2023, las oficinas agrandan el abismo entre el ‘prime’ y el secundario

Un mercado a dos velocidades. Este es el panorama del mercado de oficinas español tras un 2023 en el que el sector ha ahondado en la bifurcación que se intuyó con el fin de las restricciones derivadas de la pandemia. Mientras los inmuebles de oficinas situados en las zonas de negocios preferenciales, con un diseño moderno y adaptado a los exigentes criterios de sostenibilidad, han concentrado una alta tasa de ocupación y han mantenido el interés inversor, los activos de oficinas situados en zonas secundarias y desactualizados han caído en barrena. Estos activos encaran un horizonte que pasa por el reposicionamiento hacia el segmento residencial en caso de que se puedan adaptar satisfactoriamente los criterios urbanísticos pertinentes.

Especial 2023: un año de

equilibrios en el real estate

La inversión en oficinas a escala nacional cerró el tercer trimestre del ejercicio registrando un volumen de 910 millones de euros, un descenso del 51% respecto a 2022, según datos de Cbre. A pesar de este retroceso, España era uno de los países que menor caída porcentual había anotado en Europa a cierre de septiembre, cuando la media del continente situaba el desplome en el 67%. Respecto a la contratación, los dos grandes mercados españoles, Madrid y Barcelona, han seguido una tendencia parecida en cuanto al mayor interés de los ocupantes por los espacios de oficinas ubicados en el Central Business District (CBD). 

Por su parte, el segmento de las oficinas flexibles sigue empujando su contratación: Madrid concentró un take up de flex de 12.350 metros cuadrados en el primer semestre del año, mientras que Barcelona sumó 5.800 metros cuadrados, según Cbre. Ambas ciudades se posicionaron con estas cifras en el top 5 europeo. Además, se espera que la oferta siga creciendo, no sólo en las dos principales plazas del país, sino también en mercados Tier 2 o Tier 3, donde compañías como IWG han desembarcado durante el año.

La inversión en oficinas a escala nacional cerró el tercer trimestre del ejercicio registrando un volumen de 910 millones de euros, un descenso del 51% respecto a 2022

Según los últimos datos disponibles, correspondientes al tercer trimestre del ejercicio, el mercado de oficinas de Madrid registró una contratación de 370.000 metros cuadrados, según Savills. Barcelona, por su parte, tras una recuperación más rápida en 2021 y 2022, mostró menor dinamismo, con 155.000 metros cuadrados de oficinas contratados hasta la fecha, cifra un 30% por debajo de la media de la serie histórica. En cuanto a zonas, tanto en Madrid como en Barcelona, el centro de la ciudad acaparaba el principal foco de atracción gracias a la rehabilitación de edificios de oficinas. La tasa de disponibilidad en el centro de Madrid se situaba en el 4,3% dentro de la M-30 en la capital y hasta el 4,6% en la zona prime y centro de Barcelona. Sin embargo, en las zonas periféricas de ambas ciudades, la disponibilidad se mantenía ligeramente al alza, por una parte, debido a la falta de grandes operaciones más propensas a estas áreas y, por otra, debido a la entrada de nueva oferta en Barcelona y a la menor calidad de edificios en periferia lejana en Madrid.

Otra derivada de la preferencias de las empresas en la oferta de oficinas de calidad favoreció la estabilidad de las rentas teóricas, que subieron ligeramente hasta 36 euros por metro cuadrados al mes en el distrito de negocios y se mantuvieron en unos 17,8 euros por metro cuadrado al mes en edificios fuera de la M-30 en Madrid, mientras para Barcelona se estabilizaron en 28,25 euros por metro cuadrado al mes en prime CBD, 24,25 euros por metro cuadrado en centro ciudad y 23 euros por metro cuadrado al mes en nuevas áreas de negocio.

En relación con la demanda de oficinas, los datos de Savills apuntaban también las tres tendencias de la demanda derivadas de la situación macro. Por un lado, un mayor interés por el formato plug&play: espacios ya implantados que permiten al inquilino agilizar la decisión, el proceso de cambio y ahorrar costes. Además, la priorización de espacios de calidad y atención al ESG.

Por último, la flexibilidad; en este sentido, Savills destacaba que cada vez se detectan más compañías que buscan soluciones híbridas a la hora de contratar espacio de trabajo, solicitando parte de la superficie bajo el modelo de alquiler tradicional mientras otra parte se contrata bajo modelos flexibles, por puestos en coworking o flex space en oficinas privadas y con servicios incluidos. En esta línea, a cierre del tercer trimestre, Málaga (98%), Sevilla (85%) y Madrid (84%) ocupaban el podio de ciudades con mayor ocupación en el stock de oficinas flexibles.

Camino al reposicionamiento

La última edición del estudio The Office Property Telescope, elaborado por el equipo de real estate del área de estrategia y transacciones de EY, señalaba que Madrid y Barcelona ganarían 28.000 viviendas en veinte años de llevarse a cabo un cambio de uso residencial en las oficinas que presentan rentas bajas y escaso apetito inversor. La otra opción son las unidades residenciales alternativas, como media estancia o coliving, con rentas superiores y mayor interés del mercado, según apuntaba el análisis. 

Para identificar qué zonas son más proclives a la transformación, el análisis realizado por EY se basó en la renta media mensual que presentaban las distintas áreas de Madrid y Barcelona, enfrentándolas a la renta media del residencial alternativo. Además, calculó el precio medio de venta según el uso residencial o de oficinas de los inmuebles. 

La consultora estimaba que las dos grandes ciudades del país cuentan con 2,5 millones de metros cuadrados de oficinas que podrían transformarse en viviendas hasta 2043. En Madrid, el stock de oficinas proclive a la transformación alcanza 1,8 millones de metros cuadrados de superficie edificada, que de ser reposicionada a residencial alternativo implicaría una fuerte valoración para los propietarios de dichos inmuebles y la incorporación de 20.000 unidades de residencial o asimilable. Este fenómeno supondría una recuperación de los precios medios del alquiler de los edificios de oficinas prime ubicados en el centro de los distritos de negocios de, al menos, el 30%, hasta 44 euros por metro cuadrado al mes.

Barcelona podría seguir la misma tendencia que Madrid, pero en menor medida. En la capital catalana podrían incorporarse 8.000 unidades de residencial, o asimilable, si se reposicionaran 763.000 metros cuadrados de superficie edificada de oficinas que, actualmente, no está consiguiendo la rentabilidad esperada por sus promotores o por sus propietarios. De esta manera, en las mejores zonas de oficinas de Barcelona, los precios podrían llegar a alcanzar 37 euros por metro cuadrado al mes o 39 euros por metro cuadrado al mes.