El ‘real estate’ busca alternativas para los edificios de oficinas obsoletos en periferia

El debate sobre las oficinas sigue más vivo que nunca. A pesar de la recuperación de la contratación el año pasado, las desocupaciones se mantienen altas, especialmente en áreas secundarias, descentralizadas y periferia. Un fenómeno global del que no se escapa ni Madrid ni Barcelona y que abre el debate a acelerar la reconversión de edificios obsoletos.

El mercado de oficinas de Madrid cerró el pasado ejercicio con una tasa de desocupación del 9,5%, muy similar al nivel de 2021, según los datos de EY. En Barcelona repuntó seis décimas, hasta el 9,1%. “Era algo esperable como consecuencia de la salida al mercado de nueva oferta”, señala Javier García-Mateo, responsable de real estate de EY.

Sin embargo, en áreas secundarias el vacancy se sitúa cerca del 15% en las dos ciudades. En el distrito 22@, en Barcelona, se dispara hasta el 18% con datos del cierre de 2022 como resultado de la nueva oferta salida al mercado, aunque el sector espera que a medio plazo esta cifra se modere.

“Ya contamos con la suficiente perspectiva para calcular que sobra un 25% del parque de oficinas”, dice Gonzalo Checa de Parella

Actualmente, el mercado está totalmente polarizado. La demanda de oficinas en zonas prime o en el centro de las ciudades se mantiene, pese a que en algunos casos la calidad del edificio no es la mejor, mientras que se está hundiendo en zonas secundarias.

La aparición del teletrabajo está reduciendo las necesidades de oficinas por parte de las empresas. “Ya contamos con la suficiente perspectiva para calcular que en Madrid y Barcelona sobra un 25% del parque de oficinas”, calcula Gonzalo Checa, socio de Parella en Madrid. La búsqueda de un espacio más céntrico que facilite la llegada de los empleados y motive su desplazamiento a un entorno atractivo dificulta los arrendamientos más allá de la M-30 en Madrid.

“A mis clientes les digo que si están dispuestos a considerar unas oficinas de calidad en una zona secundaria, ahora es el momento, porque se pueden encontrar precios muy atractivos en contratos a largo plazo”, sostiene Checa.

“La reconversión de oficinas con rentas poco competitivas debería considerarse”, apunta Javier García-Mateo de EY

Los datos de EY recogen que actualmente hay dos millones de metros cuadrados de oficinas sin ocupar en Madrid y Barcelona, además de desarrollos que sumarán más de un millón de metros cuadrados en los próximos dos años. “La reconversión de oficinas con rentas poco competitivas a otros usos, como el residencial o el coliving, debería considerarse”, apunta García-Mateo.

Para Javier Bernardes, director de oficinas de Cushman&Wakefield, la cuestión es decidir qué edificios vale la pena reformar y cuáles no. “El futuro son los edificios sostenibles y con elevados criterios de ESG, porque allí es donde quieren estar las compañías”, explica.

El sector considera que un mercado de oficinas con rentabilidades y alquileres adecuados debe situar su tasa de desocupación de entre el 4% y el 8% y, en cualquier caso, nunca por encima del 10%, algo que no sucede actualmente en zonas secundarias, periferias o nuevas áreas de negocio de Madrid y Barcelona.

Residencias de estudiantes, complejos para la tercera edad, centros educativos, universidades o inmuebles sanitarios son algunas reconversiones que proponen los expertos para los edificios de oficinas obsoletos. De hecho, las propias inmobiliarias así los comercializan, como es el caso de Rivoli en Rivas-Vaciamadrid o Colonial en Méndez Álvaro, que proponen usos formativos y educativos en sus complejos.

“Algunos edificios quedarán obsoletos, pero este escenario a gran escala todavía no ha llegado”, apunta José Mittelbrum de Cbre

“Está claro que algunos edificios de oficinas se quedarán obsoletos y necesitarán reconvertirse, pero este escenario a gran escala todavía no ha llegado”, apunta José Mittelbrum, directivo de Cbre. “Flexibilizar y facilitar el el cambio de usos por parte de las administraciones para pasar de oficinas a residencial, algo técnicamente sencillo, es algo que nos beneficiaría a todos”, añade.

Las perspectivas para los próximos trimestres no son buenas y los profesionales descuentan repuntes en las tasas de disponibilidad por la salida al mercado de nuevos edificios y una débil demanda de espacio. De hecho, en el primer trimestre la contratación en Madrid apenas superó los 110.000 metros cuadrados, una tendencia que hace prever unas cifras al final del ejercicio por debajo de 2022.