2024: El año en el que el ‘real estate’ enfiló la consolidación

Hay dos circunstancias que suelen provocar un proceso de consolidación empresarial en el seno de un sector: que las cosas vayan mal (o estén a punto de hacerlo) o que las cosas vayan bien (o estén a punto de hacerlo). En 2006 y 2007, antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, los movimientos corporativos empezaron a abundar en el sector, protagonizados por aquel entonces por la salida de las principales entidades financieras del país del capital de las grandes promotoras, con enajenaciones en Colonial, Vallehermoso o Metrovacesa, mientras operadores del sector como Martinsa o Habitat impulsaban grandes operaciones de concentración.

Desmontado el sector en la Gran Recesión, nuevos actores como Blackstone, Lone Star y Cerverus construyeron los actuales campeones de la promoción inmobiliaria a partir de los restos de esa crisis, en un nuevo proceso de consolidación protagonizado por el capital del private equity oportunista en busca de grandes rentabilidades.

Lee ya todo el EjePrime Dossier Anual 2024

El año en que el ‘real estate’ enfiló una nueva consolidación

En 2024, algunos movimientos apuntan al inicio de un nuevo proceso de consolidación en el sector: aunque parte de los fondos continúan apostando por su permanencia, la bajada de tipos ha animado las operaciones. El año deja atrás una ristra de movimientos que podría ser el preámbulo de un año de verdadera consolidación y cambio de gorros en el negocio inmobiliario.

En el ámbito de la promoción residencial, una de las grandes novedades de 2024 es el movimiento de Castlelake en Aedas. Aunque el interés por salir de la promotora trascendió en septiembre, en diciembre el fondo estadounidense fichó a Deutsche Bank para encontrar un comprador para el 79% del capital que controla de esta inmobiliaria cotizada.

De salir adelante, esta será una de las mayores operaciones del sector desde 2015. Promotoras cotizadas (como la propia Aedas, Neinor y Metrovacesa) y no cotizadas (Habitat, Culmia, Vía Célere y Kronos) relanzaron a partir de entonces el sector de construcción residencial. Fondos internacionales controlan la mayor parte de estas compañías desde entonces, aunque también abundan fondos especializados, family office y las propias entidades financieras nacionales.

En el caso de Neinor, controlado por Stoneshield (gestora fundada por Juan Pepa y Felipe Morenés, que elevó en 2023 su participación en la promotora hasta el 25%), Orion y Adar, la gran operación el año también ha llegado tras el verano. En septiembre, la promotora se hizo con el 10% de Habitat por 31 millones de euros. Neinor Homes ha firmado un acuerdo con Merak IMS, sociedad controlada por fondos de Bain Capital, para adquirir este paquete, al tiempo que suscribía un acuerdo con Merak regular sus relaciones en Habitat. Dicho acuerdo incluye determinadas protecciones a favor de Neinor como socio minoritario, ya que Habitat seguirá bajo el control exclusivo de Merak. 

Una de las grandes novedades de 2024 es el movimiento de Castlelake en Aedas

Al mismo tiempo, Neinor ha suscrito un contrato de gestión con Habitat, en virtud del cual la promotora prestará servicios de gestión a la cartera de activos inmobiliarios que quedan bajo la titularidad y control de Habitat. Dicha cartera de activos tiene capacidad para desarrollar 8.000 viviendas y, a cierre de 2023, estaba valorada en aproximadamente 700 millones de euros.

Los fondos se quedan

La gran pregunta que sobrevuela el sector inmobiliario es si los grandes fondos llegados al país con la Gran Recesión mantendrán su apuesta por el país o aprovecharán la bajada de tipos de interés para buscar una salida.

De hecho, a finales de 2023, Lone Star y CaixaBank, propietarios de Servihabitat, decidieron poner en venta su plataforma de comercialización de activos y dieron un mandato a Mediobanca para llevar a cabo la desinversión. Servihabitat es propiedad de Coral Homes, que está participada en un 80% por Lone Star y un 20% por CaixaBank. El fondo estadounidense compró en 2018 a CaixaBank esta actividad, que entonces sumaba una cartera valorada en 7.000 millones de euros. Un año después, el pasado octubre, Lone Star y CaixaBank abandonaron las negociaciones con dos interesados en la compra de su filial de servicios inmobiliarios, DoValue e Hipoges Iberia.

