La vivienda nueva y usada se encarece un 4,3% de media en 2021, según Tinsa

En el cuarto trimestre, el valor medio de la vivienda se situó en 1.470 euros por metro cuadrado, un 8,6 % más que en el cuarto trimestre de 2020 y un 7% por encima de la referencia del cuarto trimestre de 2019.

EjePrime

30 dic 2021 - 10:34

El precio del residencial, al alza. El año 2021 cerrará con un incremento medio del 4,3 % en el precio de la vivienda nueva y usada en España, según datos provisionales de la estadística Imie Mercados Locales, elaborada a partir de las tasaciones realizadas por Tinsa en todo el territorio español.

El encarecimiento en tasa interanual en el cuatro trimestre alcanza el 8,6% con respecto al mismo trimestre de 2020 en el que los precios reflejaron caídas más pronunciadas tras la crisis sanitaria. País Vasco y Baleares destacan como las comunidades autónomas más dinámicas en evolución de precios.

El precio medio de la vivienda nueva y usada se incrementó un 4,3% de media en 2021, con diferencias importantes entre territorios. En el cuarto trimestre, el valor medio se situó en 1.470 euros por metro cuadrado, un 8,6 % más que en el cuarto trimestre de 2020 y un 7% por encima de la referencia del cuarto trimestre de 2019, cuando ya había empezado a registrarse una moderación en el crecimiento.

Con una perspectiva más amplia, desde el tercer trimestre de 2015 en el que el precio medio en España tocó suelo tras la crisis financiera de 2008, la vivienda nueva y usada se ha revalorizado un 22,9%, y se mantiene un 28,2% por debajo de los máximos de 2007.

Desde el tercer trimestre de 2015, los precios de la vivienda nueva y usada se han revalorizado un 22,9%

Por comunidades autónomas, en 2021 el grueso de regiones ha registrado crecimientos medios de precios entre el 2 % y el 6 %, con País Vasco (+9,4%), Baleares (+9,3%) y Galicia (+6,8%) como las regiones con mayor variación media durante este año.

Las comunidades que registraron incrementos de precios más moderados e incluso negativos fueron Navarra (-1,9% de media), La Rioja (-1,1%), Castilla y León (+0,1%) y Aragón (+0,9%).

Retrocediendo la comparación un año más, al cuarto trimestre de 2019, momento prepandemia, encontramos una gran heterogeneidad en la evolución, con territorios con incrementos superiores al 6% respecto a los del cierre de 2019, como Baleares, País Vasco y Melilla, mientras que otras nueve comunidades autónomas estarían todavía por debajo del nivel de 2019, con La Rioja (-13,4%), Castilla y León (-8,4%) y Extremadura (-5,1%) como las regiones más alejadas actualmente de esa referencia.

Ampliando el foco en relación a un contexto alcista en el índice medio de precios, la Comunidad de Madrid (+48,2 %), Cataluña (+33,4 %) e Islas Baleares (+34,7 %) son las que más se han revalorizado desde sus mínimos tras la crisis financiera de 2008. En el otro extremo, entre las diez regiones que menos terreno han recuperado, destacan Castilla y León, Extremadura y Cantabria, donde el incremento desde los valores mínimos del ciclo anterior no alcanza el 7 %.

Las comunidades que más cerca se encuentran de los máximos registrados en 2007 son Baleares (un 8,2% por debajo), seguida por Madrid, País Vasco y Canarias, entre un 20 % y un 30 % de distancia de sus máximos.

Madrid , Cataluña y Baleares son las que regiones que más se han revalorizado tras la crisis financiera de 2008

Respecto a las grandes ciudades españolas, Madrid ha mostrado un mayor dinamismo en cuanto a evolución de precios que Barcelona. La variación media en la capital en 2021 ha sido del 5,8%, el doble que en Barcelona (2,9%). Si se analiza la situación concreta en el cuatro trimestre del año, la vivienda en Madrid es un 10,5% más cara de lo que era en el cuarto trimestre de 2020, frente al crecimiento del 4,8 % registrado en la capital catalana.

En la comparativa interanual del cuarto trimestre aislado, hasta 47 capitales presentan incrementos de precio respecto al último trimestre de 2020, con un dinamismo generalizado en todas las geografías. Los descensos interanuales minimizan su presencia y únicamente afectan a cuatro capitales con intensidad moderada, a excepción de Palencia y Huesca, donde los descensos han sido más acusados.

En cuánto al resto, en seis capitales de província españolas la caída acumulada desde los máximos precrisis supera el 50%: Logroño, Ciudad Real, Palencia, Guadalajara, Lleida y Zaragoza. En cifras más próximas a sus máximos se encuentran San Sebastián (9% por debajo) Palma de Mallorca (-14,5%), y Santa Cruz de Tenerife (-19,8%), además de Ceuta y Melilla.

