Sandra Daza (Gesvalt): “Está bien aumentar la oferta donde tiene sentido hacerlo”

Guerra comercial entre China y Estados Unidos, Brexit, recesión económica en Europa y tensión política en España. El mercado inmobiliario atraviesa un periodo de moderación tras años de crecimiento pronunciado, a la expectativa de una posible crisis y con la falta de oferta como uno de sus principales retos. A fin de ofrecer un espacio de reflexión ante la vorágine de la actualidad, EjePrime pone en marcha una serie de entrevistas para conocer la visión de los principales directivos del sector.

Tras la aprobación de la ley hipotecaria, el número de préstamos aprobados por los bancos cayó hasta un 21% en agosto y septiembre. Pese a esta acusada contracción, la directora general de Gesvalt, Sandra Daza, asegura que “ha sido un efecto circunstancial”.  Además, la directiva asegura que “no es malo per se” que los jóvenes usen el alquiler para el acceso a la primera vivienda. “No pasa nada por no poder comprarte un piso con treinta años”, apunta. Por otro lado, también subraya la necesidad de construir nuevos inmuebles en aquellos mercados donde hay más demanda.

Pregunta: Se alerta de forma constante sobre la llegada de una nueva crisis. ¿Qué diferencia la situación actual de la del anterior ciclo?

Respuesta: Estamos ante un escenario bastante diferente. No creo que estemos en la antesala de una burbuja inmobiliaria. Hay dos factores que diferencian este ciclo del anterior. El primero es un enfoque más conservador de la financiación bancaria, tanto a empresas como a particulares, porque se hace un mayor análisis de los riesgos y de la capacidad de pago.  Además, la producción de vivienda está mucho más acompasada a la demanda. No tenemos una sobreproducción como antes. Que la producción esté más acompasada y haya presión de la demanda no es negativo, es sano para el funcionamiento del sector y aleja el miedo a una burbuja inmobiliaria.

P.: En el anterior ciclo, uno de los problemas fue el valor de los activos, con tasaciones sobredimensionadas. ¿Cuánto valen las cosas: lo que puede pagar el comprador o lo que dice el promotor?

R.: El precio y el valor no son lo mismo. El precio es lo que acuerdan el comprador y el vendedor bien informados. El valor tiene otro enfoque, sobre todo, sirve como garantía perdurable en el tiempo. Estas fluctuaciones tan altas de precios, que a veces sorprenden porque son muy elevadas, no deberían formar parte de la valoración de los activos. Todos hicimos cosas dignas de análisis en el anterior ciclo que tratamos de no repetir en el ciclo actual.

P.: ¿Los cambios normativos de los últimos meses han contribuido a la inseguridad del sector?

R.: No sé si inseguridad, pero sí cierta inestabilidad. Hemos visto que el mercado se desaceleró en los últimos meses de 2019. Estamos entrando en una fase del ciclo más madura y estable. Es verdad que la nueva ley hipotecaria fue un factor de inestabilidad que encapsuló la demanda, pero creo que fue circunstancial porque en este caso se busca una mayor protección del cliente. Creo que tiene que ver con factores coyunturales. El residencial ya estaba entrando en una fase de estabilidad y ha coincidido.

“Se tiene que aumentar la oferta en aquellos lugares donde haya demanda”

P.: ¿Cómo puede afectar la política al estado de ánimo del sector?

R.: La política, en un sector tan permeable a las distintas decisiones de las administraciones públicas y cuya producción depende tanto de estas administraciones, tiene impacto y efecto. El inmobiliario es un sector bastante sano que tiene claros sus retos. Es importante tener gobierno, sea del color que sea, para seguir con acciones que estaban paradas. Por sí mismo, el color de un gobierno no es un problema, y menos sin prácticamente haber empezado a andar. Además, la política nacional va por detrás de la autonómica y la local. Veremos dónde pone el foco el nuevo ejecutivo, especialmente en el segmento residencial, porque es un reto que tiene España y las administraciones públicas deben ayudar.

P.: ¿Puede alejar a los inversores internacionales?

R.:  Creo que todos podemos esperar que pasen cosas pero debemos dejar que pasen para hacer análisis. No tengo elementos de juicio para saber si los inversores internacionales dejarán de invertir en España. Al fin y al cabo, somos parte de la Unión Europea y debemos respetar los tratados internacionales. Si los respetamos y damos buenos retornos, la inversión seguirá en España. Mientras el país mantenga sus compromisos en materia económica y jurídica, seremos atractivos para la inversión.

P.: El residencial de alquiler está creciendo con fuerza en España. ¿Es por un cambio de cultura o porque los jóvenes no pueden acceder a la compra?

