Las ‘resis’ de España, las más rentables: con un ‘yield’ del 5,5% sacan la mejor ‘nota’ de Europa

Además de ser el mayor receptor de estudiantes Erasmus, España es hoy también uno de los países más atractivos para los fondos y operadores especializados en residencias. La alta demanda y la poca oferta existente multiplicó por diez la inversión en este mercado alternativo en 2017, pasando en un año de poco más de cincuenta millones de euros a 600 millones de euros. Una de las claves de este desembolso también se encuentra en la rentabilidad: con un yield (rendimiento proporcional de los beneficios de una actividad económica) del 5,5%, España tiene los mejores retornos de todo el continente entre las naciones que cuentan con más de un millón de estudiantes, según un informe de la consultora Cushman&Wakefield.

En este boom de las residencias, que ha permitido crecer un 29% las inversiones en este segmento en toda Europa, España estuvo también a la cabeza en 2017 en el ránking de las mayores operaciones. La transacción de la cartera de Resa por 400 millones de euros a los fondos AXA Real Assets y Cbre GI por parte de Azora fue la de mayor volumen en todo el continente en el último año. Además, la operación Rio, que consistió en la venta por 180 millones de euros de la cartera española de Oaktree a GSA, se coló en el podio que completó otro acuerdo de GSA, en este caso junto a GIC, que adquirió en Alemania miles de camas de LJ Capital por 250 millones de euros.

El aumento de la inversión irá acompañado este 2018 con un mayor número de proyectos en desarrollo. Como explicaba en una reciente entrevista a EjePrime Reno Cardiff, director de capital markets business space de Cushman&Wakefield en España, “hay un gran apetito por este tipo de activos, lo que falta es producto”.

Las residencias han generado un gran interés por parte de los fondos a pesar de ser un mercado con poco producto en España

Debido a la falta de stock en todo el continente, las consultoras y los expertos inmobiliarios están promoviendo la construcción de nuevas residencias que recibirán a estudiantes en los próximos años. Además, el informe de Cushman&Wakefield destaca otra novedad: ha aumentado el interés por parte de las instituciones para que se desarrollen edificios que acojan a los estudiantes, tradicionalmente forzados a buscar alquileres en viviendas cuyos propietarios, en muchas ocasiones, fijan precios abusivos.

Sin embargo, el creciente apetito de los fondos en las residencias no se puede situar como una acción social, sino como el encuentro de un mar de oportunidades. No obstante, las rentabilidades, a pesar de caer en el último año, son mayores a las de otros segmentos como el residencial tradicional, el de oficinas o el comercial. Sólo el mercado logístico se sitúa con un yield igual al de las residencias universitarias.

Un punto de ventaja a Francia y Alemania

Los casos de Alemania y Francia son singulares. Ambos países, los más poblados de universitarias, con más de 2,5 millones de estudiantes residiendo en sus territorios, tienen millonarias ayudas públicas y servicios que dominan este negocio.

En el mercado teutón, el Servicio Alemán de Intercambio Académico (Daad) tiene un presupuesto de 500 millones de euros para promover el desarrollo de alojamientos y servir de ayuda a los estudiantes internacionales que se trasladan al país germano para encontrar camas disponibles. Así, Alemania superó en 2017 la cifra de 350.000 estudiantes internacionales viviendo en su territorio, un objetivo que el gobierno nacional preveía alcanzar dentro de tres años. Sin embargo, el mercado alemán registra rentabilidades inferiores a la española, sin superar el 3,75%.

Los erasmus y demás universitarios extranjeros han atraído el interés de players de este mercado como GIC, GSA, BVK o la local Allianz. En la mayor parte de las operaciones, mediante joint ventures con operadoras especializadas, estos grupos dominan el mapa alemán de residencias.

Alemania y Francia dan grandes ayudas públicas y exenciones fiscales a quienes desarrrollan este tipo de activos alternativos

Mientras, en Francia, buena parte de su mercado lo controlan los denominados Crous, centros regionales públicos financiados por el gobierno y que existen desde 1955. Hay 29 en todo el país y se suman a las 165.000 camas que provee cada año la Asociación Nacional de Residencias de Estudiantes (Unme).

Así, en el país vecino, uno de los mercados más grandes de Europa, los operadores privados siguen siendo escasos, aunque está tónica cambiará en los próximos años, según el informe, que apunta al desarrollo de 10.000 camas para los próximos años por parte de fondos e inversores privados. Grandes players como la socimi Gecina, Oaktree o Swiss Life ya trabajan para tener su trozo de pastel en este segmento, que en el país galo da un yield del 4,25%.

Cambio de orden: de las religiosas a los grandes grupos

En España, a pesar de ser un país aconfesional, la Iglesia aún mantiene un gran poder en las universidades, entre otros lugares. Diferentes ordenes religiosas controlan un notable porcentaje de las residencias de estudiantes, denominadas oficialmente colegios mayores.

Hasta hace bien poco, los fondos no tenían presencia en el país, salvo gestores locales como Azora, que apostó con Resa y la jugada le ha salido redonda a la vista de la venta realizada el pasado año. La empresa de Concha Osácar y Fernando Gumuzio ha rentabilizado como nadie en Europa su inversión en este mercado alternativo que se beneficia anualmente de los 113.000 estudiantes internacionales que se alojan en el país.

Con más de 1,5 millones de universitarios, la situación de España es pareja a la de Italia, que tiene la segunda mejor nota en rentabilidades entre los grandes países de Europa, con un yield del 4,5%. Ambos países cuentan con un gran parque de residencias impulsado por las propias universidades, tanto privadas como públicas. En el mercado transalpino, Camplus es uno de los operadores más grandes. Sin embargo, The Student Hotel, que también ha apostado por España, ya desarrolla nuevas residencias en Florencia y Bolonia, mientras que el fondo Hines ha constituido una joint venture con Blue Noble para iniciar sus inversiones en Italia con un activo en Milan.