Caída de ingresos, deuda disparada y peor valoración: cómo Intu llegó al borde de la quiebra

La caída en los ingresos, una deuda disparada y menos valor de los activos, las principales razones de la crisis de Intu. El gigante británico de los centros comerciales está a un paso de la quiebra. La caída del valor de sus activos ha provocado que la deuda prácticamente alcance el 70% de la tasación. Este descenso se debe, principalmente, a una contracción de los ingresos por rentas del 9% en 2019.

La gestora de centros comerciales intentó solucionar esta problemática con una fallida ampliación de capital de 1.300 millones de libras (1.501 millones de euros) para poder hacer frente a una deuda valorada en 4.700 millones de libras (5.429 millones de euros) en julio de 2019.

Las siete entidades bancarias con las que Intu mantiene su deuda habían acordado refinanciar un pasivo de 440 millones de libras (508 millones de euros) con la condición de que la empresa consiguiera levantar 1.300 millones de libras (1.501 millones de euros) de equity. Este acuerdo, que ha desaparecido después del fracaso en la ampliación de capital debía postergar cuatro años el pago de una línea de crédito de 600 millones de libras (693 millones de euros) que expira el próximo octubre.

Intu está a un paso del concurso de acreedores tras no poder cerrar con éxito una ampliación de capital de 1.300 millones de libras

En poco más de un año y medio, Intu ha pasado de ser objeto de deseo de Hammerson y de una alianza entre el fondo saudí Olayan, el canadiense Brookfield y el inversor británico John Whittaker, que negociaron su adquisición, a verse al borde de la quiebra.

En junio de 2019, el pasivo del grupo británico alcanzaba 4.700 millones de libras (5.429 millones de euros), lo que significaba una ratio de deuda sobre los activos del 68%, que debería disminuir hasta el 65% una vez se complete la venta de Intu Puerto Venecia, en Zaragoza. En este sentido, si la ratio llegara a alcanzar el 70%, las entidades bancarias podrían empezar a cerrar el grifo de caja hacia los centros comerciales de la compañía.

En los últimos doce meses, Intu ha cerrado ventas por valor de 600 millones de libras (693 millones de euros) en 2019 y el próximo mes completará la venta del centro comercial zaragozano el próximo mes.

La compañía británica se ha visto arrastrada por una caída de las visitas en los centros comerciales y la renegociación a la baja de los contratos de alquiler de varios de los operadores que ocupan sus centros en Reino Unido, aquejados por varios procesos de insolvencia.

Además, la gestora también ha tenido que lidiar con la apuesta por el comercio electrónico de pequeños y medianos operadores en Reino Unido. En este sentido, la penetración del ecommerce en el país era del 22,3% a cierre de 2019 y la previsión es que siga aumentando hasta el 27,9% en 2023, según datos de Emarketer.

Todo ello ha provocado que los ingresos like for like de la empresa cayeran un 9% en 2019. Además, la previsión es que el volumen de negocio continúe cayendo en 2020, aunque a un ritmo algo menor. En este sentido, 2019 fue el primer año en el que los ingresos por rentas se redujeron desde 2014, cuando cayeron un 3,2%. En 2018, la facturación aumentó un 0,6%.

Paralelamente, el valor de la cartera del grupo, formada por 14 activos en Reino Unido y dos más en España, se situó en 6.600 millones de libras (7.624 millones de euros) a cierre de 2019, lo que significa una caída del 22% interanual respecto a los 8.600 millones de libras (9.934 millones de euros) que valía en 2018, y del 33% respecto al pico de su valor, registrado en diciembre de 2017.

Desinversiones en España

El plan de desinversiones de la compañía británica ha impactado de pleno su cartera en España. A finales de diciembre, Intu anunció la venta del centro comercial zaragozano Puerto Venecia a la joint venture de Generali Shopping Centre y Union Investment Real Estate.

La compañía británica compartía la propiedad del activo con el fondo de pensiones canadiense Ccpib. La operación se cerró a principios de 2020 y reportó a Intu unos ingresos netos de alrededor de 115 millones después de pagar la deuda en cuanto a activos, los impuestos y los ajustes de fondo de maniobra.

Paralelamente, la empresa también desinvirtió en el centro comercial Intu Asturias, situado en Oviedo, por 290 millones de euros al fondo ECE European Prime Shopping Centre Fund. Al igual que en su activo aragonés, Intu controlaba el 50% del capital social del inmueble. La venta permitió ingresar 85 millones de euros a la compañía.

Actualmente, la cartera del grupo en España está formada por el 50% de Intu Xanadú, en Madrid, donde comparte la propiedad con el fondo Nuveen, y del proyecto de Intu Costa del Sol, ubicado en Málaga, que recibió el visto bueno definitivo a finales de año y que se convertirá en el mayor centro comercial de España.

Aunque por el momento estos dos activos no están en el mercado, es previsible que Intu ponga en venta el centro Xanadú a partir de verano, mientras que podría desinvertir en su proyecto en la Costa del Sol una vez comiencen las obras.

El mercado español, lejos del Apocalipsis

A pesar de la exposición de Intu al mercado español, los expertos coinciden en señalar que situación es muy diferente a la que se vive en Reino Unido. La principal razón que apuntan es la menor penetración del comercio electrónico en España, que apenas alcanza el 5% del volumen total de compras, frente al 22,3% de Reino Unido, así como la densidad comercial.

A pesar de un parón en la inversión para la compraventa de centros en España, fuentes del sector aseguran que si las dos operaciones de Intu se hubieran cerrado a finales de 2019, la cantidad total hubiera estado en la misma línea de los años anteriores.

Además, las mismas fuentes explican que “la inversión se ha centrado en la reforma y rehabilitación de las carteras ya existentes”. En este sentido, durante 2019 se inauguraron grandes proyectos como Lagoh, en Sevilla, o XMadrid, en la capital española; mientras que en 2020 se prevé la apertura de Open Sky, también en Madrid.