Felipe de los Ríos (Almagro Capital): “La vivienda inversa aún tiene falsos estigmas, falta pedagogía”

Felipe de los Ríos es el director general de la gestora Almagro Capital, compañía pionera en la introducción de la vivienda inversa en España. De los Ríos apunta que el sector está lejos de ser maduro, por lo que su potencial es enorme, y más con el cambio de mentalidad generacional respecto al hecho de tener que dejar una casa a los hijos como herencia. El directivo advoca por hacer más pedagogía sobre este producto para desterrar falsos estigmas y descarta que el senior living sea competencia para el sector. Además, ve mucho hueco para más operadores, incluso del ámbito internacional.

Pregunta: Se está hablando mucho sobre hipoteca inversa, un producto que, aunque mantiene algunos paralelismos, es diferente a la vivienda inversa. ¿Este auge de interés hacia la hipoteca inversa beneficia al asset class o contribuye a la confusión?

Respuesta: La respuesta rápida es que nos beneficia. Una de las principales barreras de la vivienda inversa es que la gente aún no está familiarizada con el producto. Por lo tanto, todo lo que sea hacer ruido o poner nombre a las diferentes alternativas en el mercado para los pensionistas propietarios de una vivienda es algo bueno. De hecho, a raíz de los últimos anuncios sobre nuevos productos de hipoteca inversa, hemos observado un mayor número de gente interesada por conocer en detalle nuestra propuesta de vivienda inversa. Dicho esto, es cierto que el hecho que el nombre sea parecido genera una cierta confusión. Pero entonces se abre la posibilidad de explicar se explica que la hipoteca inversa está destinada para un tipo de colectivo, la vivienda inversa está para otro, etc.

P.: ¿Esta falta de pedagogía en la sociedad es consecuencia que la vivienda inversa tiene un componente del negocio que se basa en especular sobre la esperanza de vida de las personas?

R.: La vivienda inversa aún tiene un estigma que es falso y que hace que la gente no le guste hablar de ello. Todo el mundo piensa que el que se decide por la vivienda inversa es porque está con problemas o tiene necesidades económicas. Es todo lo contrario: el que tiene realmente necesidades económicas lo que hace es intentar maximizar el valor y vender su casa al mayor precio posible. Los clientes que confían en las soluciones que se basan en monetizar el valor de la vivienda sin abandonar el hogar, ya sea hipoteca inversa, vivienda inversa o nuda propiedad, buscan estar tranquilos y cómodos. Con la vivienda inversa, ellos saben que van a recibir un desembolso desde el primer día y con eso ya tienen derecho a estar en su casa durante el resto de su vida independientemente de los años que vivan. Saben que, si por cuestiones de la vida o cambios de opinión quieren abandonar la casa, tienen un pago adicional.

P.: Desde el sector también se ha apuntado que la vivienda inversa puede ser una solución ante posibles problemas de herencia…

R.: Es cuestión de planificar. El impuesto de sucesiones en regiones como Madrid está muy bonificado, por lo que es atractiva una venta en vida, pero si es familia de segundo grado es mucho mejor vender con descuento que dejar la casa en herencia, ya que, dependiendo de la comunidad donde se encuentre la vivienda, van a pagar muchos impuestos. Entonces, la gran mayoría de clientes de la vivienda inversa también la ven como un beneficio fiscal. El estigma principal que arrastra la vivienda inversa, lo de que los clientes son personas con necesidades económicas, es falso. La mayoría de nuestros clientes basan su decisión en una planificación y análisis económico muy sólido.

“La mayoría de nuestros clientes basan su decisión en una planificación y análisis económico muy sólido”

P.: ¿Por qué, siendo España un país de propietarios, la vivienda inversa no tiene la misma penetración que, por ejemplo, Reino Unido o Francia, donde la cuota es menor?

R.: Hay componentes intrínsecos en España que hacen que al concepto de vivienda inversa le cueste un poco más arrancar. Es cierto que el porcentaje de gente mayor con una casa en propiedad como el número de personas de la tercera edad de España está muy por encima de otros países europeos. Pero también es verdad que el arraigo a la propiedad en nuestro país es mayor. Eso se observa especialmente en las generaciones más ancianas, que aún quieren dejarles la casa a los hijos, pero prevemos que este arraigo vaya menguando en paralelo a la entrada en la tercera edad de generaciones más jóvenes. Nosotros no compramos la casa a la gente mayor, sino a toda la familia. Y vemos como cada vez más los hijos ya tienen una casa en la zona en que quieren vivir, o viven en el extranjero, por lo que no quieren la casa, no la necesitan, y ahí es cuando nuestra opción gana enteros.