Las capitales más caras según las tasaciones de Tinsa son, por este orden, San Sebastián (4.088 euros por metro cuadrado), Barcelona (3.310 euros por metro cuadrado) y Madrid (3.127 euros por metro cuadrado), seguidas a cierta distancia por Bilbao y Girona. Las más baratas, Lugo (961 euros por metro cuadrado), Ourense (958 euros por metro cuadrado) y Zamora (1.023 euros por metro cuadrado).

Las capitales más caras según las tasaciones de Tinsa son San Sebastián, Barcelona y Madrid, seguidas de Bilbao y Girona

El análisis micro en las grandes capitales revela que, en Barcelona, la mayor parte de los distritos experimentan incrementos de precio respecto al trimestre anterior, aunque seis de los diez distritos se mantienen por debajo de los niveles del mismo periodo de 2020. Gràcia es el distrito más revalorizado durante el año (+4,9 % interanual), seguido de Nou Barris (+2,9 %) y Sants-Montjuic (+1,7 %).

Los distritos de Madrid reflejan aumentos de precio generalizados en el último trimestre, que contribuyen a variaciones anuales importantes, especialmente en zonas periféricas o más alejadas del centro. Los distritos más caros, con cifras superiores a los 4.000 euros por metro cuadrado, son Salamanca y Chamberí (ambos por encima de los 5.000 euros por metro cuardado), además de Chamartín, Centro y Retiro, en el caso de Madrid, y Sarrià-Sant Gervasi, Les Corts y Eixample, en Barcelona.

Respecto al esfuerzo financiero de los hogares, los españoles destinan de media el 20,9% de sus ingresos familiares disponibles a afrontar el primer año de hipoteca. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la hipoteca media en España se situó en 136.622 euros. Cada mes, el pago de la cuota hipotecaria supone un desembolso medio de 598 euros.

Las diferencias geográficas en el nivel de esfuerzo financiero, que relaciona rentas familiares con el importe medio de las hipotecas en cada zona, continúan siendo significativas. De acuerdo con las cifras provinciales de hipoteca media publicadas por el INE, Málaga y Baleares serían las dos provincias con un esfuerzo financiero medio más elevado, por encima de 27%, seguidas por Santa Cruz de Tenerife, Madrid, Guipúzcoa, Barcelona y Vizcaya, por encima del 21%. En el extremo opuesto, Ávila, Lugo y La Rioja, quedarían por debajo de una tasa de 15,5%.

Los españoles destinan de media el 20,9 % de sus ingresos familiares disponibles a afrontar el primer año de hipoteca

En las dos capitales principales, Madrid y Barcelona, el esfuerzo financiero neto alcanza un 21,9% y 24%, respectivamente. En Madrid supera la tasa del 28% el distrito de Salamanca, Centro y Chamberí. Seguidas de los distritos de Moncloa-Aravaca, Arganzuela, Chamartín con tasas entre el 22 y el 25 %%. En Barcelona, el distrito de Les Corts registra la mayor tasa de esfuerzo superando el 34 %, seguida de Sarriá-San Gervasi, Gracia y Sant Andreu con valores por encima del 24 %.

La cuota mensual hipotecaria más elevada se registra en la provincia de Baleares (883 euros), seguida de Madrid (800 euros) y Barcelona (759 euros). Muy por encima del pago promedio que se realiza en Lugo (345), Jaén (346 euros) y Ávila (350), las provincias con las cuotas más reducidas.

Las provincias de Málaga, Alicante y Almería se mantenían al cierre del tercer trimestre como las más activas en compraventas en proporción al tamaño de su mercado, según datos del Ministerio de Transportes (Mitma). En el año móvil comprendido entre el cuarto trimestre de 2020 y el tercero de 2021, se transaccionaron en Málaga un total de 37,2 viviendas por cada 1.000 existentes en la provincia, frente a la ratio media en España de 24,7 viviendas para ese mismo periodo. En la provincia de Almería, la proporción fue de 34,4 viviendas y en Alicante 32,8 compraventas por cada 1.000 viviendas que componen el parque de la provincia.

Por lo que se refiere a la actividad promotora, nuevas provincias van ganando protagonismo frente a aquellas donde se ubican las ciudades más pobladas. Así, Navarra se erige en el tercer trimestre como la provincia con más visados de obra nueva por cada 1.000 viviendas existentes en el último año móvil, con una ratio de 10,6 visados, por delante de los 8,8 visados de Vizcaya y los 7 visados por cada 1.000 viviendas de Valladolid.

Según datos del Mitma, la Comunidad de Madrid retrocede, pues es la sexta provincia en actividad promotora (5,7 visados por cada 1.000 viviendas) mientras que la provincia de Barcelona cae a la posición número 22 (3,5 visados), por debajo de la media nacional de 3,9 visados por cada 1.000 viviendas de parque existente.