Miguel Ángel Gómez (Fadei): “La nueva ley de vivienda no aporta seguridad al arrendador”

Con más de 30.000 inmobiliarias asociadas, la Federación de Asociaciones de Empresarios Inmobiliarios (Fadei) está presidida por Miguel Ángel Gómez Huecas, que también es presidente de la Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias (Amadei). Gómez asegura que ambas entidades tienen una muy buena relación con las comunidades autónomas y con el Ministerio, pero que aún faltan cuestiones a revisar, especialmente aquellas que puedan beneficiar a partes iguales a inquilinos y propietarios en los contratos de alquiler. El directivo también remarca que el sector representa más del 14% del Producto Interior Bruto (PIB) de España y da empleo a 2,2 millones de trabajadores.

Pregunta: La ley de vivienda ya tiene unos meses de trayectoria. ¿Qué consecuencias ha tenido en el mercado?

Respuesta: Bueno, siempre es bueno dejar que trascurra un poco más de tiempo antes de ya hablar de consecuencias, pero si que de momento vemos algunos resultados. Por un lado, al haber una limitación de los precios en algunas zonas, los propietarios prefieren buscar otras alternativas al alquiler debido a la limitación que impone el Gobierno. Por otro lado, el retraso de inmuebles por impagos le recarga toda la responsabilidad al arrendador. En este sentido se necesitan otras soluciones para los inquilinos o familias vulnerables y que el propietario no sea el afectado. Todo esto da como resultado una oferta reducida, ya sea por las zonas tensionadas o por los retrasos de desahucios. La nueva ley también promete reducir gastos, pero pasó todo lo contrario, porque ahora los honorarios de gestión los afrontar el arrendador, cuando es el inquilino el primero en que va a una inmobiliaria a buscar una propiedad.

P.: El mar de fondo de conflicto entre administraciones en torno a la ley, ¿cómo afecta al sector?

R.: Esto está dando como resultado diferentes categorías de autonomías. Por ejemplo, en Andalucía, la ley de la vivienda protege al ciudadano creando un registro obligatorio de agentes inmobiliarios. Esto le da una garantía al usuario final, porque el intermediario va a tener que estar en un registro obligatorio de la comunidad, contar con un seguro de responsabilidad civil, un seguro de co opción y una formación básica. Estas medidas no limitan la entrada a nadie en el sector ni ponen trabas para que cualquiera que entre en el sector a trabajar como intermediario, pero sí que exige unos requisitos mínimos. Cataluña y Baleares también están desarrollando medidas de este tipo, así como otras comunidades. En Madrid, por ejemplo, estamos luchando para conseguirlo y esperamos que la Comunidad de Madrid se dé cuenta que actualmente es una comunidad en segundo orden en el sector de las intermediarias mobiliares. El País Vasco está haciendo una campaña muy buena también con el tema del alquiler. En definitiva, creemos que está bien que haya una ley nacional, porque creemos que es buena, pero están las competencias dadas a las comunidades, que cada comunidad tenga la suya.

P.: ¿Cuáles han sido hasta ahora los efectos más palpables de la nueva ley?

R.: La de oferta de viviendas de alquiler, que es el mayor problema, y la desprotección al arrendador en los inicios de desahucio en los fines de contrato para poder recuperar su inmueble. Aunque estoy puntos son muy negativos, los Gobiernos están tomando buenas medidas, como el caso de crédito para el acompañamiento en la compraventa. Se están consiguiendo ICOs de hasta el 100%, por ejemplo, en la Comunidad de Madrid.

“La bajada de tipos de interés es muy importante para incentivar a que la gente siga comprando”

P.: La previsión de Fadei en 2023 era de caída de compraventas y subida de precios de alquileres, ¿se mantienen esas previsiones?

R.: Al reducirse la oferta por las circunstancias que estoy mencionado, no se pueden hacer alquileres. En cuando a las compraventas creemos que van a caer en torno a un 5% o 10%, incluso más en según qué zona. Además, porque los tipos siguen estando altos, el Índice de Precios al Consumidor (IPC) todavía sigue en alza, la inflación no ha bajado mucho, entonces se está volviendo imposible para algunas familias comprar una vivienda.

P.: ¿Qué medidas serían efectivas para frenar la inflación de los alquileres?