Esta última compañía, controlada por KKR, también estuvo en el mercado desde mediados de 2023. El fondo estadounidense planteó el traspaso del servicer, en el que entró en 2018, y encargó a Alantra la búsqueda de posibles compradores, una operación que canceló poco después.

La dificultad de los fondos para deshacer posiciones en el mercado inmobiliario ha venido sucedido por un cambio de perspectivas para el sector con dos elementos fundamentales: la caída de los tipos de interés y la puesta en marcha de iniciativas públicas para afrontar el derecho de acceso a la vivienda que puede generar grandes oportunidades para el sector.

La caída de los tipos de interés y la puesta en marcha de iniciativas públicas han sido claves

A todo ello se le suma una situación económica en el mercado español mucho más sólida que en otros mercados europeos maduros.  Blackstone, uno de los actores más importantes en el capital del real estate en España, se mostró en septembre muy optimista sobre las perspectivas del mercado inmobiliario del país: el director de  real estate en la gestora en Europa, James Seppala, afirmó durante su participación en The District que augura un futuro “brillante” para España, que va a ser uno de los mercados donde invertir y que va a “superar a muchos países”.

Durante su intervención en la feria inmobiliaria, Seppala señaló que ve muchas fortalezas en el país: un crecimiento del Producto Interior Bruto (PIB) por encima de la media de la Unión Europea, un sistema bancario que apoya la economía local, infraestructura de transporte y digital de calidad y una inagotable cantidad de sol. “El sector de los resorts nunca va a desaparecer”, subrayó el directivo, que reafirmó la apuesta del fondo a largo plazo en este sector.

Pese a que algunas de las operaciones han sido frustradas, sí que ha habido movimientos materializados a lo largo del año. Una de las operaciones del año ha sido la salida de Colonial de la familia colombiana Santo Domingo, que el pasado noviembre vendió el 5% por 165 millones de euros. El movimiento fue aprovechado por la familia catalana Puig para elevar su peso en el capital de la compañía hasta cerca del 8%.

Otra familia extranjera que ha deshecho posiciones en el inmobiliario español es Morze, de origen sudafricano, que en mayo vendió un paquete del 9,7% en Castellana Properties al fondo Vukile, del mismo país. El fondo elevó de esta forma su participación en Castellana al 99,6%.

La familia colombiana Santo Domingo ha salido de Colonial 

Los centros comerciales han protagonizado uno de los movimientos más animados del sector: la opa y contraopa sobre Lar España. El fondo Vukile, que en 2022 llegó al 28,7% de Lar España, contrató en julio a Bank of America y Linklaters para responder a la opa sobre Lar España formulada por Grupo Lar y Hines.

Una semana antes, Hines y Grupo Lar (gestora de Lar España y propietaria del 10% del capital) anunciaron una opa de carácter voluntario sobre el 100% del capital de Lar España a 8,10 euros por título, lo que suponía valorar la totalidad de la socimi en 677,9 millones de euros.

En diciembre, el consejo de Lar España emitió finalmente una opinión favorable aceptando la opa de Helios (sociedad participada por el fondo inmobiliario Hines (62,5%) y Grupo Lar (37,5%), sobre el 100% de la socimi Lar España, por un valor de 695 millones de euros, y cuenta ya con más del 50% de aceptación.

La oferta se dirigió al 100% del capital de la socimi, es decir, a 83,7 millones de acciones, si bien se excluirán las 8,5 millones de acciones propias, por lo que la opa será efectiva sobre 75,2 millones de acciones, lo que supone unos 624 millones de euros. Helios llevará a cabo una evaluación estratégica de la cartera que le permita definir el estado óptimo de madurez de los distintos activos, evaluando posibles desinversiones de activos que han llegado a madurez y estabilización, con el fin de maximizar el rendimiento de la cartera y enfocarse en otros activos con mayor potencial de revalorización.