P.: ¿El avance del senior living es una amenaza para la vivienda inversa?

R.: No lo vemos como una competencia porque la persona que opta por una alternativa de senior living es totalmente diferente del que lo hace por la vivienda inversa. Además, el mercado es muy grande y nosotros vamos a una capa de la población que quiere permanecer en su casa el resto de su vida. El senior living es una buena opción para gente que acaba de entrar en la tercera edad y quieren interactuar más o quiere estar cómodo y al mismo tiempo contar con un ecosistema donde de socializa más. Eso suele ser un rango de edad más joven, a una persona de 85 o 90 años le cuesta más salir de su casa para meterse en uno de esos complejos.

P.: Entrando ya en el mercado de vivienda inversa en España, ¿prevé que gane más actores a corto plazo?

R.: Aún le queda mucho recorrido. Por ejemplo, desde Almagro hemos realizado ya más de 300 operaciones de compra bajo este formato y sigue siendo una moto de polvo dentro del mercado. Hay hueco para mucho más, las oportunidades son enormes. Si llegan más competidores, que entiendo que deberían llegar más, será bueno para todos porque la gente pondrá más foco en estas soluciones.

P.: ¿Se prevé algún desembarco internacional o este tipo de producto necesita de un conocimiento del mercado muy local?

R.: Voy a poner como ejemplo nuestra experiencia: empezamos en Madrid y poco a poco fuimos desembarcando en Barcelona, Bilbao, San Sebastián, Valencia, Sevilla, Málaga, Santander, etc. En el momento que llegamos a esas ciudades no tienes ese conocimiento local, por lo que trabajamos con socios comerciales que sí que están en la zona y tienen ese feeling. Después, en base a la experiencia acumulada vas moviéndote mejor. Lo mismo puede hacer una empresa internacional, o una compañía española que quiere salir fuera. De hecho, si eres una empresa que cotiza en un mercado regulado con una gran cartera de activos comprados das más confianza al cliente.

“Si llegan más competidores, que entiendo que deberían llegar, será bueno para todos porque la gente pondrá más foco en estas soluciones”

P.: Vemos como Almagro y las otras compañías dedicadas a la vivienda inversa en España apuestan por activos en el centro de las ciudades. ¿Tiene recorrido la vivienda inversa fuera del Prime?

R.: Sí y mucho. Cuando una empresa empieza en un sector nuevo siempre se siente más seguro atacando las mejores zonas, ya que el riesgo es mejor. Pero hay muchas oportunidades en zonas secundarias con mayores retornos: son casas muy líquidas, con tickets más pequeños y mucha menos competencia. Además, estas zonas acostumbran a estar fuera del objetivo de los fondos de inversión, por lo que es mucho más fácil cerrar una operación. Por lo tanto, en paralelo a que el sector gane envergadura se verán más compras en zonas que no son prime.

P.: ¿La mayor barrera para que surjan más empresas dedicadas a la vivienda inversa es que es un producto que requiere desde el inicio mucha intensidad de capital y los retornos son a medio o largo plazo?

R.: Es una de ellas. En general, la gente tiene mucha prisa por ganar dinero lo que provoca que no quiera entrar en vivienda inversa. La segunda barrera es que la vivienda inversa no es un sector fácil. Cuesta construir esta cartera empezando de cero, negociando casa por casa, tejer una red comercial, crear confianza con los clientes, etc. Cuando los grandes fondos se dan cuenta de esto, que es un trabajo muy intensivo y requiere de un crecimiento pausado y granular, pierden el interés.

P.: ¿La normativa, y en especial la regulación del régimen socimi, se adapta bien a la vivienda inversa?

R.: Desde Almagro, con la normativa existente hemos desarrollado el producto para que pueda convivir sin ningún tipo de problema, porque cada vivienda inversa no deja de ser un contrato de compraventa o de arrendamiento. Normativamente lo tenemos bien cubierto y atado, sabemos que no tenemos ningún problema. Ahora bien, si existiese una regulación particular, creo que daría muchísima confianza a la gente a la hora de lanzarse a vender su casa bajo estas soluciones. Nosotros, desde el punto de vista del inversor, estamos tranquilos con lo que tenemos, pero si tenemos una regulación todavía más específica y fuese mejor, creemos que daría un espaldarazo de confianza a los vendedores.