2022, el año que el sector ‘servicer’ ha hervido ante su tan esperada consolidación

Ante la desaceleración, consolidación. Este parece haber sido el lema que ha abanderado el sector de los servicers en 2022. La reducción de los clientes por el proceso de integración bancaria, la presión en los márgenes y el más que previsible cambio de ciclo del sector inmobiliario han determinado que los fondos que controlan estos gestores de activos se hayan planteado fusiones o adquisiciones para consolidar un sector muy atomizado.

Con diversos actores como Intrum (Solvia), Altamira (DoValue y Santander), Aliseda (Blackstone y Santander), Anticipa (Blackstone), Haya Real Estate (Cerberus), Servihabitat (Lone Star y CaixaBank) e Hipoges (KKR), en medio del juego.

La consolidación podría evitar una guerra de precios que provocaría una presión casi insostenible en los márgenes. La empresa que ha dado el pistoletazo de salida a estos movimientos en el sector ha sido Haya Real Estate. El gestor controlado por el fondo Cerberus anunció en octubre que había dado mandato a Deutsche Bank para analizar diferentes alternativas estratégicas a corto plazo, con el escenario de una integración con empresas de la competencia sobre la mesa. Haya RE ha vivido un año muy intenso.

Después de que perdiese el contrato de Unicaja y la ya extinta Liberbank en diciembre de 2021 y la Sareb anunciase en febrero que no renovaba su acuerdo con Haya RE, Solvia, Servihabitat y Altamira para pasar a  adjudicar su megacontrato de servicing a Anticipa-Aliseda y a Hipoges, la compañía presidida por Enrique Dancausa inició un proceso de ajuste de la plantilla, que culminó con un Expediente de Regulación de Empleo (ERE) destinado a 185 de sus empleados, un 22% de sus trabajadores en España.

Haya dio mandato en octubre a Deutsche Bank para analizar diferentes alternativas estratégicas a corto plazo, entre ellas la integración en otro 'servicer'

En paralelo, Haya RE siguió avanzando en su plan de reestructuración y hacia finales de año expresó su intención de abrirse a la integración con un servicer rival. Esta no ha sido la única operación del sector servicer que ha saltado a los titulares en la parte final del ejercicio. En noviembre, se comunicó que Altamira do Value estaba interesada en la compra de Diglo, el servicer que impulsó a principios de año Banco Santander.

Como Haya, Altamira fue uno de los perdedores del contrato que mantenía con Sareb, que en 2021 aportó el 26% de su margen bruto a la compañía dirigida por Andrea Mangoni, por lo que esta operación perseguiría reforzar la alianza con Santander a través de la adquisición de Diglo. De hecho, el 44% de la cifra de negocio de Altamira do Value procedió de Santander en 2021. 

Otras empresas del sector, como Intrum, también han expresado la necesidad de acometer un proceso de consolidación en el sector.  Además, en los próximos dos años vencen contratos de servicers firmados por entidades bancarias, como el de CaixaBank con Servihabitat, el de Cajamar, que gestiona Haya, y otro de Sareb, en manos de Servihabitat, por lo que una gran fusión entre servicers podría hacer ganar enteros a esas empresas en la gestión de estos megacontratos. 

El contrato de Sareb

La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) formalizó en abril la adjudicación de su megacontrato de servicing a Anticipa-Aliseda y a Hipoges, que a partir de julio se encargaron de gestionar y comercializar activos de la sociedad destinados a la venta por un valor de casi 25.300 millones de euros, un cambio de modelo con el que Sareb esperaba “ahorros muy significativos”.

Sareb anunció en febrero que su consejo de administración había preseleccionado a Hipoges y Anticipa-Aliseda como los operadores que gestionarían su megacartera. La adjudicación se hizo oficial en abril con la firma de los contratos. 

Del volumen total adjudicado, Hipoges asumió la gestión y venta de una cartera global de 13.906 millones de euros, de los que 8.077 millones se corresponden con préstamos al promotor impagados y 5.829 millones son inmuebles residenciales, suelos y activos terciarios a comercializar en el mercado minorista (particulares y empresas).

Por su lado, Aliseda-Anticipa pasó a gestionar activos por un valor total de 11.379 millones de euros, de los que 6.150 millones de euros son inmuebles de toda tipología y 5.229 millones corresponden a préstamos al promotor impagados. 

Aliseda-Anticipa pasó a gestionar activos por un valor total de 11.379 millones de euros

El desarrollo de actividades relacionadas con procesos de gestión urbanística, finalización de obras paradas y promoción inmobiliaria no se incluyeron en estos contratos, sino que continuaron ejecutándose a través Serviland, Domo y Aelca (a través de la participada Árqura Homes), los operadores especializados en estas áreas seleccionados por Sareb.

La entidad pública, que trabajaba hasta ese momento con Haya Real Estate, Solvia, Servihabitat y Altamira, comunicó que la elección de los dos nuevos servicers le permitiría hacer más eficaz su operativa de venta y, en este sentido, pretendía que los contratos mejoren el rendimiento a través de una definición más detallada de los recursos que los operadores dediquen a su porfolio.

