Las socimis residenciales de Blackstone ganan un 15% más en 2022, hasta 85 millones de euros

Blackstone exprime su negocio inmobiliario en España. Las socimis residenciales del fondo estadounidense cosecharon un beneficio agregado de 85 millones de euros en el pasado ejercicio, un 15% más que en 2021, según las cuentas consolidadas remitidas a BME Growth. Testa, Fidere y Albirana sumaron ingresos por 155 millones de euros, un 7% más, mientras que el resultado de explotación conjunto se elevó hasta 168,3 millones, un 2% por encima del año anterior.

Las socimis de Blackstone, que en el último ejercicio combinaron importantes ventas de lotes residenciales en Madrid mientras seguían empujando la venta en disperso, sumaban el pasado 31 de diciembre una cartera de vivienda en alquiler de 17.590 unidades valoradas en 4.344,7 millones de euros. Testa concentra alrededor del 60% de la cartera de activos conjunta. 

El mayor resultado agregado fue consecuencia, precisamente, del notable impulso de Testa, que duplicó beneficios (84,6 millones de euros). Además, Fidere multiplicó por cuatro el resultado neto (25,3 millones de euros). La concentración al alza de sus ingresos se debió principalmente al claro avance en las rentas y a la ejecución de desinversiones importantes en el último año, que contribuyeron al incremento exponencial de su beneficio.

Por el contrario, Albirana entró en pérdidas. La socimi cerró 2022 con un resultado negativo de 24,9 millones, frente a los 26,7 millones de euros de beneficio del año anterior. El vehículo acusó la venta de 1.133 activos inmuebles en 2021, lo que determinó una caída del 56% en los ingresos de 2022, un retroceso que se trasladó al resultado neto del ejercicio. Además, la socimi continúa sin tener la posesión física de un cuarto de su cartera. 

Otro de los objetivos que sigue persiguiendo Blackstone es reducir la deuda neta de sus socimis. En este sentido, el fondo acaba de cerrar la refinanciación por 426 millones de euros de la deuda de Fidere, un proceso que también quiere extender a Testa, aunque el mayor vehículo residencial de Blackstone en España acumula una deuda cuatro veces mayor, de 1.672 millones de euros, que vence en 2024. Mientras, durante 2022 el fondo ha visto reforzada su amortización bancaria por las operaciones derivadas de la venta de grandes lotes. 

Testa suelta lastre

Testa es la mayor socimi residencial de Blackstone por número de activos y facturación. El 60% de su cartera se concentra en Madrid y, precisamente es en este mercado donde ejecutó una de las desinversiones más prominentes de los últimos años. En marzo de 2022, Testa cerró la venta a Elix VTS, socimi de Allianz, de un complejo residencial compuesto por 245 viviendas, 33 trasteros y 34 locales situado en Madrid por un importe de 181,6 millones de euros. La operación le reportó beneficios por 9,5 millones de euros.

La socimi también desinvirtió en Galicia con la venta por 3,6 millones del complejo Montevideo, compuesto por noventa viviendas y 18 locales. Además, vendió en disperso un total de 147 viviendas y 115 locales por 31,4 millones de euros. En total, la socimi vendió activos por 221,9 millones de euros en 2022, con una plusvalía de alrededor de quince millones de euros.

Además de por la actividad desinversora, el resultado del ejercicio se ha visto beneficiado por un crecimiento del 19% en los ingresos, que se situaron en 101,7 millones de euros. Los ingresos de rentas brutas se elevaron hasta 92,9 millones de euros, un 20,8% superior a 2021, mientras que el margen de rentas netas/brutas se situó en el 80,2%. Los ingresos por servicios de gestión de activos inmobiliarios fueron de 8,79 millones de euros, con un margen del 37,9%.

Este repunte en los ingresos, junto con las desinversiones, contribuyó a que la socimi cerrara el ejercicio con beneficios por 84,6 millones de euros, lo que supone duplicar el resultado del año anterior. El avance en el resultado de explotación también fue notable, pasando de 102,7 millones de euros en 2021 a 146,5 millones del pasado año.

Respecto la cartera, Testa contaba a cierre de 2022 con un porfolio de 10.360 viviendas y una ocupación del 87,8%. La valoración bruta de los activos (GAV) se situó en 2.875 millones de euros, un 3% por debajo del volumen de diciembre de 2021. Por lo tanto, la ratio de apalancamiento sobre la deuda (loan to value) se elevó al 60,3%.

