El objeto de deseo de los fondos: cómo es la cartera de Merlin

Tambores de opa en Merlin. La socimi dirigida por Ismael Clemente ha dado el pistoletazo de salida a agosto con rumores de un posible cambio de manos. El que más fuerte se ha escuchado ha sido el que coloca al fondo canadiense Brookfield como el nuevo mayor propietario de la compañía, tal y como informó el pasado martes Expansión, pero otras gestoras también habrían sondeado a los accionistas de la compañía para hacerse con su trozo de pastel.

La cartera de la mayor socimi cotizada de España está valorada en 12.755 millones de euros y cuenta con centros y locales comerciales, oficinas y naves logísticas que suman tres millones de superficie bruta alquilable (SBA) y generan 500 millones de euros en rentas brutas anuales.

La cartera de oficinas de la compañía suma 148 edificios distribuidos mayormente entre Madrid, Barcelona y Lisboa. En total, la cartera suma un valor de 6.334 millones de euros y 1,3 millones de metros cuadrados de superficie bruta alquilable, a cierre del primer semestre el valor de los activos de la compañía subió un 0,2%.

Merlin cuenta con una cartera valorada en 12.755 millones de euros

De ellos, 474.166 metros cuadrados se encuentran en Madrid entre los que destacan el parque empresarial Las Tablas, donde la socimi cuenta con tres edificios de 27.073 metros cuadrados e inquilinos como el Bbva. Otra de las joyas de la corona de la cartera madrileña de la empresa son Torre Chamartín, con 18.395 metros cuadrados y Via Norte, de 37.224 metros cuadrados.

En Barcelona, la compañía suma 211.939 metros cuadrados de oficinas, con activos como la Torre Glòries de 37.614 metros cuadrados o Llull 283 en el 22@, de 31.337 metros cuadrados. En Lisboa, Merlin cuenta con 118.067 metros cuadrados de oficinas.

En el primer semestre del año, la ocupación fue de un 90% y se contrataron 137.265 metros cuadrados a través de la firma de 156 contratos con compañías como Zurich, Endesa, Ferrovial o Levis. La valoración de los activos de este segmento subió un 2,1% en el primer semestre, respecto al valor que poseían en diciembre.

En el mercado logístico, la socimi suma 2,8 millones de metros cuadrados en España y Portugal. Gran parte de sus activos se encuentran en Madrid, en localidades como Getafe, Pinto o San Fernando y suman doce naves. En Guadalajara, en los polos logísticos de Cabanillas y Azuqueca se encuentran quince activos logísticos de la compañía que poseen 850.000 metros cuadrados. En la región, la compañía contaba con una ocupación del 97,4% al cierre del primer semestre.

Además, la socimi también cuenta con activos logísticos en Barcelona, Zaragoza, Valencia, Vitoria, Sevilla y Lisboa. En la capital catalana, la ocupación a finales de julio era del 88,7%, mientras que en el resto de los activos era del 99,4%. En el último semestre la compañía alquiló 60.855 metros cuadrados de suelo logístico a través de siete contratos. El valor de los activos logísticos de la socimi ha crecido un 2% en lo que va de año.

El tercer pilar de la cartera de Merlin son los centros comerciales, un segmento fuertemente golpeado por la crisis del Covid-19. La socimi cuenta con quince activos que suman una superficie bruta alquilable de 528.223 metros cuadrados. Entre ellos se encuentran el complejo Marineda, en A Coruña, con 100.242 metros cuadrados; X-Madrid, con 47.105 metros cuadrados, y el centro comercial Larios, en Málaga, de 37.956 metros cuadrados.

Desde cierre del pasado ejercicio, el valor de los centros comerciales de la socimi ha caído un 4,7%, lastrando los resultados del grupo en el primer semestre. La afluencia en los primeros seis meses del año se vio dañada a causa de la crisis del coronavirus, y en la primera quincena de julio se mantenía un 33% inferior a la registrado un año atrás en los centros del grupo.

Para paliar el impacto de la crisis, la socimi ha impulsado un plan de bonificaciones de las rentas de sus inquilinos de forma gradual, por el cual condonará el 60% de las rentas a cambio de blindar los contratos hasta 2022. El 90% de los inquilinos de la socimi se han acogido a esta medida, que pueden solicitar tanto los arrendatarios que han tenido que cerrar sus negocios como los que lo han podido mantener abierto.

Merlin cuenta con una participación del 14,6% en la sociedad promotora de Madrid Nuevo Norte

Aunque el gran proyecto de la socimi está aún por construir. La compañía liderada por Ismael Clemente cuenta con una participación del 14,6% en Distrito Castellana Norte (DCN), la sociedad promotora de Madrid Nuevo Norte, uno de los mayores proyectos residenciales de Europa. Bbva y Grupo San José son los otros dos accionistas de la sociedad.

El proyecto, que supondrá una inversión de 6.000 millones de euros sobre un solar de tres millones de metros cuadrados, fue aprobado definitivamente el pasado 22 de julio tras dos décadas de trámites y cambios de planes.

Las obras del proyecto se largarán 24 años y se prevé que se inicien en 2021. El actual plan construirá 10.476 viviendas, un 20% de las cuales, de protección oficial, y 1,6 millones de metros cuadrados de uso terciario.

Merlin en el parqué

La posible adquisición de Brookflied hizo que el pasado martes el valor de las acciones de Merlin se dispara un 10%, hasta los 7,63 euros. Aunque ese valor continúa estando muy alejado de la cotización de la empresa a principios de año, desde entonces el precio de las participaciones de la socmi ha caído un 40,3%.

Actualmente, la capitalización bursátil de Merlin es de 3.600 millones de euros, lejos del valor bruto de sus activos que se sitúa en 12.744 millones de euros y un 50% por debajo de su máximo marcado en noviembre de 2019.

Esta caída en el valor de la compañía debido a la crisis del coronavirus también se ha producida en las otras grandes socimis. En total, las cuatro socimis del continuo (Merlin, Colonial, Lar España y Árima) cuentan con un valor bruto de 26.700 millones de euros, mientras que su valor liquidativo es de 14.300 millones, por lo que cotizan con un descuento del 44%.

Santander es el principal accionista de la socimi con un 22,3% de las paticipaciones

Tras la caída en su capitalización los fondos se han acercado a tantear el terreno, pero la crisis del coronavirus también ha provocado que se activen mecanismos de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (Cmnv) para evitar compras de valores desplomados. Por ello, el fondo debería pagar una prima que podría duplicar el precio de la compra.

Para hacerse con el control de Merlin, los fondos interesados están obligados a hablar con Banco Santader, que posee el 22,3% de las participaciones y es principal accionista. Los otros accionistas principales de la compañía son Manuel Lao, con un 6,3% del capital; BalckRock, con un 4%, e Invesco, con un 1%, mientras que el 66,5% restante está en manos de pequeños inversores. Además, el empresario Juan Abelló anunció el pasado martes que pretendía entrar en el capital de la socimi con una iversión de un millón de euros a través de su sicav.

En el primer semestre, la socimi dirigida por Ismael Clemente registró un beneficio neto de 70,9 millones de euros en el primer semestre, un 73% menos que un año antes, cuando realizaron grandes operaciones. La compañía ingresó 223 millones de euros, un 12% menos que en los seis primeros meses de 2019, cuando facturaron 254 millones de euros. Por otro lado, el resultado de explotación se redujo un 45% hasta 188 millones