Ismael Clemente (Merlin): “Cuando empieza la ola de negatividad los inversores se comportan como una manada de ñus del Kilimanjaro y se despeñan por el barranco sin preguntarse nada”

El consejero delegado de Merlin asegura que la crisis ha afectado al sector inmobiliario por la menor actividad económica, pero que no hay problemas de precios, deuda o sobreoferta de producto. El directivo se muestra convencido de que el comercio electrónico ha llegado para quedarse. En cambio, pone muy en duda que el teletrabajo sea un cambio estructural por el impacto negativo que tiene en la productividad de las empresas.

Como cada año, EjePrime realiza en las últimas semanas de diciembre un repaso a los últimos doce meses en el negocio del real estate, marcados por el impacto de la pandemia del Covid-19. Análisis macroeconómico de España y el mundo, recorrido por los fenómenos sociales que ha provocado el coronavirus y un recorrido por el impacto en las principales empresas del sector forman el Especial 2020: el negocio del real estate en el año del Covid-19.

Especial 2020: El negocio del real estate en el año del Covid-19 

Pregunta: ¿En qué se diferencia esta crisis económica de la anterior desde la perspectiva del sector inmobiliario?

Respuesta: Básicamente en que en esta crisis no ha habido ningún grado de culpa ni involucración directa del sector inmobiliario. El real estate no la ha causado, sino que ha sido por un elemento exterior que ha caído como un meteorito en la economía mundial, provocando su paralización y, en consecuencia, una caída del Producto Interior Bruto (PIB) en los años en los que impacta. El sector inmobiliario se ha visto afectado como consecuencia de una menor actividad económica, pero, al menos en España, no hay un problema grave de sobrecalentamiento de precios, de sobreendeudamiento o de sobreoferta de producto. El sector estaba en un equilibrio perfecto ligeramente en favor de la demanda y ahora se ve obligado a recolocarse. Me imagino que a medida que vayan aflojando los efectos de la pandemia, mejorará, salvo, quizás, en aquellas ciudades como Nueva York o San Francisco que tenían un problema claro de sobrecalentamiento de los precios y de sobreoferta.

P.: En octubre de 2019 advirtió que “esta vez no será culpa nuestra, pero nos la vamos a pegar igual”.

R.: Es lo que ha ocurrido. Al final, esta situación ha generado negatividad sobre el sector inmobiliario. Esta negatividad comienza en ciudades que marcan tendencia, que son Londres y Nueva York, y luego se desparrama por todo el mundo y no entiende de matices. Cuando empieza la ola, los inversores se comportan como una manada de ñus del Kilimanjaro y se despeñan por el barranco sin preguntarse si abajo están los cocodrilos esperando o no.

P.:El coronavirus está provocando cambios en la demanda del sector. ¿Son permanentes estos cambios?

R.: Pues una parte sí y la otra no. Más que cambios en la demanda, lo que está haciendo el coronavirus es acelerar las tendencias que ya habíamos identificado. Estas tendencias tienen que ver con una mayor necesidad y facilidad para hacer cosas desde casa. De ahí nacen el teletrabajo y el comercio electrónico. En ecommerce ya estábamos teniendo un crecimiento de la cuota de mercado en relación con las ventas minoristas totales en España. Este año, en cinco meses se ha avanzado cinco años. Parece que la cuota va a subir del 5,4% en 2019 a un 9,7% en 2020 y eso le hubiera costado cinco años en tiempos normales, porque venía con crecimientos del 20% anual. Este aumento exponencial del comercio electrónico provoca un estrechamiento de la cuota de mercado del resto de canales de ventas minoristas, sea comercio de calle, grandes almacenes o centros comerciales. Este fenómeno tiene una parte muy significativa que es estructural y una parte coyuntural, aunque las estimaciones son que en 2021 el comercio electrónico bajará hasta el 9,1% o el 9,3%. Hay que tener en cuenta que esto es en toda España, pero en Barcelona o Madrid vamos a estar entre un 25% y un 28% de penetración del comercio electrónico. En 2020 habrá habido una exageración del crecimiento por la pandemia, pero el ecommerce ha llegado para quedarse, algo con lo que ya contábamos. Va a haber un reequilibrio de las fuerzas en el mercado minorista y el resto de los segmentos van a ajustar su cuota de mercado. El comercio electrónico acabará teniendo una cuota de mercada cercana al 20%. En todas las ciudades grandes, este sarampión va por delante y los centros comerciales ya se han llevado parte del golpe. Ahora hay que esperar al reequilibrio. Lo que está claro es que los centros comerciales tendrán que perder uno, dos o tres puntos de cuota para hacer sitio al ecommerce; los grandes almacenes lo mismo, y el comercio a pie de calle, que es la gran mayoría del sector, se va a llevar un porrazo de diez puntos. Todo esto será lo que crezca el comercio online. Es una cuestión de reequilibrio de mercado. Ya ocurrió con la llegada de los centros comerciales en España a principio de la década de los ochenta.

