Nuevo curso en el ‘real state’: más inversión por la caída de tipos y la fuerza del ‘living’

Viento de cola para la inversión inmobiliaria. Se espera una reactivación en la inversión en inmuebles por la muy probable bajada de tipos del Banco Central Europeo (BCE), que se reúne el 12 de septiembre. Las mejores condiciones para invertir llegan en un momento en el que la oferta está muy tensionada, por lo que se espera que suban los precios.

Este verano, grandes jugadores del sector ya han empezado a movilizar capital, con Colonial lanzando un plan para transformar activos en París, Madrid y Barcelona, de 385 millones, o Merlin ampliando capital en 920 millones para ampliar sus inversiones en centros de datos.

“Hay factores que nos permiten ser moderadamente optimistas. En primer lugar, la reducción de los tipos de interés ha sido una noticia alentadora para el sector inmobiliario, que podría redundar en unos mayores volúmenes de inversión a medio plazo: los costes de financiación son ahora menores y facilita el apalancamiento para el cierre de operaciones,” explica Sergio Fernandes, director de capital markets de JLL España.

Además, según Fernandes, el recorte de los tipos de interés también ha reducido la rentabilidad de la renta fija, ampliando el diferencial con la rentabilidad inmobiliaria, lo que hace que la inversión en activos inmobiliarios sea más atractiva en comparación con ejercicios anteriores. 

“Haría falta una hecatombe para devaluar los precios de la vivienda con unos fundamentales tan positivos”, según Beatriz Toribio (Apce España)

“Muchos inversores que anteriormente se encontraban en una postura de ‘wait and see’ están comenzando a reconsiderar sus estrategias y explorar nuevas oportunidades de inversión en el mercado inmobiliario”, señala el ejecutivo de JLL.

Falta de oferta de vivienda

Según Beatriz Toribio, secretaria general de Apce España, para aliviar la creciente falta de oferta de vivienda en España hace falta desbloquear la ley de suelos, una “ley técnica necesaria para aliviar el déficit de 600.000 viviendas en España”. También habría que mejorar la colaboración público-privada en materia de vivienda.

Toribio explica que se necesita más oferta de vivienda, particularmente de vivienda asequible y sobre todo de alquiler.

La falta de oferta, junto a la bajada de tipos de interés, los bajos niveles de morosidad y los buenos indicadores macroeconómicos van a empujar los precios al alza. “Haría falta una hecatombe para devaluar los precios de la vivienda con unos fundamentales tan positivos”, afirma Toribio.

“El sector inmobiliario siempre ha sido un sector refugio en tiempo de volatilidad y hay muchos activos–supermercados, parques comerciales, logística, Living– que, por sus extraordinarios fundamentales, pueden generar rentas estables y permitir a sus propietarios navegar las turbulencias macroeconómicas”, añade Fernandes.

Futura inversión por sectores

Por segmentos, los centros comerciales se han posicionado como uno de los activos con mayor interés en el contexto actual: su corrección de precios ya ha finalizado y a esto se une el crecimiento de la cantidad de producto en el mercado en comparación con años precedentes, explica Fernandes.

“Los supermercados son activos generadores de ingresos estables independientemente del ciclo económico y sus rendimientos prime son relativamente inmunes a las fluctuaciones macroeconómicas, lo que les otorga un perfil defensivo que puede encajar muy bien en la estrategia de inversores con un enfoque patrimonial”.

En el primer semestre, la inversión en supermercados ha significado un 12% de la inversión total en retail, llegando hasta los 122 millones.

Otro activo que vuelve es la contratación de oficinas en Madrid y Barcelona impulsada por la consolidación del trabajo híbrido y una mayor certidumbre económica. Además, los activos Living, como el residencial en alquiler, las residencias de estudiantes y los activos de Senior Living y Healthcare, están ganando atractivo. La demanda constante y las rentabilidades estables del alquiler residencial, junto con la creciente presencia de estudiantes internacionales y la falta de activos modernos, hacen de las residencias de estudiantes una inversión prometedora.

Colonial se ha lanzado a por el sector living y el de oficinas mediante una ampliación de capital de 622 millones de euros por parte de la entidad financiera, que aportará 350 millones de euros en liquidez y 272 millones de euros en activos a través de ocho inmuebles de oficinas y de living.

Asimismo, el sector de Senior Living y Healthcare, aún en desarrollo en España, presenta un potencial significativo debido a los favorables fundamentos demográficos. El residencial de la tercera edad recibirá inversión por 3.000 millones de euros en tres años en el mercado español. Más de 15 promotoras expertas en este segmento están buscando acuerdos con operadores y capital para desarrollar este tipo de proyectos.

Según Fernandes, el auge del comercio electrónico ha incrementado la demanda de espacios logísticos en mercados clave como Barcelona y Madrid, donde la escasez de espacios de alta calidad está impulsando nuevos desarrollos y la rehabilitación de instalaciones existentes. Los data centers también están en el punto de mira de los inversores, gracias a la creciente digitalización y el uso de servicios en la nube. Merlin ya se ha adelantado, ampliando su capital en casi 1.000 millones para invertir en centros de datos; la compañía quiere que estas inversiones inmobiliarias le aporten 60% de sus ingresos.

Por último, el sector hotelero sigue siendo una apuesta sólida, respaldado por la continua expansión del turismo en España.

Falta de seguridad jurídica

En cuanto a un marco normativo estable para el mercado, Toribio reclama una ley de suelo que “dé seguridad jurídica”, además añade que el sector se enfrenta a otros problemas por la poca seguridad que da la ley frente impagos o la ocupación actualmente.

La Agencia Negociadora del Alquiler también ha reclamado al Gobierno aumentar la seguridad jurídica en el sector mediante la creación de un índice de actualización de rentas.

La actual Ley que regula el derecho a la vivienda, aprobada el pasado 25 de mayo de 2023, obligaba a crear antes del 1 de enero de 2024 un índice de referencia de actualización de rentas ha recordado la agencia, por el que deben regirse todos los arrendamientos de viviendas que se suscriban a partir del 1 de enero de 2024 y todos los arrendamientos de viviendas que deban actualizar sus rentas en el 2025.

El retraso en la creación de este índice está provocando "inseguridad importante que genera inquietud" ya que en todos los arrendamientos de viviendas que se han firmado en lo que va de año ni arrendadores ni arrendatarios han podido conocer con anticipación si sus actualizaciones anuales de rentas iban a tener limitaciones o por qué índice se iban actualizar.

“No es de extrañar que con estas inseguridades la oferta inversora busque otras formas de inversión más seguras en donde puedan conocer por anticipado las reglas por las que van a regular sus inversiones”, han advertido desde la Agencia Negociadora.