Carlos López (Catella): “El ajuste de valor de los activos ya ha terminado”

Carlos López, consejero delegado de Catella España, prevé que 2024 lleve la estabilización al inmobiliario después de las turbulencias provocadas por la subida de tipos. López confía que el mercado transaccional recuperará vigor en los próximos meses y que España será uno de los países europeos que recibirá más capital internacional. “Residencial y logística son los dos activos de moda”, apunta el directivo, sin olvidar que los hoteles seguirán siendo protagonistas este año.

Pregunta: La subida de tipos afecta de manera generalizada al inmobiliario europeo, aunque países como Alemania han sufrido más que otros, como es el caso de España. ¿Cómo analiza el año del inmobiliario europeo?

Respuesta: La subida de los tipos de interés marca nuestro negocio: a más riesgo, mayor retorno. Evidentemente, al subir los tipos los precios de los inmuebles bajan, y esa reducción de precios hace que el mercado se paralice, a distintos ritmos según el mercado local específico. Los propietarios de inmuebles con perspectivas de venta han visto como el valor de los activos han bajado entre un 20%, como en España, o hasta un 30% en otros países. Por lo tanto, estas decisiones de venta se han paralizado a la espera de la estabilización de precios. Esta circunstancia ha afectado antes a otros países que, a España, en que la paralización se ha postergado hasta 2023 mientras que otros países ya lo sufrieron a finales de 2022. Por eso, el volumen transaccionado en España concentrará una caída anual del 40%, mientras que en países como Alemania o Suecia será superior al 60%. Se podría pensar que España, al entrar más tarde en este espiral de caída también saldrá más tarde, pero no es así. En España sigue funcionando muy bien el sector turismo, que está relacionado directamente con el inmobiliario. Es evidente que las propiedades han bajado su valor porque es una cuestión matemática, pero han aguantado mejor que en otros países.

P.: ¿Terminará en 2024 el ajuste de valor de activos?

R.:  Pensamos que el ajuste ya se ha realizado completamente, otra cosa es cuando se contabiliza, pero el ajuste de valor está hecho, porque se espera una estabilización de tipos de interés durante el próximo año hasta mediados del tercer trimestre de 2024. Pensamos que este será un año de estabilización de valores. 

P.: En 2023 hemos visto muchas refinanciaciones de deuda, ¿esto continuará este año?

R.: No vimos muchos problemas de deuda en 2023 y no pensamos que en 2024 haya grandes problemas de necesidades de financiación o refinanciaciones de empresas. La verdad que esto es algo que fue muy común en el año 2008 y en todos los años que siguieron a esa crisis, pero hoy lo que está sucediendo en el mercado no tiene nada que ver. Los problemas de morosidad son mínimos en el sistema bancario español, están en mínimos históricos y no vemos grandes problemas de venta de activos por necesidades de refinanciación. El nivel de endeudamiento de las inmobiliarias es muy lógico y bastante sano y la morosidad en los bancos es baja, por lo tanto, por aquí no va a haber grandes noticias. Lo que sí vemos en algunos fondos inmobiliarios son salidas de capital de accionistas. En este sentido sí que hay una necesidad de vender los inmuebles porque tienes que devolverle el dinero a los accionistas que están saliendo, pero tampoco observamos una cantidad alarmante. Nadie se está poniendo nervioso. 

“El nivel de endeudamiento de las inmobiliarias es muy lógico y bastante sano y la morosidad en los bancos es baja”

P.: Ante este nuevo ciclo del inmobiliario europeo, ¿España se puede posicionar como el destino premium de inversión? 

R.: Totalmente. España es un país con un gran tamaño, como puede ser Reino Unido, Francia o Alemania y es muy importante también el motor de la economía del país, y en ese sentido Madrid está dando un avance muy significativo. Se ha posicionado como un gran destino para vivir y eso permite un avance en el interés como país para una inversión con un nivel de riesgo bajo. Cada vez se ve más diversidad en sectores como la restauración u hoteles; el concepto de branded residences está creciendo mucho en Madrid. Evidentemente, los países más potentes seguirán siendo Reino Unido, Alemania y Francia, pero el interés en España y, en concreto, en Madrid, nos va acercando más a Londres o París. 

