Deka busca oportunidades en España: ‘fuego’ de mil millones para los próximos cinco años

Deka Immobilien es un gigante del real estate y, como tal, no tiene prisa. Con una cartera global de activos valorada en 35.000 millones de euros, la gestora de fondos alemana espera su momento para doblar su inversión en España. “Ahora mismo, el mercado español se encuentra en un ciclo muy avanzado, con players más agresivos que nosotros”, explica Esteban de Lope, director del departamento de gestión de fondos inmobiliarios retail de Deka Management, a EjePrime. Sin embargo, la hoja de ruta de Deka pasa por duplicar el volumen de inversión que tiene en el país de mil a 2.000 millones de euros en los próximos cinco años, “pero para eso tendremos que encontrar la oportunidad”.

En la actualidad, el gestor de fondos tiene en España una cartera de activos terciarios entre los que destacan los edificios de oficinas Avenida Diagonal 640 y Sarrià Forum en Barcelona o el inmueble de uso mixto, oficinas y retail, de El Triangle, en la misma capital catalana. Además, el grupo cuenta con los centros comerciales Ballonti, en Bizkaia, que recientemente a puesto a la venta por unos 150 millones de euros, y Espacio Mediterráneo, en Cartagena, así como con el hotel Le Meridien de Las Ramblas de Barcelona y otro hotel vacacional en Mallorca.

“En nuestros fondos las participaciones se venden a personas privadas, que son clientes de las cajas de ahorros alemanas”, explica de Lope. Es un modelo muy diferente al español, donde abundan las socimis y los inversores institucionales. “Es un producto muy poco volátil, con una rentabilidad mínima del 2%, pero tampoco menos”, apunta el directivo, que descifra la horquilla de las participaciones de sus inversores entre los cincuenta euros y el millón de euros.

El gestor de fondos cuenta en España con activos como El Triangle y Avenida Diagonal 640, en Barcelona, o el centro comercial Ballonti, en Bizkaia

Las inversiones inmobiliarias de Deka en Europa provienen, actualmente, de dos fondos. “Tenemos uno con un volumen de inversión de 15.000 millones de euros, y un segundo con 7.000 millones de euros”, revela de Lope, que apunta que “miramos continuamente oportunidades en retail, oficinas, hoteles y logística”.

La entrada de la compañía en el real estate español se remonta a los años 90, cuando llegó a tener una cartera de activos con un volumen muy parejo al actual. Deka se hizo dueña entonces de grandes espacios como el centro comercial Diagonal Mar, en Barcelona, o los edificios Castellana 35 y Castellana 79, en Madrid. Pero sobre 2006, “surgió la oportunidad y vendimos casi toda nuestra cartera con grandes beneficios”, destaca el ejecutivo. Cualquiera podría pensar que fue un gran negocio previendo la llegada de la crisis, pero de Lope reconoce que “no desinvertimos por ello, sino por las rentabilidades, aunque es indudable que fue una buena decisión”, explica.

En la sombra durante cinco años, compitiendo en otros mercados europeos como el francés, el británico, el belga o el holandés, además del propio real estate alemán, Deka volvió de compras a España en 2010 con la adquisición del edificio Avenida Diagonal 640.

Posibilidad de desinvertir
A día de hoy, de Lope ve más factible vender que adquirir activos. A pesar de la compra este enero de 16 locales de Inditex en España y Portugal, de Lope afirma que “tal y como está el mercado, para nosotros es más fácil desinvertir que comprar”. “La cartera de Inditex es una excepción –apunta el directivo–; ellos querían vender rápido, pero necesitaban tener la certeza de que el comprador tenía dinero para invertir; así salió la oportunidad, con la condición de movernos muy rápido”.

Deka apuesta por seguir invirtiendo en España “un mercado dinámico y que se ha profesionalizado mucho tras la crisis”, según de Lope. “Para inversor muy core como el nuestro, que mira a largo plazo, el mercado español actual es muy interesante, más que el italiano y el portugués”, apunta el directivo.

De Lope: “El mercado español actual es muy interesante por su dinamismo y profesionalización; está por encima del italiano y el portugués”

Pero mientras el mercado siga alcista, la desinversión de algún gran activo no es descartable para de Lope: “no estamos obligados a vender, pero, si nos llega una buena oferta, la estudiaríamos”. “Estamos en un ciclo muy avanzado y creemos que bajará en algún momento”, confía el directivo, que, sin embargo, desconoce cuándo se producirá la caída. “En Estados Unidos los mercados ya han bajado un poco y aquí llegará”, apostilla.

España: un 5% de la cartera global de Deka
Actualmente, la cartera española de Deka Immobilien supone el 5% del total de sus activos. “Llegó a ser del 10% en la época precrisis, pero el volumen del grupo también era inferior al actual”, comenta de Lope.

Para el futuro, al ejecutivo le gustaría más producto de calidad en el mercado. “Inversores core como nosotros necesitamos de productos buenos, con contratos de alquiler de larga duración, y actualmente no hay muchos de este tipo en España”, lamenta de Lope. En Madrid, por ejemplo, “se está construyendo en la periferia, pero apenas se reforma en La Castellana”, apunta el directivo. Históricamente, Deka ha concentrado sus inversiones españolas en la capital y en Barcelona, aunque ahora también mira con interés ciudades como Valencia y Sevilla.

Por sectores, el ejecutivo de Deka, que vendió hace unos meses una plataforma logística en Zaragoza, apunta lo “arriesgado” que se está volviendo la inversión en retail, “sobre todo en los centros comerciales periféricos y que no estén consolidados”. “Es indudable que el ecommerce es un competidor muy grande, y el pastel no crece”, recuerda de Lope, quien augura un buen ejercicio al segmento logístico. “Los Amazon y compañía necesitan las partes logísticas; en historia ha sido un sector pequeño en España, pero esto va a cambiar tanto en peso como en profesionalización”, asegura.