La logística acecha a la oficina como activo estrella de la inversión

Logística y oficina frente a frente. ¿Ha tomado la logística el relevo a la oficina como activo estrella de inversión? Las cifras muestran que en los últimos diez años la logística ha ido absorbiendo mayores cifras de inversión e, incluso, las rentabilidades de ambos activos se han acercado mucho, pero los analistas buscan subrayar las diferencias y, sobre todo, constatan que las oficinas se mantienen en el trono.

“Puede que la inversión en oficinas no pase por su mejor momento, pero sin duda es un tema coyuntural, que cambiará cuando entendamos cómo se comportarán los usuarios en el futuro”, señala Benjamín Gómez, director de oficinas de BNP Paribas RE. “El mercado de oficinas es el que mejor recoge la evolución de la economía y, a diferencia del residencial, no está influenciado por los cambios legislativos”, añade.

En los últimos diez años, desde 2013 hasta 2022, las compraventas de edificios de oficinas se han elevado a una media anual de 2.570 millones de euros, algo más del doble que la inversión absorbida por los activos logísticos, según los datos de BNP Paribas RE. No obstante, si se coge la media de los últimos cinco años la diferencia se ha reducido mucho: 2.570 millones de euros en oficinas frente a 1.868 millones de logística.

Paloma Relinque, directora de mercados de capitales de Cbre, explica que las tendencias son las que explican buena parte de estos cambios. “El boom del comercio electrónico está beneficiando a los activos logísticos y, en cambio, las oficinas se están viendo perjudicadas por la incertidumbre que arrastran por el auge del teletrabajo”. En el periodo 2016-2021, las oficinas absorbieron en España el 24% del volumen de inversión, frente al 12% de la logística. El año pasado, la absorción del segmento de oficinas fue del 15%, mientras que la logística había repuntado al 13%.

“Está claro que el volumen de dinero que mueve un edificio de oficinas no es el mismo que una nave logística”, apunta Riquelme, que afirma que el activo que actualmente está ganando más peso en el mix inversor es el living o residencial en alquiler, que el año pasado concentró el 25% de las inversiones.

Las rentabilidades entre oficina y logística también se han acercado mucho. Si hace diez años, los activos prime estaban separados por yields de más de dos puntos, ahora apenas les separa un punto, aunque en 2021 el diferencial se comprimió hasta 0,75 puntos porcentuales.

“El inversor institucional ya se siente cómodo con activos logísticos, porque desde hace unos años tiene tanta liquidez como los más clásicos”, dice Fernando Sauras, director de industrial y logística de BNP Paribas RE. Sauras señala que antes de la pandemia ocho inversores movían el 80% de las transacciones logísticas, una cifra que actualmente se acerca a la cuarentena de grupos locales e internacionales interesados por este tipo de activos.

“Al final todo son ciclos y el de las oficinas volverá”, señala José Luis Miro, consejero delegado de Almar Consulting. “El mercado logístico está creciendo mucho y como consecuencia de ello aparecen oportunidades con unas rentabilidades más atractivas”, añade. “Ya sea oficina o logística, los buenos productos y a un precio adecuado siempre encuentran comprador porque hay mucha liquidez en el mercado”, apunta Alberto Díaz, director de mercado de capitales de Colliers.