Centros comerciales: entre la presión de las marcas y la readaptación del parque

Se abre el debate en los centros comerciales. Si en las primeras fases de la pandemia los retailers salieron en bloque a demandar la condonación de las rentas, ahora llega el turno de los centros comerciales. Con la reapertura de los complejos se ha abierto la veda de las negociaciones: ¿debe pagarse lo mismo en un complejo con menos tráfico y aforo? ¿Cuáles deben ser las reglas de juego en el mundo post-Covid? Mientras, acecha de nuevo a España la sombra del Apocalipsis Retail: ¿qué pasará con las decenas de centros en promoción?

Durante los dos meses que han estado cerrados, la mayoría de propietarios han optado por aplazar temporalmente las rentas. En el caso de los grandes tenedores con pymes y autónomos como inquilinos, el aplazamiento estaba amparado por el Decreto Ley aprobado por el Gobierno el pasado 21 de abril, y que contemplaba un plazo máximo de cuatro meses.

Con la entrada en la fase 2 de la desescalada de gran parte del país, ha llegado el momento de abordar el pago de esas rentas y establecer las nuevas reglas del juego. “La expansión del Covid-19 ha provocado el cambio de coyuntura económica más brusco del siglo y ante el que no es justificable el mantenimiento de las condiciones anteriores a la pandemia en los contratos”, justifica Fernando Trebolle, abogado e impulsor de una iniciativa de marcas ante grupos parlamentarios sobre los arrendamientos comerciales.

“Los acuerdos de arrendamiento se previeron para una realidad económica distinta y, tras la bajada de consumo, hoy obligan al arrendatario a afrontar tasas de esfuerzo inasumibles, llevando a muchas marcas y empresas a pérdidas, provocando cierres y la consecuente destrucción de puestos de trabajo”, explica Trebolle.

“Los nuevos contratos regularán de una forma más concreta los protocolos de actuación en supuestos de crisis sanitarias de gran magnitud”, dice Patricia Matías, de Savills AN

Los centros comerciales comenzaron a abrir el pasado 25 de mayo en algunas partes del país, aunque el aforo está limitado al 40%, las zonas comunes no pueden utilizarse y muchos comerciantes o restauración han optado por no reabrir. En la fase 3, la limitación de aforo se reducirá hasta el 50%.

Pero incluso una vez que se entre en la nueva normalidad, las ventas tardarán en volver a los niveles precrisis. Consultoras como Boston Consulting Group anticipan caídas de las ventas de moda de entre un 15% y un 20% este año, y otro estudio elaborado junto con EY prevé que la recuperación no llegará hasta finales de 2021.

La mayor parte de las cadenas de retail consultadas coinciden en dos puntos: al inicio de la pandemia se trató de negociar una suspensión total del pago del alquiler, manteniendo una parte para los gastos fijos del centro comercial. Al no conseguirlo, pasaron a una segunda fase en la que optaron por la renegociación parcial de los alquileres a medio y largo plazo.

“Estamos trabajando en la ayuda para los próximos seis meses; con algunas como Merlin Properties, que se ha situado a la vanguardia, ha sido muy favorable, pero con el resto es complicado”, explica un directivo del sector. “Cuanto más grande el grupo, por norma general, más difícil es alcanzar acuerdos”, confirma otro empresario, que señala que en los locales a pie de calle propiedad de particulares “hemos alcanzado acuerdos muy rápidamente”.

“Prevemos que los precios de los locales pueden caer entre un 30% y un 40% porque ahora mismo quien tiene un inquilino, tiene un tesoro; más si eres una empresa que siempre ha estado al día con sus obligaciones”, señala otro empresario.

“Cuanto más grande el grupo, por norma general, más difícil es alcanzar acuerdos”, sostiene un retailer

Trebolle defiende que es necesario modificar la legislación a corto plazo y extender el Real Decreto 15/2020 más allá de la regulación de la situación de pymes y autónomos, de forma que “permita a los arrendatarios resolver los contratos de arrendamiento vigentes antes de la crisis del coronavirus y favorezca los acuerdos entre propietarios y arrendatarios para favorecer el cierre masivo de establecimientos comerciales”.

En este sentido, desde la iniciativa proponen favorecer rentas variables según la facturación de cada tienda, una formulación por la que han optado en los últimos años grupos como H&M. “Una promoción debería guiarse por criterios en base a la rentabilidad mutua, no por los actuales objetivos de rentabilidad para el promotor”, sostiene Trebolle.

Consultores como Patricia Matías, national director retail services en Savills Aguirre Newman, coinciden en que, a medio plazo, habrá cambios en los contratos. “A consecuencia de lo aprendido, los nuevos contratos regularán de una forma más concreta los protocolos de actuación en supuestos de crisis sanitarias de gran magnitud”, apunta.

