E. Ceballos (Aecc): “España aún no está saturada, pese a tener una media razonable de centros”

Los centros comerciales vuelven al prime del real estate. Esa es la predicción de Eduardo Ceballos, presidente de Aecc , tras un año de crecimiento con todo en contra. El ejecutivo ha valorado la hoja de ruta del sector de los centros comerciales, que experimentará un año marcado por nuevas y mayores inversiones, la recuperación del gasto de los consumidores y comportamientos heredados tras la pandemia.

Pregunta: Los centros comerciales son, ahora mismo, la niña bonita del sector inmobiliario. ¿A qué lo atribuye?

Respuesta: Igual no diría que son la niña bonita, pero es un sector en el que hace unos años se daba una situación de wait and see, especialmente por el posible impacto del comercio electrónico en el negocio y la oleada de cierres que sucedieron en Estados Unidos. Esto era un marco mental que afectaba a los inversores, pero esta situación claramente ha cambiado. Por un lado, la densidad de centros comerciales en Europa no tiene nada que ver con la de Estados Unidos donde era entre cinco y diez veces más alta y la relación entre oferta y la demanda era completamente diferente. Y, por otro lado, el ecommerce, que es verdad que ha tenido un crecimiento muy fuerte en los últimos años y seguirá creciendo, pero se ha visto que es compatible con el crecimiento tanto de tiendas físicas como de centros comerciales. Tras la pandemia, se ha visto que los centros comerciales son un sector muy resiliente y operacionalmente los resultados de 2023 son muy positivos, lo que ha apoyado que el sector se vea de manera más interesante ahora para un mayor número de inversores.

P.: En términos de inversión, el sector se ha reactivado y asiste a un gran número de compraventas. ¿Qué atractivos tiene ahora mismo un activo comercial en términos de inversión?

R.: Por un lado, esos resultados operativos positivos, que se han dado tanto en crecimiento como en afluencias y ventas, lo que es un indicador de buena salud del sector. Además, hay un incremento de operadores que están abriendo nuevas tiendas y nuevos formatos. En España hay marcas que nacieron online, como Hawkers o Fútbol Emotion, y ahora se están implantando en tiendas físicas. Estos casos, a pesar de no ser mayoritarios, indican la apetencia de los operadores por este tipo de operaciones.

“El sector ha tenido resultados operativos muy positivos, tanto en crecimiento como en afluencias y ventas”

P.: ¿Se ha dado ya el ajuste entre los precios de los vendedores y la cantidad que estaban dispuestos a pagar los inversores?

R.: En 2023 se invirtieron más de 900 millones en transacciones dentro del sector, y para este año ya se han anunciado varias operaciones. En estos casos es evidente que sí se ha dado ese encuentro entre el propietario y el comprador, pero también puede haber casos en los que los inversores estén esperando, por ejemplo, una mejora de los puestos de financiación o bajada de los tipos de interés. El año pasado el nivel de las acciones en el sector inmobiliario bajó mucho, principalmente por la fuerte inflación, pero este año ha comenzado con mucha intensidad, y en general sí se puede ver cómo se van cerrando operaciones y se produce ese encuentro entre inversores y vendedores.

P.: También se asiste a una oleada de aperturas. ¿Funciona mejor el consumo en centros comerciales que en la calle?

R.: Es verdad que tras el impacto de la pandemia los centros comerciales han tenido una recuperación muy rápida, pero otros ejes comerciales importantes, aunque sean en calle, han tenido una recuperación igual de veloz y siguen siendo igual de exitosos que antes. Igual si que hay algunos de esos ejes que son más secundarios y pueden estar sufriendo más por el impacto del ecommerce, por ejemplo, pero no necesariamente en favor de los centros y parque comerciales.

P.: Los centros comerciales mezclan compras con otro tipo de ocio. ¿Cuál sería el mix ideal en un complejo?

