Reno Cardiff (C&W): “Hay apetito por los activos alternativos en España, lo que falta es producto”

Reno Cardiff es socio y director de capital markets business space de Cushman&Wakefield en España. El ejecutivo cifra en más de 2.000 millones de euros el volumen de inversión en activos alternativos que se realizó en el real estate nacional en 2017, donde ya abarca el 15% del total. Fondos de todo tipo y lugar se están interesando por este mercado, que abarca desde los hospitales a las viviendas en alquiler, “pero falta producto”, lamenta Cardiff, cuya consultora ha creado recientemente un equipo europeo especializado en el segmento de las residencias de estudiantes.

Pregunta: ¿Los activos alternativos se convertirán en inversiones principales en el futuro?

Respuesta: Es un segmento que engloba muchos subsectores y cada año está teniendo más peso. Piensa que no es sólo residencias de estudiantes o de la tercera edad, o parkings… También entran aquí las viviendas de alquiler, un mercado en constante crecimiento, o los propios hospitales y clínicas de salud privadas. Va a ser un sector donde va a haber inversiones en los próximos años siguiendo la evolución de la compañía y la creación de nuevos conceptos.

P.: ¿Por qué ha crecido tanto la demanda en este mercado?

R.: Es un mercado que, además de permitirte crecer tu cartera, te genera exposición en nuevos sectores en crecimiento. Va en consonancia también con el crecimiento de conceptos como el coliving o los centros de datos. Es un sector que es de gran interés para los fondos de inversión más tradicionales, pero también para fondos que tendrán un enfoque especializado en este segmento.

P.: ¿Es España es un país interesante para este mercado?

R.: España será el cuarto destino a nivel global durante 2018. Además, si entramos sector por sector, en las residencias de estudiantes, por ejemplo, si analizas la oferta y la demanda, hay una cifra de entre seis y ocho estudiantes interesados por cada cama libre que hay en el mercado. En España tenemos alrededor de 90.000 camas, y la mitad de estos espacios tienen calidad mala. Si haces los números, hay una infraoferta de activos de buena calidad para estudiantes y un gran potencial para quien quiera invertir en este mercado.

P.: En 2017, las residencias de estudiantes movieron 14.000 millones de dólares en el mundo. En Alemania este mercado creció por cinco, con mil millones de inversión aproximada.

R.: Lo que demandan hoy los estudiantes es muy diferente a lo que pedían hace veinte años. Hay que invertir en dar una buena calidad de residencias a los estudiantes y, salvo Resa, no ha habido recientemente otra plataforma que tenga una gran cartera de gestión de activos de este tipo den España.

“Veremos cada vez más fondos especializados en invertir en activos alternativos”

P.: Habla de Resa, la mayor cartera de residencias de España y que fue comprada por AXA y Cbre GI en 2017. ¿Se verán más operaciones de fondos internacionales en el mercado nacional?

R.: Hay un gran apetito, pero no hay mucho producto. Fondos, sobre todo internacionales, tienen ganas de entrar en España en este segmento y, por ello, lo que estamos haciendo nosotros desde hace año y medio es empezar a promover la construcción de este tipo de activos. Identificamos promotores con experiencia que, aliados con fondos internacionales, proyectan obra nueva para crear producto. También hay que tener en cuenta que, en la mayoría de los casos, la compra de un activo alternativo implica meter un gestor para el producto, como ocurrió con la operación de Resa, en la que AXA y Cbre GI vinieron de la mano de Greystar.

P.: ¿Apuesta porque el inversor nacional comience a invertir también en este tipo de activos alternativos?

R.: Ya hay una socimi cotizando, Student Properties, pero sí es cierto que la mayoría del interés viene de fuera. Ahora, yo creo que en el futuro veremos a fondos e inversores nacionales apostando por este segmento. Hay que tener en cuenta la parte de la gestión, es clave. En este mercado es muy importante el conocimiento del sector para llevar a cabo la gestión del negocio. Por eso vemos muchas joint ventures formadas por inversores y gestores.

P.: Pero, aparte de las residencias, ¿qué otros tipos de activos destacaría entre los que más interés despierta?

R.: En el último año se han visto operaciones importantes en compraventa de carteras de gasolineras, como la de las 19 estaciones de servicio que compró ActivumSG a Axa. Y también, hay cada vez un mayor interés en los centros de datos y, sobre todo, en las viviendas de alquiler.

P.: Ayer mismo se conoció que en España se acaba de crear la primera socimi que realizará alquileres corporativos…

R.: Nosotros en Londres tenemos un equipo que se llama PRS, y hemos recibido mucho interés de fondos nacionales pidiendo apoyo para montar sociedades con un enfoque de alquiler de vivienda. Si analizas el crecimiento en el valor de vivienda con el crecimiento de los salarios, la demanda está claro que va a subir. Es un tema de producto. Es lo negativo del activo alternativo, que falta producto. Ahora se trabaja en crear el producto y, como consecuencia, tampoco es fácil conseguir una masa crítica en el segmento.

“En España, los activos alternativos ya suponen el 15% de la inversión total en ‘real estate’”

P.: ¿Prevé que se creen nuevos tipos de activos alternativos en los próximos años?

R.: A día de hoy el sector es muy amplio. Pero, por ejemplo, en España la tendencia es que falta mucha actividad en activos para centros de datos y creo que podremos ver más interés en estos. Viendo la edad de la población en el país también cabe la posibilidad de un aumento en la inversión en centros de salud.

P.: ¿El mercado español llega tarde al boom de las inversiones alternativas? ¿Es un mercado corto de miras en este sentido?

R.: Cada sector y país tiene su ciclo. Y obviamente en España, el cambio de ciclo se inició en 2014, más tarde que en otros países. Es simplemente eso, que los ciclos son distintos según el país.

P.: ¿Dónde está el techo de este mercado? ¿Cuánto porcentaje de la inversión total en real estate puede llegar a abarcar?

R.: Es una tendencia al alza, pero repito: aunque todo el mundo habla del interés en activos alternativos, falta producto. Hay que crear activos en vez de sólo comprarlos y venderlos. A mí me gustaría seguir viendo un nivel de entre un 15% y 20% porque significaría que seguirá siendo un sector con mucha salud. Todo dependerá del producto.