“Habrá que esperar para ver cómo se solucionarán otras cláusulas, como el peso de la renta fija y variable, una cuestión que ya estaba sobre la mesa y que con el incremento del ecommerce y nuevos formatos de click&collect se acelerará”, sostiene. “Hay que establecer las nuevas reglas de juego porque la situación va a ser distinta que antes del Covid-19”, coincide Miguel del Río, retail property management de Cushman&Wakefield.

Todo apunta a que la renta variable ganará peso en los nuevos contratos

¿Qué ofrecen los caseros?

En la mayoría de los casos, el futuro de las rentas está todavía sin decidir. “Las negociaciones acaban de comenzar: las posturas están muy alejadas pero se tienen que encontrar, porque ambos han perdido”, dice Del Río.

Las decisiones están siendo más ágiles y también más flexibles en aquellos complejos donde el gestor es también el propietario, pero avanzan más lentamente en los casos en los que el gestor debe rendir cuentas ante un gran fondo de inversión.

Por el momento, Lar España ha ofrecido diferimientos de rentas de hasta cuatro meses y ha ajustado los gastos comunes “en porcentajes muy relevantes”, aseguran desde la empresa. Merlin, por su parte, ha condonado las rentas de marzo, abril y mayo. En junio se cobrará el 40% y se irá aumentando en diez puntos cada mes hasta alcanzar el 100% en enero.

McArthurGlen también ha lanzado un paquete de ayudas al alquiler. En concreto, la compañía suspenderá la renta mínima garantizada y los gastos de márketing en los centros cerrados y tampoco cobrará la renta mínima hasta el 30 de junio. Entre el 1 de julio y el 31 de diciembre, utilizará la cantidad más alta entre la renta variable y una renta mínima “con una importante reducción”.

Los centros comerciales del mundo postCovid-19

Lo que está todavía por ver es qué rol tendrán los centros comerciales en la denominada nueva normalidad. Por el momento, los complejos previstos para abrir este año se mantienen en pie, aunque con retrasos.

Open Sky, impulsado por Compañía de Phalsbourg y programado para el segundo trimestre; Centro Canalejas, previsto para mayo, y Way Dos Hermanas, programado para el segundo trimestre, abrirán en otoño. Parque Comercial Cemar, que debía haber abierto en marzo, se pondrá en marcha en junio y Calchetas, programado para este año, se retrasa hasta 2021.

Los que están en construcción, en cambio, se retrasarán todavía más, a la espera de ver cómo evolucionan los complejos a lo largo de este año. “Aún así hay 18 proyectos para los próximos dos años que siguen en marcha”, dice Del Río.

Desde el sector inmobiliario descartan también que el coronavirus suponga un antes y un después en los hábitos de consumo. “No creo que cambiemos nuestros hábitos, sólo hace falta ver las terrazas en cuanto han permitido abrir”, sostiene el consultor.

Desde Lar España, también apuntan a que “nos tocará recuperar los centros de antaño y adaptarlos a lo que se ha dado en llamarse la nueva normalidad”. “Los centros comerciales son uno de los espacios más seguros y confortables donde compaginar vida social y distanciamiento físico”, recalcan.

Merlin, Lar y McArthurGlen han llegado ya a acuerdos con sus inquilinos

Las lecciones de la última crisis, sin embargo, apuntan a que habrá cierres. Entonces, los dos más sonados fueron el del centro comercial Avenida M-40, que se declaró insolvente en agosto de 2010, y el del Dolce Vita en A Coruña, que bajó la persiana en 2014.

“Todo el foco está puesto en el trabajo colaborativo para evitar el cierre de comercios rentables en situaciones normales pero falta de liquidez actual”, señala Matías. El problema lo tendrán quienes ya antes de la crisis luchaban por alcanzar la rentabilidad.

Si cierran comercios y el ocio, que será lo último en reabrir, deja de ser valor refugio, los centros tendrán que reinventarse. “Veremos diversificación de usos en los centros comerciales donde sea necesario reposicionamiento”, confirma Martín.

El equipo de Savills está ya trabajando para asesorar a propietario sobre usos potenciales alternativos al retail, como clínicas, hospitales, oficinas, residencias de estudiantes o centros de día. Una de las alternativas más probables en el uso logístico para la última milla, algo extendido ya tras el cierre de complejos en el Apocalipsis Retail.

En Muelle Uno en Málaga, por ejemplo, se ha incorporado un coworking y en La Noria en Murcia, situado frente a la Universidad Católica San Antonio de Murcia (Ucam), aulas universitarias.