P.: ¿Qué futuro augura para las oficinas?

R.: Existe una polarización cada vez más grande entre oficinas en el centro de la ciudad y el extrarradio. Las primeras van a funcionar muy bien y van a ganar valor, pero las que están ubicadas en las afueras habrá que intentar un cambio de uso, por ejemplo, hacia la educación, que hay ahora bastante tendencia a cambiar al sector de educación, hoteles, residencias de estudiantes o flex living, por ejemplo. Veremos ese tipo de cambios de manera bastante habitual, pero creo que al final tendrá que haber un downsizing de ese volumen de oficinas en las afueras y aquí es muy importante también el papel de las administraciones públicas, que tendrán que dar facilidades en estos cambios de uso.  

P.: Otro sector que ha sufrido el cambio de ciclo ha sido el logístico. ¿Se recuperará la inversión a corto plazo?

R.: La logística ha bajado el volumen por varios factores: El primero es que en 2022 se cerraron grandes operaciones y la comparativa es complicada. Por otro lado, es verdad que en los años anteriores el precio se calentó muchísimo, por lo que ha habido una corrección por el factor de los tipos de interés que quizás ha sido algo más elevada que en otro tipo de productos, ya que en los últimos años había mucha presión inversora, con precios al alza y rentabilidades bajísimas. Esto no quiere decir que
el interés siga estando ahí. Los dos sectores de moda ahora mismo son el living y la logística, eso es lo que cualquier fondo está buscando. Por otra parte, las cifras de contratación continúan siendo muy sanas, en niveles muy buenos. 

“Las cifras de contratación continúan siendo muy sanas, en niveles muy buenos”

P.: Destacaba que, junto a la logística, el sector de moda es el residencial. Después de un año en el punto de mira, ¿cómo puede evolucionar el sector este año?

R.: Está claro que España necesita viviendas, eso es un problema real. A futuro, a cinco o diez años, lo habrá en mayor medida. Y eso es algo que ya se sabe, porque ya hay unas estadísticas muy fiables del número de personas que van a vivir a España y los números están bastante claros. Por lo tanto, la solución es evidente: las administraciones públicas tienen que buscar un mecanismo para poner su suelo en el mercado a mayor velocidad. No es un tema sencillo y deberían sentarse y reflexionar tranquilamente sobre qué posibilidades hay para agilizar esos trámites. Es un problema que va a ir a más y ahí está el cuello de botella, en la falta de suelo. No hay necesidad de que la administración pública invierta en desarrollo de viviendas si los fondos tienen interés. Nosotros estamos viendo y llevamos incluso operaciones de suelo que se venden y en las que los fondos tienen mucho interés porque saben que es un negocio que va a ser rentable. Si el dinero privado quiere entrar en este sector no hay necesidad de consumir recursos públicos. Lo que todos los fondos valoran actualmente son el residencial con rentas sostenibles. Es lo mismo que haría el gobierno pero utilizando recursos públicos. Pero por mucho interés del dinero privado, si no se pones suelo en el mercado, y además los mantienen parados con trámites administrativos públicos, el problema no se va a solucionar. 

P.: Por último, vemos como el segmento sigue diversificándose, con inversiones en senior, residencias de estudiantes, flex living. ¿Cómo evolucionarán estos verticales? 

R.: Todos los productos cambian. Además, aparecen nuevos conceptos que satisfacen demandas embalsadas. Eso es muy positivo, ya que cada persona tiene una situación vital que necesita una solución de living concreta y eso provoca que cada vez más haya mayor flexibilidad y tantas tipologías de oferta diferente, con estancias diferentes, tarifas diferentes y ubicaciones diferentes. Estos conceptos han venido para quedarse y en el futuro yo creo que todavía se buscarán más micronichos de diferentes tipologías de living.