P.: ¿Cómo se tiene que adaptar el sector comercial al auge del comercio electrónico?

R.: Básicamente siendo centros compatibles con el comercio electrónico. El centro comercial del futuro será un activo digitalizado, inteligente, que capta datos de su público y adapta la oferta comercial a los gustos de su cliente. Por las noches serán puntos de entrega logística y por el día también, porque los locales dejan de ser 90% tienda y 10% almacén como hasta ahora y  pasa a ser 50% tienda y 50% almacén, que además será automatizado y servirá como punto de partida de entrega a las áreas circundantes del propio centro. Las tiendas que no puedan permitirse hacer esta división deberán tener sistemas de entregas por terceros.

P.: Los centros comerciales empezaron el año volcados en la experiencia. ¿Se recuperará esta tendencia una vez superada la pandemia?

R.: La experiencia es consustancial con el centro comercial del futuro. La gente va a los centros comerciales a divertirse además de a comprar. Es el único factor de atracción en el que los complejos físicos pueden batir al comercio electrónico porque la compra por Internet no es precisamente divertida. El centro comercial provoca que te apetezca comprar en físico y estar en un entorno de restauración que cada vez tiene más calidad y con atracciones o conciertos en directo, por ejemplo, que simultaneas con experiencias de compra.

P.: ¿La renta variable será la norma en el sector?

R.: No estoy seguro de que vaya a ser así. En Merlin, por ejemplo, no tenemos variable. Estamos constantemente monitoreando los niveles de rentas de nuestros clientes para ir ajustándolas en caso de que no sean razonables para las ventas que estamos teniendo. Pero de ahí a variabilizar, dudo. Al final, si lo haces, tu sector se convierte en ininvertible para los grandes fondos de pensiones, mutuas y aseguradoras del mundo. Si igualas lo que le pasa al retailer con lo que le pasa al propietario sin que en el medio haya un código civil que establezca las obligaciones de cada parte, tienes el mismo riesgo que tienen los retailes y eso no te lo compra ningún inversor. Dudo que eso le interese a nadie, empezando por el propio mercado financiero, que quiere tener una gama de productos en los que invertir. Además, animaría a los propietarios a hacer el retailing ellos mismos.

P.: ¿Habrá inversores dispuestos a aprovechar las oportunidades del mercado?

R.: Seguro. No ahora, pero llegará un momento en el que pasará. El mundo es extraordinariamente hortera y las modas las establecen los anglosajones. Dentro de cinco años saldrá una portada de The Economist que dirá “The revised case for shopping centers” y todo el mundo empezará a decir “hostia, nos estamos perdiendo algo, ¡los centros comerciales cómo molan! Y además se han modernizado y son compatibles con la logística y ahora funcionan con análisis de big data. ¡Hostia como mola esto!” y todos querrán invertir de nuevo en centros comerciales.

P.: ¿La recuperación del sector será rápida?

R.: No. A ver, en España tampoco ha habido una caída brutal. La densidad comercial por mil habitantes es baja comparada con otros países europeos y la tasa de esfuerzo de los clientes es baja, es decir que el precio de estar en el centro comercial es bajo respecto a las ventas. Aquí no ha habido una hostia espectacular. Habrá centros down performing que irán cerrando. Y los que sobrevivan serán más fuertes por una cuestión de economía básica que se llama oligopolio. Si sobreviven los más fuertes, muchos competidores habrán sucumbido y estarán más cómodos.

P.: ¿Los activos inmobiliarios están perdiendo valor?

R.:Centros comerciales, sí; oficinas, no, y logística está subiendo.

P.: ¿Hasta cuándo pueden perder valor los centros comerciales?

R.: Hasta que lleguen al valor de equilibrio, que se está cifrando en entre un 20% y un 30% dependiendo de si son prime o no. Nosotros nos llevamos un 4,7% de golpe en valor de cartera en junio; en diciembre, otro, en junio de 2021, otro, y en diciembre de 2021, otro. Cuando alguien haga una mirada atrás, verá este ajuste.

P.: ¿Qué impacto puede tener este descenso en las cuentas de las empresas del sector?