R.: Es una tormenta perfecta. Por una parte, hay un componente de cambio de hábitos. También está la dificultad para ofrecer obra nueva en el centro. La producción se va a la periferia y el alquiler gana protagonismo en el centro de las ciudades. Además, los jóvenes buscan zonas más céntricas como primera vivienda y tienen una capacidad de ahorro más baja. Por parte de los inversores, el alquiler ofrece una rentabilidad interesante, por lo que los inversores ven que es un segmento de mercado en el que se pueden ofrecer productos de mejor calidad. El alquiler va a seguir teniendo un papel muy relevante. El hecho de que los jóvenes accedan al alquiler como primera opción no es malo, es muy normal en otros mercados. Tenemos que entender que no pasa nada por no poder comprarte un piso con treinta años. Te puedes permitir más ahorro o más rentabilidad, no es malo per se.

P.: Directivos del sector como Ismael Clemente o Concha Osácar reclaman más oferta para controlar el aumento de precios. ¿Estás de acuerdo?

R.: Se tiene que aumentar la oferta en aquellos lugares donde haya demanda. No tenemos que volver a construir en todos lados, pero sí en aquellos sitios donde la demanda presiona a los precios. Es ahí donde hace falta más oferta que cubra todos los segmentos del mercado. Tenemos que incidir en la vivienda pública, tanto desde el real estate como desde la administración, que debe movilizar suelos.

P.: ¿Hay otras maneras de solucionar la falta de oferta?

R.: Hay distintas formas. Casi todas pasan por dar satisfacción a la demanda. También es verdad que hablamos de los activos alternativos, que podrían aliviar parte de la demanda, con residencias o colivings destinados a población joven y gestionados por empresas especializadas. Esto permitiría unos precios más bajos gracias a las economías de escala. De todos modos, casi todo pasa por una mayor oferta.

P.: Los edificios residenciales cada vez ofrecen más servicios. ¿Las promotoras tendrán cada vez más en cuenta la experiencia de los usuarios?

R.: Claramente sí. Ya los hacen muchos de ellos y es una de sus apuestas más relevantes. La verdad es que el residencial ha tenido un grado de innovación bastante limitado y estos nuevos modelos son una gran oportunidad. El consumidor ha cambiado radicalmente, sus necesidades son distintas y pondera cosas diferentes. Por eso las promotoras hacen mucho hincapié en los servicios.

“Si construimos donde no hay demanda, cometeremos el mismo error que en el ciclo anterior”

P.: En compra los precios continúan subiendo, aunque dan señales de agotamiento en las grandes ciudades. ¿Qué margen tienen para seguir creciendo?

R.: Muy poco. En Madrid y Barcelona ya se ralentizaron en los últimos seis meses de 2019 y se han estabilizado. En el último trimestre sólo crecieron un 5% en España. También hay que ver la calidad y robustez de la demanda. Además, el aumento de salarios no se compensa con el aumento de precios. No digo que los precios no vayan a subir, pero será un aumento discreto. En algunas zonas incluso puede haber una bajada. No creo que ocurra en Madrid o Barcelona, pero hay algunas ciudades secundarias que tienen la demanda paralizada y que pueden llegar a disminuir de precio.

P.: En todo caso, el máximo de este ciclo ha quedado lejos del anterior ciclo. ¿A qué se debe esta diferencia?

R.: Tiene mucho que ver con la liquidez y el crédito. De todos modos, comparar este ciclo con otro tan pernicioso como el anterior no es un ejercicio sano porque los precios no eran razonables. Los importes que se pagaban entonces no respondían al mercado. Regar de crédito genera movimientos que no son sanos. Ahora el sector está sano porque el riesgo está acotado. El ciclo anterior no es un buen espejo en el que mirarnos.

P.: Se insiste en que el aumento de oferta es la única manera de frenar el aumento de precios, pero nunca se construyó tanto y los precios subieron tanto como en el boom. ¿Se corre el riesgo de cometer el mismo error?

R.: Siempre estamos ante ese riesgo. Pero la clave es estudiar con mucho análisis la demanda que va a haber en una población. Siempre que la oferta se haga en aquellos lugares donde hay más demanda, conseguiremos distensionar estos mercados. Si construimos donde no hay demanda, cometeremos el mismo error que en el ciclo anterior. Está bien aumentar la oferta donde tiene sentido hacerlo. De todos modos, estamos mejor preparados para no cometer el mismo error como sector.

P.: Coliving, residencias de estudiantes, business apartments, etc. ¿Qué margen de crecimiento tienen los activos alternativos en España?

R.: Tenemos mucho margen de crecimiento porque son temas novedosos. Debería acompañar la regulación para poder potenciarlos. Este segmento tiene mucho recorrido y facilita mucho el acceso a la vivienda de los colectivos jóvenes.