R.: Proteger a las dos partes, al arrendador y arrendatario. Se habla mucho de los grandes tenedores, pero la verdad es que el 98% en España son pequeños ahorradores que quiere complementar sus ingresos. Por eso es importante buscar una solución más rápida y que el arrendador no tenga que esperar dos años si el inquilino deja de pagarle. Con todo eso vamos a conseguir que haya muchísima más oferta y los precios bajen.

P.: ¿Y cómo se podría ampliar entonces el parque de alquiler asequible?

R.: Construyéndolas, aunque es verdad que tardan mínimo dos años en levantarse. Pero, además, ahora mismo hay muchas viviendas en stock, que no salen al mercado por esta inseguridad que estamos hablando. Hay mucha gente que tiene su vivienda, pero prefiere tenerla cerrada a alquilarla. Si hubiera beneficios fiscales para el arrendador o beneficios de seguridad, esto se podía solucionar. Por ejemplo, el plan de la Comunidad de Madrid da tres años de seguro de impago. Entonces, si el inquilino deja de pagar, hay un seguro que cubre al propietario. El Estado debería poder buscar una fórmula para pagar el arrendador mientras el inquilino se busque otra vivienda y no dejar así de lado al arrendador vulnerable. Otra fórmula sería coger el stock de segunda mano que hay actualmente y dándole beneficios fiscales a los propietarios para que pasen ese inmueble al mercado de alquiler. en lugar de ponerlas en venta, los pase a alquiler, dándoles beneficios fiscales.

P.: ¿Cómo se puede otorgar más seguridad a los propietarios para que aumente el parque de vivienda en alquiler?

R: Nuevamente, protegiendo a ambas partes. Cuando se hace una ley, tienes que hacer un consenso entre todas las partes y yo creo que, en esta ley, en el tema del alquiler, no ha habido una seguridad jurídica para el arrendador. La lectura es que, si alguien ocupa el piso, se lo deja en el inmueble y eso es solamente defender a una parte del sector. Yo creo que tiene que haber una modificación de la ley o un comunicado de que los desahucios se puedan iniciar en el mismo momento que se deje de pagar, no retrasarlos un año.

“El Gobierno debería trabajar de manera conjunta con nosotros para ayudar a los jóvenes a iniciarse en el mercado residencial”

P.: Otra de las medidas que ha tomado el Gobierno ha sido la de impulsar avales para facilitar la compra de vivienda por parte de los jóvenes, ¿es una medida bien encaminada?

R.: Es una muy buena idea. Las agencias inmobiliarias y los intermediarios podríamos ayudar mucho en una relación público-privada en este sentido. El gobierno debería aprovechar de nuestra red a nivel nacional para promover y explicar este proyecto, yo creo que sería un éxito rotundo. Porque la gente joven sí que necesita esa parte de financiación que hablamos.

P.: ¿Le parece una buena medida el coto al alquiler turístico?

R.: Veo que todavía no hay nada claro para regular el alquiler turístico. Lo cierto es que acotar cualquier tipo de negocio no es bueno, simplemente tienen que llegar a un acuerdo que sea bueno para todas las partes. Pero acotarlo, regularlo de una forma muy estricta, no creo que sea bueno. Creo que hay que sentarse con todas las partes que intervienen en los apartamentos e intentar buscar una solución conjunta, no de una forma bilateral.

P.: ¿Cómo afectará la eliminación de las golden visas?

R.: No supone nada porque el porcentaje que hay es mínimo. No sé si ha hecho por una cuestión política, pero creo que ha sido un error o que simplemente no aportará ninguna solución.  

P.: ¿Qué efectos tiene en el mercado la evolución a la baja de los tipos de interés?

R.: Buenísima, pero yo no veo ninguna evolución a la baja. Si que creo que los tipos de interés se va a mantener en un 3,2%, 3% y de ahí va a costar bajar. Pero aquí lo que tiene que acompañar es la bajada de los precios de la vivienda. Y eso es un problema que en las zonas pensionadas no se sucede. Pero la bajada de tipos es muy importante que se produzca para que la gente quiera seguir invirtiendo y seguir comprando.

P.: ¿Qué tres medidas podrían tener un efecto real en términos de accesibilidad al mercado de la vivienda?

R.: En primer lugar, ayudas gubernamentales en cuanto a las compras de vivienda. Segundo, que se ponga en el mismo tablero de juego al arrendador y arrendatario en términos de contratos de alquiler, que se tengan en cuenta a partes iguales ambas partes. Y por último la regulación de la intermediación del sector inmobiliario, me refiero a un registro obligatorio de agentes inmobiliarios que va a provocar menos economía sumergida, más datos reales, etcétera.