G. Bernardos: “El dueño del suelo cree que tiene una joya etrusca y fija un precio imposible”

Polémico como pocos, el profesor de economía de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos, habitual de los medios de comunicación, ha hecho del sector inmobiliario y de la vivienda el centro de sus opiniones. Dentro de su amplia agenda, ha tenido un tiempo para hablar con EjePrime sobre lo que desde su punto de vista serían las medidas más apropiadas para resolver los actuales problemas del real estate: la venta y el alquiler. Aboga por un urbanismo express que haga desaparecer las trabas burocráticas a la hora de gestionar la producción de vivienda.

Pregunta: ¿Que se puede hacer respecto a la falta de oferta de vivienda y elevada demanda que vive el sector?

Respuesta: Lo primero que debe tener cualquier gobierno es una política de vivienda centrada en la propiedad. Según el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), lo que quiere la mayor parte de la población, especialmente los que están entre los 35 años y los 44 años, en un porcentaje del 83%, es la propiedad de una vivienda. Prefieren vivir en una vivienda en propiedad que en alquiler. En el caso de los que están por debajo de los 35 años, estaríamos hablando de un 77%. En segundo lugar, hay que ensanchar el mercado de viviendas de propiedad y, para hacerlo, se debe construir más. Es esencial que haya más promotores o que los que puedan producir más viviendas, y resulta imprescindible que tengan financiación del banco. La realidad es que el banco solo les va a dar más financiación si tienen bastantes más garantías de las que pedían entre 2004 y 2007, por lo que estaría muy bien que la administración avalara al promotor, para que el banco le pudiera dar el 50% del valor del suelo.

P.: El otro gran problema sería la vivienda de alquiler. ¿Aquí que se puede hacer?

R.: Para el mercado de alquiler la solución es muy sencilla. Ya que la administración pública no quiere hacer vivienda de alquiler de protección oficial, como se demuestra que en 2023 tan solo hizo 2.365 unidades. Debe hacerla el sector privado y en lugar de perjudicar a los propietarios, y obtendrán una buena rentabilidad a un precio más asequible del que es ahora para los inquilinos.

P: ¿De qué manera se articularía esta compensación?

R: Primera, con la supresión del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (Irpf). Segunda, con la supresión del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Tercera, corriendo los seguros a cargo de la Administración, y la cuarta, asegurándole la administración que en todo momento tiene la vivienda con un inquilino. Esto significa convertir a una vivienda en un bono del Tesoro que, además, da más rentabilidad que ese bono.

“Los Fondos Europeos Next Generation que aún no han llegado a la actividad de las reformas”

P: ¿Qué se conseguiría con esta medida que usted propone?

R: Que a la persona que ha entrado en este programa del gobierno, de fomento de la vivienda de alquiler, la administración pública pague la reforma del piso. Con eso nos aseguramos dos cosas: muchas más viviendas de alquiler y que esas viviendas de alquiler estén en condiciones. Hay que ir a las principales agencias inmobiliarias del país que tratan el alquiler y decirles que entren en este programa. El sector público únicamente pondría la regulación.

P.: ¿Qué papel puede jugar entonces la rehabilitación de edificios y las reformas de vivienda en el aumento de la oferta en el mercado?

R.: Aquí hablamos de los Fondos Europeos Next Generation que aún no han llegado a esta actividad. Lo primero que hay que hacer es que, con la excusa de reducir las emisiones de energía, llevar a cabo una rehabilitación del conjunto del edificio, pero que además  posibilite que muchas viviendas que están en mal estado vuelvan al mercado. Para que esto se produzca es esencial dar subvenciones a las comunidades de propietarios si se trata de un edificio. Para la reforma de una vivienda, la administración paga y la vivienda se pone en el mercado de alquiler. El coste de esta reforma, lo va a recuperar a través de los alquileres. Cuando haya recuperado todo el coste, el que pasaría a cobrar ahora la renta sería el propietario. Como contrapartida, el propietario tendría la obligación de destinar quince años esa vivienda al alquiler. Pasados estos quince años, el propietario decidiría qué hacer con su activo. La mayor parte de las viviendas que están vacías es que no son habitables, por eso esta medida contribuiría a solucionar el problema del alquiler.

P.: ¿Y el problema de la morosidad, que es el verdadero temor de los propietarios, cómo se solucionaría?

R.: Cuando haya que desahuciar a alguien por falta de pago se le desahuciará. El propietario tendrá una tranquilidad total, porque tiene una propiedad que se revaloriza. Tiene una rentabilidad superior al bono del Tesoro y además no tiene ningún problema con el inquilino, porque lo resuelve la agencia inmobiliaria y si hay algún imprevisto lo cubre la administración pública, ya sea con seguros, ya sea poniendo dinero para reformar el piso. Lo bueno que tiene este programa que yo me he inventado, es que consigo muchas más viviendas. Si este país es profundamente inmobiliario y además le ofreces que sean rentables las viviendas de alquiler, pues indiscutiblemente van a aumentar. Pero el Gobierno está haciendo todo lo contrario, que es fastidiar al propietario, reducir la oferta de alquiler y que los precios suban. El año pasado las 52 capitales de provincia españolas alcanzaron un máximo histórico del precio del alquiler y para este año el precio seguirá subiendo.

