La caída histórica en los precios y la falta de obra hunde el mercado residencial en Alemania

El precio de la vivienda en Alemania anota una caída de récord. En 2023, Alemania ha registrado el mayor descenso de precio de la vivienda en sesenta años, según datos recogidos por el Índice del Inmobiliario Alemán (Greix). En contexto de altos tipos de interés y un entorno macroeconómico desafiante, las compras han ido a la baja.

El sector residencial del país se ha visto afectado por el desinterés de los compradores ante la falta de apoyo gubernamental y los elevados costes. A todo ello se suma la dificultad de construir, el rechazo a comprar y la gran demanda del alquiler.

La caída en los precios del residencial alemán llega tras quince años de subidas de precios. De 2009 a 2022, año de récord para el precio de la vivienda en el país, el sector residencial cuadriplicó su precio. La racha se ha roto en 2023. Según el informe publicado por Greix, los precios de venta en 2023 respecto al año anterior bajaron un 8,9% para los apartamentos, un 11,3% para las viviendas unifamiliares y un 20,1% para las multifamiliares.

Respecto al trimestre anterior, tuvieron ligeros descensos los apartamentos (0,6%) y las viviendas unifamiliares (1,2%), mientras que las viviendas multifamiliares se encarecieron un 4,7%. Greix apunta a una estabilización de los precios y una frenada en la velocidad de la caída.

El presidente del Instituto Kiel, una de las entidades detrás del Greix, Moritz Schularick, ha asegurado que “después de la desorbitada subida en los precios durante más de diez años y el nuevo escenario de tipos de interés elevado, una fase de corrección de precios es completamente apropiada y no económicamente alarmante”. 

La bajada de precio del residencial ha venido acompañada de una caída de las compras. En 2023, se registraron fuertes descensos interanuales en las compraventas de todos los tipos de vivienda. Las ventas de apartamentos cayeron un 27%, las de multifamiliares un 19% y las de unifamiliares un 16%.  Sin embargo, el informe subraya que los datos del último trimestre del año denotan una estabilización en la cifra de operaciones, con incrementos de las ventas en todos los tipos de activos.

Algunos obstáculos a los que se enfrentan los compradores son la expiración de los subsidios estatales o el aumento de las tasas hipotecarias

A pesar de los brotes verdes registrados en el último trimestre del año, las expectativas para el residencial alemán no son de crecimiento en el medio plazo, tal y como apunta la consultora Cbre. La consultora señala que altos costes, los estrictos requisitos municipales o las inapropiadas políticas de tasas federales y gubernamentales están frenando una mayor actividad de edificación.

Actualmente, el precio medio de construir nuevas viviendas se establece en 5.150 euros por metro cuadrado, según la German Property Federation (ZIA), la cifra más alta de Europa. Cbre anticipa una caída en picado de la construcción de vivienda de obra nueva en 2024, dadas las “condiciones financieras pobres”.

La falta de stock en la vivienda para compra presiona el mercado del alquiler. Según datos de Savills, hubo un incremento en los precios del alquiler en 2023, alcanzando en octubre 13,54 euros por metro cuadrado para propiedades nuevas, lo que se traduce en un incremento interanual del 6,7%. En las propiedades de segunda mano, las viviendas alcanzaron un precio de 9,31 euros por metro cuadrado, un 5,3% más que en el mismo periodo de un año atrás. La consultora no prevé un cambio de trayectoria para la situación del alquiler a causa del declive de nombre de permisos de edificación, las numerosas cancelaciones de proyectos y la gran demanda de hogares.