R.: No podemos hablar de mix ideal porque depende mucho del tamaño, del formato del activo y de que otra oferta haya en la zona. Normalmente, por ejemplo, en un parque comercial de tamaño medio hay una serie reducida de operadores que ofrecen una oferta simple pero que funciona. En un centro comercial grande, por otro lado, lo que interesa es que la oferta sea lo más variada posible y cubra todas las necesidades de un cliente, desde la compra semanal pero también que ofrezca servicios y ocio. También hay centros muy especializados en ocio y restauración, por ejemplo y otros más en moda. Cada tipo de centro tiene una oferta distinta, pero lo importante es que esta aporte un valor añadido para el centro.  

P.: Con la pandemia, los centros comerciales se vieron castigados. ¿Se ha pasado ya el bache?

R.: La pandemia ha sido una especie de paréntesis y el consumidor ha vuelto a un tipo de comportamiento muy parecido al anterior. En general, es verdad, que desde el Covid hay más apetencia por espacio abiertos y más luminosos o naturales, lo que ha marcado una tendencia en el diseño de los nuevos proyectos y reformas que se están llevando a cabo ahora. Se priorizan espacios más verdes, con más jardinería o que permitan más entrada de luz, por ejemplo. Otra tendencia que se ha generado en los últimos años es la relativa a tecnología, integración de canales, etc. Durante la pandemia hubo unas herramientas digitales que se aceleraron porque no había más remedio, y ahora estas se han quedado implantadas en los centros comerciales como el contacto con los consumidores a través del correo electrónico directamente.

“La pandemia ha sido una especie de paréntesis y el consumidor ha vuelto a un tipo de comportamiento muy parecido al anterior”

P.: Distintos indicadores muestran datos desiguales sobre evolución del tráfico en centros comerciales. ¿Cuál sería su valoración de 2023?

R.: Lo importante es que el conjunto sea positivo, siempre va a haber centros que han ido mejor y otros que peor, y dentro de estos, alguno que haya rendido muy poco. Si la media es positiva, sin embargo, nos indica una tendencia positiva en el sector, y durante 2023 hay más centros comerciales que han funcionado bien que al contrario. A día de hoy, en España hay un total de 580 centros comerciales, y lo importante es que el conjunto de la industria sea positivo, si después hay un porcentaje de centros con peor rendimiento es inevitable.

P.: Durante años se ha hablado de una polarización entre centros comerciales prime y secundarios. Los prime iban muy bien y los secundarios no tanto. ¿Continúa esta tendencia?

R.: Siempre hay diferencias entre centros debido a la propia naturaleza del mercado y de los propios espacios. Lo importante, sin embargo, es que los centros comerciales más secundarios están sabiendo acomodarse y encontrar su oferta comercial y clientes objetivos a través de transformaciones o remodelaciones. En general, aunque no siempre sea fácil, los centros se han ido adaptando para mejorar su rendimiento, y los cierres completos en nuestro sector son totalmente marginales. En gran parte de las ocasiones, si un centro cierra, vuelve a abrir transformado en otro espacio comercial o con un nuevo inversor que ha conseguido reposicionarlo de otra manera.

P.: ¿Hay espacio para más centros comerciales?

R.: España todavía no está saturada. Tiene una media razonable de centros comerciales y un crecimiento del sector en los últimos años. Lo importante, sin embargo, es que el proyecto se adapte a su mercado, es decir, que no intente entrar en un mercado saturado o que la oferta sea suficiente. También es importante que, si un centro comercial se queda desactualizado, por ejemplo, haya flexibilidad para que ese espacio se pueda transformar y ser útiles para su entorno. Para los próximos años, nosotros tenemos contabilizados 40 proyectos, en general de pequeño y mediano tamaño, aunque también hay alguno grande, y lo importante es que esos proyectos atiendas las necesidades de su mercado local y atiendan una oferta existente. Tiene que haber demanda para abrir, ya sea porque hay poca competencia o que el centro crea que puede superar la existente. Al final, estas operaciones llegan de la iniciativa privada y si se están llevando a cabo es porque se cree que tienen salida.