Precisamente la reducción de deuda es uno de los focos de la socimi para el presente ejercicio. Después de cerrar la reestructuración de la deuda de Fidere, Blackstone apunta en los resultados que “prevé iniciar en los próximos meses” la refinanciación de la deuda de Testa con el objetivo de establecer un nuevo vencimiento a largo plazo, teniendo en cuenta que la deuda vence el próximo ejercicio.

La deuda de Testa y sus sociedades vinculadas ascendía a 31 de diciembre a 1.672 millones de euros, un 9,5% inferior a la registrada a cierre del ejercicio 2021, cuando se elevaba a 1.848 millones de euros. La socimi amortizó anticipadamente 169,3 millones de euros en 2022 como resultado de las desinversiones ejecutadas.

Fidere se reestructura

El año de Fidere ha sido espectacular. La socimi y sus sociedades vinculadas cerraron el ejercicio multiplicando por cuatro y medio su resultado neto, registrando beneficios por 25,3 millones de euros, frente a 5,7 millones del ejercicio anterior. La cifra de negocio creció un 11%, hasta 44,7 millones de euros, mientras que el resultado de explotación se disparó un 92%, hasta 41,1 millones de euros.

Además de por el alza en la cifra de negocio, el resultado de 2022 se ha visto impactado positivamente por la venta de 366 inmuebles, que le han reportado plusvalías por más de treinta millones de euros. Entre las operaciones, destaca la venta a AXA de una cartera de 258 viviendas y doce locales comerciales ubicados en Madrid, por alrededor de 120 millones de euros. 

Uno de los problemas que arrastraba Fidere era el hecho que la inmensa mayoría de la deuda acumulada vencía en este ejercicio. En este sentido, Blackstone acaba de cerrar la refinanciación por 426 millones de euros de la deuda de Fidere. El crédito, a un coste de Euribor más 2,5%, ha sido concedido por Crédit Agricole, BNP Paribas y Citibank. El acuerdo tiene un plazo de vencimiento de dos años más otros tres años prorrogables, según la comunicación remitida por Fidere a BME Growth.

Respecto la cartera, Fidere contaba a 31 de diciembre de 2022 con un total de 5.500 viviendas, el 99% ubicadas en Madrid, y 68 locales comerciales. La ocupación en 2022 se situó en el 90,6%, más de cuatro puntos porcentuales por encima de la cifra del año anterior. El valor total de la cartera se elevaba hasta 1.060 millones de euros, lo que determinó un loan to value del 40%.

Albirana, el patito feo

A diferencia de las otras dos socimis residenciales de Blackstone, Albirana anotó un retroceso importante en 2022, tanto en la cifra de negocio como en el resultado neto. El vehículo, que en 2021 desinvirtió en 1.133 activos, redujo sus ingresos a 8,6 millones de euros, menos de la mitad en comparación con el año anterior. 

El resultado de explotación de Albirana también acusó el golpe, pasando de un resultado positivo de 40,8 millones en 2021 a las pérdidas por 19,3 millones de euros del pasado año. Como consecuencia, la socimi cerró el ejercicio con pérdidas por 24,9 millones de euros, frente a 26,7 millones de euros de beneficios de 2022.

Este desplome es consecuencia principalmente de los menores ingresos, pero también por el menor ritmo transaccional del último ejercicio. En 2021, Albirana vendió 1.133 activos por 150,5 millones de euros, lo que le reportó una plusvalía de 23,7 millones de euros. Durante 2022, la empresa enajenó un total de 542 activos por 69,9 millones de euros, que le reportó beneficios por desinversiones de 9,8 millones de euros, un 58% menos.

La cartera de la socimi a cierre de 2022 sumaba 1.730 activos valorados en 409,7 millones, con un apalancamiento sobre el valor de los activos del 40%. El total de deuda de Albirana, 167 millones de euros a 31 de diciembre de 2022, está suscrita por sociedades de Blackstone, por lo que el hecho de que a cierre de año contara con un fondo de maniobra negativo no supone para los administradores un riesgo sobre el principio de empresa en funcionamiento.

Por último, Albirana admite en los resultados que, del total de unidades que conforman su porfolio, hasta 431 viviendas (un 24,9% de la cartera) se encuentran en una situación en la que la empresa “si bien tiene el título de propiedad, no tiene la posesión física de las mismas”. La empresa ha reducido un 6% esta contingencia respecto el año anterior, cuando las unidades fuera de control se elevaban a 459 unidades.