Berlín, un oasis en el mercado de oficinas europeo

El mercado de oficinas de Berlín es un oasis entre las plazas europeas. Si bien es cierto que el año pasado experimentó una ralentización como consecuencia de la crisis financiera, también lo es que su tasa de disponibilidad se situó a finales del primer trimestre en el 2,2%, según los datos de Cbre.

La contratación de oficinas en Berlín ascendió a 190.000 metros cuadrados en el primer trimestre del ejercicio, un 61% más que el mismo periodo del año anterior. El mercado también muestra una absorción neta positiva tanto en comparación con el primer trimestre de 2020 (que no fue muy positivo) como en comparación con el cuarto trimestre de 2020, y todo ello a pesar de la gran cantidad de proyectos entregados y en desarrollo.

La tendencia al alza de la tasa de disponibilidad se ha ralentizado considerablemente y, de hecho, sólo ha aumentado en 0,1 puntos desde el último trimestre del año pasado, hasta el 2,2%, una cifra realmente baja y que podría aumentar en los próximos trimestres con la salida al mercado de numerosos edificios.

Así, a lo largo de este año se estima que saldrán al mercado 800.000 metros cuadrados de oficinas, de los que casi el 60% ya se encuentran prealquilados. Con una visión más a largo plazo, hasta finales de 2023 hay proyectos previstos por 2,8 millones de metros cuadrados, con un prealquiler del 30%.

La demanda de activos de oficina core, con buenos inquilinos y contratos a largo plazo, lleva la tasa de rentabilidad al 2,65%

Las rentas, por otro lado, aguantan. Los alquileres en los mejores edificios prime se situaron en marzo pasado en 38,5 euros por metro cuadrado y mes, un 3% más. El alquiler medio ponderado, sin embargo, descendió un 5,5%, hasta los 27,2 euros por metro cuadrado mensual, por la presión a la baja del sector público o los centros educativos.

En general, la demanda se muestra fuerte y, aunque el alquiler de oficinas no logrará este año el récord de 2019, sí que superará las cifras del ejercicio pasado gracias al dinamismo del sector público al que este año se sumaran otras actividades económicas.

En relación a la inversión, en el primer trimestre ascendió a 2.100 millones de euros, un 46% menos, según Cbre. La inversión residencial, que llegó a superar los 500 millones, es la que muestra una mayor fortaleza. En general, los inversores se encuentran en una situación de espera, especialmente en aquellas estrategias con valor añadido y orientación oportunista.

En cambio, la demanda de inmuebles prime es muy alta. Los inquilinos de calidad y los contratos de alquiler a largo plazo son cada vez más importantes para los inversores. Si se cumplen estos requisitos, las ofertas de compra son elevadas, lo que ha reducido la tasa de rentabilidad en los mejores inmuebles al 2,65%, y podría seguir reduciéndose ligeramente hasta finales de año.