Jorge Pomar (Inmoking): “Se revisarán al alza las rentas de los operadores logísticos”

El dinamismo en el sector logístico se mantendrá este año, gracias a una fuerte demanda de espacios por parte de los operadores e inquilinos y a un interés grande por parte de los inversores. Jorge Pomar, codirector de la consultora Inmoking, pronostica un aumento de rentas derivado de los esperados incrementos de los tipos de interés oficiales. “Estamos en un mercado inflacionista y se revisarán las rentas de los operadores”, sostiene.

Pregunta: ¿El mercado logístico ha empezado el año tan fuerte como lo acabó?

Respuesta: La contratación está en los mismos niveles que el año pasado. En Madrid, en el primer cuatrimestre, se han superado los 300.000 metros cuadrados de contratación y en Barcelona, también en el primer cuatrimestre, se ha llegado a los 250.000 metros cuadrados y si no ha sido más es por la falta de producto de calidad disponible. En Valencia se han superado los 100.000 metros cuadrados de logística alquilada y la tasa de disponibilidad se ha situado alrededor del 4%. En general, va a ser un año bueno, tanto para la contratación de espacio como para la inversión. Para el inversor no hay nada mejor que eliminar el factor riesgo y esto es lo que pasa ahora en la logística con las elevadas cifras de contratación.

P.: ¿El ritmo de construcción de nueva oferta de naves es el adecuado?

R.: El ritmo de generación de nueva oferta en Madrid y Valencia es constante, pero el nuevo espacio se absorbe sin grandes dificultades. En Madrid y la zona centro, este año y el próximo, estimamos que saldrá nueva superficie por 845.000 metros cuadrados, mientras que en Valencia los nuevos desarrollos sumarán 260.000 metros cuadrados. En Barcelona, hay un desequilibro entre oferta y demanda más grande, debido a la falta de producto derivada de la escasez de suelo. Nuestros cálculos apuntan a la puesta en el mercado de 287.000 metros cuadrados entre este año y el próximo en Cataluña.

“La contratación está en los mismos niveles que el año pasado en las principales plazas del mercado español”

P.: El interés inversor por los activos inmologísticos es muy elevado en estos momentos…

R.: Se están haciendo operaciones importantes por parte de fondos internacionales, aseguradoras y, en general, inversores institucionales. Los activos logísticos son percibidos en la actualidad como inversiones estables. Lo más demandado por parte de los inversores actualmente son los activos de última milla, porque se alquilan rápidamente. En general, hay numerosos grupos inversores interesados en la compra de activos logísticos, lo que está comprimiendo las yields, que se sitúan alrededor del 4% en Madrid. Con vistas al futuro, pensamos que la rentabilidad de las inversiones logísticas subirá algo por el aumento de los tipos de interés y la inflación, así como también de los materiales de la construcción.

P.: ¿El precio de los activos logísticos puede caer en este escenario inflacionista y de revisión de los tipos de interés?

P.: No. Estamos en un mercado inflacionista y lo que creemos que va a pasar es que se revisarán las rentas de los operadores. No obstante, hay que ver hasta qué punto los inquilinos aceptarán esa revisión.

P.: Todo ello está recogido en los contratos, ¿no?

R.: En general y según los contratos, las rentas se actualizan en relación al IPC. Este ejercicio con alzas tan elevadas del IPC ha habido subidas importantes, pero siempre hay margen de negociación y, por norma, los operadores han negociado con los propietarios para minimizar estas alzas. A los inversores este aumento de las rentas les ha sentado francamente bien, sobre todo los que compraron más recientemente, ya que cerraron operaciones con unas rentabilidades ajustadas que ahora han podido aumentar un poco con el incremento del precio de los alquileres.

“A los inversores que compraron recientemente este aumento de rentas les ha sentado francamente bien”

P.: ¿Cuál es el producto más demandado ahora por el mercado?

R.: Los almacenes de última milla y las plataformas XXL y ambos productos como consecuencia del boom del comercio electrónico. En general, se busca producto bien comunicado y con fácil acceso a los grandes núcleos poblacionales. Además, la tendencia es ir hacia naves con un número de muelles más elevados para aumentar el número de operaciones. También hay una mayor conciencia de protección al medio ambiente y de eficiencia energética por parte de propietarios, inversores e inquilinos. Los parámetros ESG se encuentran en primera línea de la toma de decisiones.

P.: ¿Cree que la fortaleza se mantendrá en los próximos años?

R.: Sí, la crisis del suministro que hemos vivido en los últimos meses y que aún arrastramos lleva a las empresas a buscar almacenes mayores para guardar allí su propio estoc y, en caso de crisis, tener más margen de maniobra y no depender tanto del mercado internacional, como por ejemplo China. Esta razón, junto al aumento imparable del comercio electrónico, explica buena parte del momento dulce que vive la logística en estos momentos.