El tope de los alquileres en Cataluña: más litigios y menos contratos con precios disparados

Desde el pasado de 16 de marzo, el mercado del alquiler de 140 municipios catalanes juega con un precio máximo de alquiler, y desde los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (Apis) de Cataluña, aseguran que la dudas y consultas sobre la nueva regulación no han parado. “Nos llegan más de cincuenta preguntas diarias por parte de profesionales”, afirma Carles Sala, director del área jurídica de Coapi-AIC.

Desde el sector de agentes inmobiliarios ya se ha alertado en repetidas ocasiones sobre el tope del alquiler y aseguran que la política hará caer la demanda y puede llegar a reducir el precio de las rentas entre un 4% y un 42% en el caso de los grandes tenedores, aunque la tendencia de retroceso se situará en el 20%, según un estudio realizado por API de Cataluña.

El portal Idealista ha anticipado una caída más pronunciada, con un descenso en las rentas del 32%, por lo que el precio medio del metro cuadrado se situará en 7,9 euros, frente a los 11,6 euros que registra actualmente. Los agentes de la propiedad apuntan que la caída de precios hará retroceder la oferta de alquileres en Cataluña, que ya va a la baja con precios elevados. “Anticipando la ley, llevamos meses con subidas de precio y la oferta en retirada”, asegura Sala.

En 2023, se firmaron en Barcelona 38.683 contratos de alquiler según los datos recogidos por el Instituto Catalán del Suelo (Incasòl), un 24,6% menos de los que se firmaron en 2019, antes de la pandemia, y registrando la menor cifra de contrataciones desde 2011, durante la crisis inmobiliaria.

Donde más se ha detenido la actividad respecto a 2019 es en el distrito de Ciutat Vella, con un descenso del 35,9%; en Gràcia, con una caída del 31%, y en Eixample, el distrito con más alquileres de la ciudad, hasta 7.612 contratos en 2023, un 30,8% menos que en 2019.

A la caída de contratos le acompaña un aumento de precios generalizado en Barcelona del 16,1% desde 2019, escalando hasta una media de 1.136,40 euros. Donde más han subido los precios del alquiler ha sido en el distrito de Sants-Montjuïc, con un incremento del 22,7% y superando la barrera de los mil euros. Sarrià-Sant Gervasi ha sido el segundo distrito con un mayor incremento, tras subir los precios un 17,8%, hasta 1.550 euros.

“Se está produciendo ya una fuga de contratos estables a contratos de temporada”, apunta Alejandro Fuentes Lojo, abogado especializado en derecho inmobiliario en el despacho Fuentes Lojo, que señala la falta de seguridad jurídica que aporta la legislación al sector, “vamos a ver conflictos en los juzgados por los límites de precios”.

El experto señala que no queda claro como calcular el precio y su relación. Otro aspecto que los expertos señalan como conflictivo es que no se ha previsto una orden específica sobre infracciones, lo que no quita que se puedan producir infracciones en materia de consumo y se apliquen sanciones.

Por su parte, Sala también señala que existe confusión sobre la definición de gran tenedor, “no se sabe si la nueva definición aplica sólo a la renta, o trasciende a toda la legislación”. El directivo hace hincapié en la situación excepcional de Cataluña frente al resto de comunidades, que provocarán la huida de pequeños inversores, según apunta el experto. Unos grises que desde las fuentes inmobiliarias señalan que llegarán a los tribunales, de primera y segunda instancia.