En términos de eficiencia, Sareb esperaba que el nuevo modelo le generase unos ahorros significativos, que estimaba en un 20% con respecto a los contratos suscritos en 2014 y en un 10% con el de 2020.

El año de Haya

Haya Real Estate respiraba en verano después de las turbulencias de la primera mitad del año. Sólo dos meses después de perder el contrato de Unicaja y la Sareb, que representaba el 42% de su negocio, el servicer de Cerberus ha seguido avanzando durante el ejercicio en la reestructuración y transformación de su operativa una vez concluido el proceso de refinanciación y recapitalización, iniciado a principios de año y concluido en junio. 

En el primer semestre, la compañía anotó pérdidas por 42,9 millones de euros, frente a un resultado negativo de tres millones de euros del mismo periodo del año anterior. Haya RE justificó los números rojos por el impacto de 32,3 millones de euros vinculado al ERE, además de por el proceso de reestructuración.

El servicer dirigido por Enrique Dancausa inició un proceso de ajuste de la plantilla como consecuencia de la no renovación por parte de Sareb, que culminó con un ERE destinado a 185 de sus empleados, un 22% de sus trabajadores en España. 

Después del verano, Haya RE empezó a moverse para buscar una fusión o integración que le permitiera seguir avanzando en su proceso de diversificación del negocio, que se asienta sobre cuatro premisas: homogeneización de los procesos, mejora de la rentabilidad, especialización en el servicio e implantación de herramientas tecnológicas que fomenten la escalabilidad.

Cerberus ha seguido empujando en el proceso de venta de Haya y, en noviembre anunció que compartiría los resultados de la 'due dilligence'

En noviembre, Cerberus siguió empujando el proceso de venta de Haya Real Estate y anunció que compartiría los resultados de la due dilligence de su servicer con el objetivo de alentar la compra o fusión de la compañía. La compañía comunicó que ya había avisado del movimiento a los principales candidatos para la compra o fusión, como Intrum o Altamira DoValue, que ya estaban armando sus equipos para analizar la posible operación. 

Cerberus lleva años intentando desprenderse de Haya RE. En 2018, después de que el fondo no culminara con éxito el proceso de salida a bolsa del servicer, Cerberus inició un proceso para deshacerse del gestor de activos inmobiliarios por 1.200 millones de euros.

La compañía recurrió al asesor de la desinversión Rothschild para vender la gestora, que en ese momento contaba con más de 39.884 millones de euros de activos bajo gestión y una valoración que superaba los 1.200 millones de euros, aunque sin éxito.

Cerberus volvió a la carga en septiembre de 2019, cuando encargó al banco de inversión Citi la venta de Haya RE. El fondo de capital riesgo británico Centricus se posicionó como favorito en el proceso, en el que se estimaba la venta del servicer por 700 millones de euros, un importe inferior al esperado inicialmente. El proceso tampoco llegó a buen puerto.

Santander da juego

A finales de mayo, Banco Santander lanzó Diglo, un nuevo servicer de vivienda de segunda mano a un precio asequible, entre otros activos. El servicer es una escisión de Aliseda y se presentó con miles de viviendas repartidas por toda España. Diglo inició su andadura con un equipo de más de 150 profesionales.

Enrique Arnoso, antiguo directivo de banco Popular y Banco Pastor, fue designado director general, mientras que Javier Román es el director de activos inmobiliarios. Con oficinas centrales en Madrid, Diglo dispone de delegaciones en Barcelona, A Coruña, Valencia, Alicante, Málaga, Sevilla, Canarias y Valladolid. La cartera que gestiona está formada por inmuebles usados y antiguos (que formaban parte de Aliseda antes de la escisión) y ofrece a los clientes un abanico de servicios propios de property management.

En la presentación, la compañía anunció que una parte de su negocio se destinaría a ahorradores que quieran comprar una casa en la costa para disfrutarla o como inversión. Así, Diglo se abría a gestionar tanto activos de Banco Santander como de terceros. Pero apenas seis meses después de su puesta de largo, ajusto  mediados de noviembre, saltó la noticia que Altamira do Value, la antigua gestora de Santander estaba analizando una posible oferta de compra por el servicer que el grupo presidido por Ana Botín creó a principios de año.

Diglo se abre a gestionar tanto activos de Banco Santander como de terceros

Altamira, cuyo presidente es Andrea Mangoni, perdió en abril el contrato que mantenía con Sareb, que en 2021 aportó el 26% de su margen bruto, y con esta operación busca reforzar la alianza con Santander. De hecho, el 44% de la cifra de negocio de Altamira do Value procedió de Santander en 2021. Este movimiento llegaba en un momento clave para el sector de los servicers, con la posible venta de Haya RE dando el pistoletazo de salida a las fusiones.

Entre los candidatos a comprar Haya RE también figura el propio Altamira, junto a Intrum. Según apuntan diversas fuentes del mercado, otros de los grupos llamados a protagonizar operaciones son Hipoges, de KKR, y Servihabitat, de Lone Star y Caixa Bank. Precisamente, Servihabitat lanzó en junio Serviland, una nueva empresa cuya actividad se centra de forma exclusiva en la gestión y comercialización de suelo. La nueva compañía nació con una cartera de más de 200 millones de metros cuadrados en todo el ámbito nacional.