R.: Con las normas contables actuales, tienes que pasar este descenso por la cuenta de resultados y creas una falsa sensación de pérdida que provocará una cierta perplejidad cuando vaya seguida de la distribución de un dividendo. Y cuando suba el valor, provocará perplejidad de nuevo. Hubo un año en el que Merlin ganó 1.100 millones de euros y mi padre me llamó para preguntarme si había robado algo. Esta compañía en un año normal gana 300 millones de euros reales, pero como pasas parte de la valoración a la cuenta de resultados, hay años en los que parece que ganas 1.100 millones y te ganas críticas por haber ganado mucho dinero y sólo distribuir dividendo por lo que has ganado de verdad. Ahora, de pronto, viene la parte negativa del ciclo y pierdes dinero cosméticamente y al día siguiente distribuyes dividendo. La norma contable en materia del paso a la cuenta de resultados de las valoraciones creo que está profundamente equivocada. Lo planteamos a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (Cmnv) cuando salimos a bolsa, la Cmnv planteó una consulta a la autoridad europea de contabilidad y dijeron que los Reits tenían que comportarse así y así es como estamos. Debería hacerse una anotación a fondos propios.

P.: ¿La inversión se concentrará aún más en Madrid y Barcelona u ocurrirá justo lo contrario?

R.: En términos relativos parecerá que hay más inversión en otras ciudades. Como en Madrid y Barcelona la inversión es muy grande y en otras ciudades es mucho menor, y ahora bajará un poco en las dos grandes ciudades y se mantendrá en el resto. Las operaciones en estas ubicaciones secundarias parecerán mucho mayores. Pero la dinámica no cambiará. Seguirá habiendo un pequeño mercado en provincias y un mercado internacional para Madrid, Barcelona y Lisboa.

P.: ¿La recuperación del sector será tan larga como la de la anterior crisis?

R.: Mucho más rápida. Aunque, ojo, todo lo que digo es en ausencia de influencia política. La política lo puede fastidiar todo. Si hablamos sólo de sector inmobiliario, la recuperación va a ser bastante rápida porque, entre otras cosas, el nivel de facilitación monetaria que están metiendo en el mercado los bancos centrales es de tal magnitud que economías de segunda categoría están emitiendo bonos a corto con tipos negativos. Habrá un gran muro de dinero empujando por activos reales y el sector inmobiliario va a ser un gran beneficiario de esto. De hecho, ahora ya hay operaciones en ciudades de primera categoría en las que hay una contracción de los yields, una subida del precio por metro cuadrado.

P.: El teletrabajo ha llegado para quedarse. ¿Cómo afectará al mercado de oficinas? 

R.: Es la segunda pata de lo que hablábamos antes. En este caso, creo que hay mucho más componente coyuntural que estructural. La productividad es completamente disímil entre el trabajo presencial y el remoto. Sé que hay mucha gente diciendo que no porque quiere que le dejen trabajar desde casa, pero los que lo miden dicen que ni en broma. No hay un solo director financiero, director de recursos humanos o consejero delegado que diga que le está funcionando el teletrabajo. Todo el mundo se queja amargamente, pero como en el cuento de El emperador desnudo, nadie se atreve a decirlo porque parece que no eres moderno. Pero el teletrabajo es un desastre desde el punto de vista de la productividad. Y desde el punto de vista del ahorro de costes, nadie ha hecho un solo cálculo, como siempre pasa en este país cuando se hace cualquier afirmación. Pero como el real estate representa el 4,1% de media del coste salarial de un trabajador, ¿qué vas a ahorrar ahí? No se va a conseguir ningún tipo de ahorro.

P.: ¿Los espacios de trabajo flexible se verán beneficiados por las nuevas tendencias?

R.: Las grandes urbes siempre han sido buscadas por el ser humano. Es donde la gente se junta, donde es fácil hacer negocio y donde se aprende de la gente que tiene ideas o tecnología puntera.

P.: ¿Tiene sentido construir activos logísticos en el interior de Madrid o Barcelona?

R.: Tiene sentido, el problema es que casi nunca salen las cuentas. Todo el mundo razona sobre la base de un comparable. Pasa como en la gran logística cuando el suelo está cerca de una gran urbe, aunque el suelo sólo sea para logístico, el propietario lo quiere vender como residencial y no salen las cuentas. Salvo Amazon, todos los retailers pierden dinero con el comercio electrónico y lo intentan compensar con el logístico que hace la entrega y la logística inversa. Los operadores logísticos pueden pagar una renta muy concreta y si no puedes comprar el suelo a un precio razonable, el almacén se quedará vacío.