P.: Otro de los problemas reside en la falta de suelo para construir nuevas viviendas e incrementar la oferta. ¿Qué soluciones propone?

R.: Suelo hay, lo que pasa es que no hay grandes pastillas de suelo; es decir, si yo quiero como quieren las grandes promotoras, hacer 150 viviendas, esto sí que es escaso. Si yo quiero hacer 20, encuentro el suelo. Otra cosa es que ese suelo esté a un precio atractivo. Muchas veces no lo está porque el propietario del suelo se piensa que ahora tiene una ‘joya etrusca’ y le pone un precio imposible. Aquí el grandísimo problema que tenemos es una Ley del Suelo que te convierte suelo agrícola en residencial en diez, doce o quince años. Hay una barbaridad de personas que quieren entrar en la promoción inmobiliaria pero lo que buscan es una rentabilidad elevada que el promotor no le puede proporcionar. El problema reside en la administración. Yo compro un suelo, pero no sé cuándo podré entregar y escriturar esas viviendas. No sé cuándo me darán la licencia de construcción y cuando tendré acabada la promoción. ¿Las puedo entregar? No lo sé. Además, ya veremos cuando viene la compañía eléctrica y pone la estación transformadora.

“Los ayuntamientos, en lugar de poner tantas dificultades, lo que tienen que poner son facilidades”

P.: ¿Y cuál sería su propuesta?

R.: Si se presenta un proyecto al ayuntamiento y en tres meses no responde, con el silencio administrativo el proyecto se lleva a cabo. Si haces una solicitud a una compañía eléctrica y tarda más de un mes en instalarte la estación transformadora, multa. De tal manera que con la indemnización, el promotor o el inversor no salen perdiendo. Los ayuntamientos, en lugar de poner tantas dificultades, lo que tienen que poner son facilidades, porque es absolutamente imprescindible aumentar el parque de viviendas. Y poner facilidades es hacer un planeamiento urbanístico que sea inteligente. Yo apuesto por un urbanismo express.

P.: ¿Cómo se desarrollaría este urbanismo express?

R.: Sería mediante la vuelta del agente urbanizador y cambios de ley para permitir que en tres años se convierta un suelo agrícola en residencial. Generaría desde la administración central un grupo especializado en tratar los nuevos planes urbanísticos y la delegación de esta facultad desde los ayuntamientos y las comunidades autónomas. Este grupo especial tendría principalmente la labor de rápidamente aumentar muchísimo la oferta de suelo para permitir que toda esta demanda pueda comprar vivienda en los próximos años.

P.: Pero si todo sigue igual, esta brecha se prolongará años y años...

R.: La propuesta de Ley del Suelo que está en el Congreso de los Diputados mejora algo los plazos, pero aún permite que por un defecto de forma se paralice el plan urbanístico en curso. Sigue sin ser rápida. Si un ayuntamiento tiene una persona en materia arquitectónica para la licencia de construcción de las promociones y otra persona para las viviendas unifamiliares, se produce un cuello de botella, ya que los ayuntamientos no tienen capacidad de agilizar estos trámites urbanísticos.

P.: ¿Cómo se solucionaría este problema de la gestión urbanística de los ayuntamientos?

R.: Como medida de urgencia habría que centralizar estos servicios. Se vuelve a poner en marcha la figura del agente urbanizador. Esto significa dar la capacidad a muchísimas promotoras de empezar urbanizaciones en los sitios que ellas consideren oportunos que, de otra manera, estarían paradas por mucho tiempo. Me parece que son medidas fáciles de implementar con voluntad política, teniendo muy claro que el ayuntamiento por sí solo no es capaz de dar más rapidez al proceso de creación de suelo y que evidentemente no solucionaría el problema de la vivienda.

“En Latinoamérica tienes toda la mano de obra que quieras y estarían encantados de venir”

P.: En el caso hipotético de que las promotoras tuvieran el camino libre para la construcción de viviendas, surge el problema de la falta de mano de obra. ¿Cómo podría atajarse esta circunstancia?

R.: En Latinoamérica tienes toda la mano de obra que quieras y estarían encantados de venir. El yesero volverá a cobrar este año 5.000 euros mensuales. Es un trabajador especializado y es escaso. Todos aquellos trabajadores especializados, en el sector de la construcción, volverán a cobrar salarios impresionantes porque son muy escasos. Por desgracia, tenemos a muchas personas que están trabajando, pero no son especializadas, lo que redunda en dos problemas. El primero es la falta de calidad. Cuando necesitas hacer una parte de la construcción con una cierta habilidad, se nota que quien está haciéndolo no es un especialista. Por eso, los especialistas se van a ganar muy bien la vida. Vamos a volver a ver al yesero con un Porsche Cayenne en la entrada, igual que veíamos en 2006 o 2007. Para solucionarlo, podemos contratar en origen en Latinoamérica, Marruecos o Argelia.

P.: ¿Entonces cuál es el problema?

R.: El problema para la contratación en origen son los sindicatos, que se niegan porque dicen que hay muchos parados aquí, que primero se contraten los parados. Pero hay un problema añadido. No quieren trabajar en el sector de la construcción. Solo hay que ver cualquier obra en la calle, donde es más difícil encontrar un obrero español que encontrar a Wally.