Crecimiento moderado y rentabilidades en mínimos: radiografía de las oficinas en España

El cambio de ciclo continúa amenazando al sector inmobiliario español, pero las opiniones sobre la inminencia de este varían. “No vemos que vaya a haber un cambio de ciclo en los próximos 18 meses”, asegura Fernando Ramírez de Haro, responsable de Savills Investment Management en España. Sin embargo, el crecimiento de la economía española se ralentiza, las rentabilidades de los activos inmobiliarios se sitúan en “mínimos históricos” y el desequilibrio entre oferta y demanda presiona los precios al alza.

Por un lado, hay un desequilibrio entre la demanda de espacios por parte de los inquilinos y la oferta de los propietarios. En el mercado de oficinas de Madrid, por ejemplo, se generan 150.000 metros cuadrados de nueva oferta cada año, mientras que se absorben 600.000 metros cuadrados. “La tendencia de subida de precios va a continuar”, avanza Ramírez de Haro.

Esta situación se da también en el sector logístico donde, sin embargo, los periodos de comercialización se están reduciendo como un posible síntoma de un mayor equilibrio entre oferta y demanda. En Madrid, en los últimos dos años se absorbió prácticamente un millón de metros cuadrados, mientras que 2018 en Barcelona se absorbieron 652.000 metros. “Tanto el mercado logístico como el de oficinas está funcionando mejor en Barcelona que en Madrid”, asegura el responsable de Savills IM en España.

Las oficinas ‘prime’ en Barcelona y Madrid ofrecen unas rentabilidades del 3,5%

El desequilibrio entre oferta y demanda se produce también en el mercado de inversión. “La oferta de producto en inversión en España no es capaz de satisfacer la importante demanda de inversión internacional”, añade Ramírez de Haro. Como consecuencia, las rentabilidades de los activos han alcanzado “prácticamente unos mínimos históricos” en España.

Las oficinas prime ofrecen unas rentabilidades del 3,5%, tanto en Barcelona como en Madrid. Una cifra similar a la que ofrecen otras ciudades europeas como Austria, Finlandia o Noruega, pero por debajo de los yields del mercado irlandés, luxemburgués o polonés, donde las tasas superan el 4%, según el informe Outlook 2019, de Savills Investment Management.

En cualquier caso, se trata de unas rentabilidades muy bajas en comparación con el histórico del mercado español. Sin embargo, España juega con ventaja frente a otros países europeos como Reino Unido o Francia que, durante este año, han generado incertidumbre a los inversores debido al Brexit y la crisis de los chalecos amarillos, respectivamente. “A los inversores no les preocupa el resultado electoral en España, tampoco en Cataluña”, concluye Fernando Ramírez de Haro.