El ‘build-to-rent’ despega en España: 90.180 viviendas hasta 2028

El proyecto de moda coge forma. Ante los estragos provocados por el Covid-19 en el sector tras la paralización de la actividad y la hibernación del mercado, el residencial para alquilar se ha mostrado resistente y se ha convertido en el centro de las miradas de los inversores. En total, en España se prevé la construcción de 90.180 viviendas destinadas al alquiler hasta 2028, más de un 50% ubicadas en Madrid, según un informe realizado por la consultora Atlas Real Estate Analytics.

“Estos desarrollos no son suficientes para satisfacer toda la demanda potencial en España”, sostiene Daniel Bermúdez, director de operaciones de Atlas Real Estate Analytics. En los planes para 2021 se encuentra la puesta en marcha de siete promociones con 3.166 unidades con la inversión de Ares, Azora, Axa IM y Slim. Las promotoras encargadas de los proyectos son Metrovacesa, Momentum, Áurea Homes, Sonteweg, Realia y Civitas Pacensis.

Para 2022, las previsiones crecen y la hoja de ruta cuenta con doce proyectos que sumarán 16.229 unidades de build-to-rent al mercado español. Entre los inversores de estas promociones se encuentran los fondos Ares, Abardeen, M&G, Slim y Hines. Aunque el gran impulsor de la tendencia es la Comunidad de Madrid. El Ejecutivo de Ayuso prevé levantar 9.600 unidades para 2022 de la mano de múltiples promotoras entre las que se encuentra Metropolitan House.

Para el próximo año, uno de los nuevos actores también es la joint venture entre Lar y Primonial que tras su pacto con Aedas Homes levantará 655 unidades. Otros de los promotores que se han subido a la ola del residencial para alquilar y finalizarán promociones en 2022 son Metrovacesa, Amenabar, ASG Homes, Azora, Stoneweg y Acciona Inmobiliaria.

El pipeline para 2023 no se queda atrás. Los fondos AEW, Nuveen, DWS y Qualitas prevén levantar siete promociones que sumen 8.713 unidades al mercado español de la mano de promotoras cómo Corp, Metrovacesa, Kronos o Gestilar. Aunque el gran proyecto es el de la Comunidad de Madrid, que levantará 15.000 unidades entre múltiples promotores.

Para 2024 la única promoción prevista es la del fondo Ten Brinke, que levantará 1.000 viviendas. En cuatro años, Primonial cuenta con la previsión de construir 5.000 viviendas de la mano de Grupo Lar, 5.000 unidades promovidas por Neinor y otras 10.000 operadas por la proptech Housfy.

Grupo Lar y Primonial levantarán 655 unidades destinadas al ‘build-to-rent’ en 2021

Tras estos proyectos, la próxima promoción fechada es la impulsada por la Comunidad de Madrid, que promete levantar 3.646 unidades a través de múltiples promotores. Las primeras 400 viviendas ya han sido adjudicadas a Aurea Homes, mientras que Greystar y Domus Vivendi operarán en cien y 146 unidades, respectivamente.

Para completar el pipeline del build-to-rent español, Tectum prevé levantar 1.500 viviendas aunque todavía no cuenta con fecha para el proyecto. Desde las administraciones, el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, antiguo Ministerio de Fomento, prevé construir 20.000 viviendas, mientras que el Gobierno de Navarra se ha comprometido a levantar otras 26.

Más del 50% de estas promociones se ubicaran en Madrid y su área metropolitana, ya que, además del atractivo de la capital para los fondos de inversión, el ejecutivo regional se ha encargado de hacer crecer los proyectos. La Comunidad de Madrid financiará la construcción de 28.246 proyectos los próximos siete años, lo que supone un 31% del total de los futuros proyectos en España. Por su parte, Barcelona y su área metropolitana acumulan un 11% de los proyectos.

La Comunidad de Madrid concentrará el 31% de los proyectos de ‘build-to-rent’ en España hasta 2028

Aunque la mayoría de la oferta se concentra entre Madrid y Barcelona, la demanda se extiende más allá de las dos principales ciudades. Las comunidades donde existe más margen de crecimiento para el alquiler son Andalucía, con capacidad para absorber 291.451 unidades; Comunidad Valenciana, que puede absorber 163.015 unidades; Galicia, con demanda interna de 154.084 unidades, y País Vasco con capacidad para levantar 109.089 unidades.

Por el contrario, las comunidades que ya están en línea con la media de la Unión Europea en parque de vivienda en alquiler son Cataluña y Baleares, por lo que el crecimiento del build-to-rent tendrá que venir de un trasvase de inquilinos de alquiler individual a institucional. En total, en España se requieren 991.545 viviendas para alcanzar la media europea.

“Aunque existe demanda más allá de Barcelona y Madrid los proyectos se van a concentrar en estas ciudades porque existen precios más altos y una mayor liquidez de mercado”, señala Bermúdez. “Además, el build-to-rent todavía es una tendencia que tiene que desarrollarse en España y  los inversores prefieran establecerse en localizaciones más seguras antes de ir a otros mercados”, añade.

Nuevo casero

Con estas operaciones, el casero tipo en España va a mutar. Actualmente un 4,2% del mercado del alquiler cuenta con un propietario profesional aunque la tendencia cambia al focalizarse en grandes capitales. En Madrid un 62% de los propietarios son personas jurídicas, mientras que en Barcelona los son un 55% de los propietarios.

El mayor propietario profesional de viviendas es CaixaBank, con 25.000 unidades, seguida de Testa Residencial con 20.000 pisos y Sareb con 14.800. En total existen en España cuarenta entidades financieras en España con pisos en alquiler como Liberbank o Sabadell, pero se prevé que se vayan reduciendo. “La banca cuenta con una gran cartera de pisos heredados de la crisis de 2008, pero en los próximos cuatro años se va a desprender de ellos y los propietarios institucionales cojan el relevo”, sostiene Bermúdez.

Las socimis también se hacen un hueco entre los mayores caseros de España. Las que cuentan con una mayor capitalización son Vivenio Residencial, Testa Residencial y Vitruvio Real Estate. “Están jugando un papel importante y durante los próximos años va a ser similar”, argumenta el directivo.

Explotar la marca: el nuevo alquiler en España

El crecimiento del alquiler vendrá acompañado con un cambio de modelo. “El producto con un inversor institucional va a necesitar un operador y un efecto marca que atraiga al inquilino”, argumenta Bermúdez. El directivo apuesta por una bajada de precios con la entrada de los nuevos fondos y una concentración de propietarios en los próximos años.

“Muchas compañías están entrando en el residencial para alquilar, pero no todas van a poder mantenerse ya que habrá una gran competencia”, afirma el directivo. Los mayores retos que se enfrenta el build-to-rent para crecer en España son las dificultades añadidas de los costes de operación, la necesidad de tener en cuenta el vacancy rates y el time to rent de los activos y formar una horquilla de precios para el alquiler prime.