que supone un incremento del 36% interanual, según Cbre. Actualmente, la tasa de disponibilidad en la primera corona de Barcelona es de un 1,5%.

La demanda de suelo logístico ha provocado un aumento del 33,3% en las rentas de las zonas prime desde 2013, hasta situarse en una media de siete euros por metro cuadrado al mes, según Savills Aguirre Newman.

Esta baja disponibilidad también ha provocado que la primera corona de Barcelona sea la zona logística con las mayores rentas de España, con un máximo de 6,75 euros por metro cuadrado al mes. Así, la segunda corona podía alcanzar 5,25 euros por metro cuadrado al mes, y la tercera, 3,8 euros por metro cuadrado al mes.

La demanda de suelo logístico ha provocado un aumento del 33,3% en las rentas de las zonas prime desde 2013

Por su parte, la primera corona madrileña situaba su metro cuadrado más caro en 5,4 euros cuadrado al mes, cifra que se rebajaba hasta 4,5 euros por metro cuadrado al mes en la segunda corona y hasta 3,5 euros por metro cuadrado al mes en la tercera. En este sentido, las previsiones de crecimiento para 2020 en ambas ciudades si situaban en el 1,6% en Madrid y en el 1% en Barclona.

Por otro lado, la falta de producto de calidad provocó que los mercados de Zaragoza, Sevilla y Málaga crecieran por debajo de las expectativas. En concreto, la capital aragonesa registró una contratación de 35.000 metros cuadrados logísticos, su mayoría en proyectos llave en mano. Por su parte, en el mercado de Bilbao se cerró la contratación de 11.000 metros cuadrados, mientras que Sevilla sólo alcanzó una absorción de 10.000 metros cuadrados y en Málaga no se registró una actividad reseñable.

La falta de producto de calidad provocó que los mercados de Zaragoza, Sevilla y Málaga crecieran por debajo de las expectativas

A finales de año, el mercado vasco contaba con 80.000 metros cuadrados proyectados, una cifra superior a los 65.000 metros cuadrados registrados en 2018 y los 54.000 metros cuadrados con los que se cerró 2017. Además, el número de edificios industriales en construcción o reforma en la región alcanzaba los 23, la mayor cantidad en los últimos nueve años.

Por provincias, Vizcaya aumentó su atractivo en logística de última milla, aunque continuaba teniendo escasa disponibilidad de naves de calidad y de suelo finalista en el que desarrollar nuevos proyectos llave en mano. Un problema compartido con Guipúzcoa, que concentraba el interés de la logística del transporte por carretera. Por su parte, en Álava sí que había disponibilidad de suelo en el que desarrollar nuevos proyectos, aunque se sufría escasez de plataformas logísticas con una superficie superior a 5.000 metros cuadrados.

Prologis protagoniza la mayor operación del año

La compañía estadounidense liderada en España por Cristian Oller protagonizó en agosto la mayor operación del año en el mercado logístico, comprando la cartera de Colonial por 425 millones de euros.

En concreto, la compañía se hizo con once inmuebles que suman 314.000 metros cuadrados de superficie y que están repartidos entre Barcelona, Madrid, Guadalajara, Tarragona y Sevilla. La compañía estadounidense consiguió imponerse a Deutsche Bank y el fondo de inversión Blackstone, que también habían hecho ofertas cercanas a los 400 millones de euros.

Por otro lado, entre los grandes fondos que fueron atraídos por el mercado logístico español se encuentra Hines, que cerró su primera operación sobre suelo industrial en octubre, cuando compró dos naves de última milla por veinte millones de euros. Ambos activos se ubican en Villaverde (Madrid) y cuentan con un contrato de alquiler a largo plazo, por diez años, con el operador logístico Ontime, con una superficie de 9.798 metros cuadrados y 7.676 metros cuadrados, respectivamente.

Prologis se hizo con once inmuebles que suman 314.000 metros cuadrados de superficie y que están repartidos entre Barcelona, Madrid, Guadalajara, Tarragona y Sevilla

Además, Invesco decidió ampliar la inversión en Logistics Capital Partners (LCP), su filial especializada en el desarrollo de activos industriales, con la voluntad de que supere los mil millones de euros de activos logísticos levantados que tenía hasta el momento como objetivo en un periodo de entre tres y cinco años.

Por su parte, Amazon vendió en septiembre su centro logístico en El Prat de Llobregat (Barcelona) al fondo soberano de Corea del Sur por 150 millones de euros. La plataforma cuenta con más de 150.000 metros cuadrados y se encuentra junto al aeropuerto de la capital catalana.

Amazon vendió en septiembre su centro logístico en El Prat de Llobregat (Barcelona) al fondo soberano de Corea del Sur por 150 millones de euros

El gigante de la distribución en línea continuará ocupando el inmueble en régimen de alquiler. Esta operación se enmarcó en un proceso de venta en el que Amazon también desinvirtió en sus centros situados en Londres y París por un total de 400 millones de euros. La empresa de supermercados Mercadona también ha tenido un peso específico este año, con el anuncio, en marzo de la construcción de un hub logístico en Sevilla.

Para llevarlo a cabo, adquirió un terreno de 30.220 metros cuadrados por 10,8 millones de euros. Además, también compró una parcela de 18.550 metros cuadrados en Alicante para levantar una plataforma logística destinada a dar servicio al ecommerce de la empresa.