J. A. Sospedra(Cbre): “El inmobiliario está empezando a aprovecharse de los estadios”

El real estate se fija en los estadios. Proyectos como el Espai Barça o el nuevo Bernabéu, junto con la ola de renovación de los estadios españoles, han llamado la atención del sector inmobiliario en España, que ve por primera vez en las arenas un activo que aporta rentabilidad. Los proyectos de renovación son amplios y suelen involucrar tanto a la administración como a los clubes. “Cualquier remodelación de una instalación deportiva conlleva un place making”, la creación de un nuevo espacio, así lo expone José Ángel Sospedra, head sport de Cbre España. 

Pregunta: ¿A los inversores les atraen las infraestructuras deportivas?

Respuesta: A los inversores les atrae la rentabilidad de los proyectos, sean infraestructuras deportivas o no. Lo que buscan es poner los activos en valor y a partir de ahí rentabilizarlos. Las infraestructuras deportivas, en un balance, no dejan de ser un activo cualquiera al que se les debe sacar el mayor rendimiento posible. El punto negativo, aún, de las infraestructuras deportivas es que sólo se utilizan veinte días al año y no son atractivas. Se deben revitalizar y generar mayores ingresos.

P.: Se habla de un boom inmobiliario cerca del Santiago Bernabéu por la remodelación del estadio ¿la renovación de grandes infraestructuras deportivas puede ser uno de los drivers del sector inmobiliario?

R.: Cualquier activo que esté en el centro de una gran ciudad con una masa crítica alrededor va a afectar al entorno. Los activos inmobiliarios no son sólo un inmueble que se mira de forma individual, sino que se integra con el entorno que lo rodea. Este afecta a la propia rentabilidad del activo, porque lo puede potenciar o no. Replicar lo que está pasando en el Bernabéu depende de los usos que se puedan hacer en otras infraestructuras.

P.: Se ha producido en España una ola de renovación de estadios ¿el real estate está aprovechándolas?

R.: La industria del futbol, en concreto, se está reorganizando para maximizar los activos; ahora está puesto el foco en ello. Hay muchos inversores y capital que se está dirigiendo a este tipo de inmuebles. El real estate está empezando a aprovecharse de las ubicaciones de los estadios. Es clave la ubicación del activo para poder hacer un plan estratégico.

“Un ejemplo es el estadio de Tottenham Hotspur, que están generando una gran mejora experiencial” 

P.: ¿Los estadios también se están certificando con sellos de sostenibilidad?

R.: En España, gran parte de los estadios son públicos, con titularidad municipal o regional, y la explotación es privada. En ambas circunstancias, propiedad o concesión, debe existir un acuerdo entre clubes y ayuntamientos. Es fundamental porque hay una parte de place making que afecta al entorno y, desde el punto de vista de los ayuntamientos, las renovaciones deben planificarse con el objetivo de saber qué dotaciones públicas serán necesarias, así como transporte público y otros elementos. Si se mejoran los activos durante los match days, los aficionados empezarán a llegar antes al partido y se quedarán más tiempo, algo que afecta de forma directa al entorno. Un ejemplo es el estadio de Tottenham Hotspur, que están generando una gran mejora experiencial y aumentando la permanencia de los aficionados en la instalación.

P.: El Espai Barça contará con una extensión de alrededor de ochenta hectáreas en el barrio de Les Corts, ¿los clubes de fútbol deben presentar ya un plan urbanístico más allá de la remodelación de sus estadios?

R.: Cuando los clubes hacen un cambio de uso o mejoras en sus infraestructuras, ya se presentan planes urbanísticos a los ayuntamientos. A esto le llamamos place making¸ es decir, cómo interactúa el activo con el entorno. El Espai Barça va a tener un impacto directo en el barrio de Les Corts (Barcelona), generando un mayor flujo de personas en la zona y se va a construir un nuevo destino, que aunque ya existía, va a ser distinto al anterior. Entre semana habrá más usos con mayor oferta, independientemente de los días de partido. Más que los propios clubes, la política local debe tener en cuenta estos planes urbanísticos. Muchos ayuntamientos negocian mejoras en la zona para que todo el barrio se vea beneficiado por ello.

P.: Sólo un 18% de las 70.000 instalaciones deportivas en España es accesible a personas con discapacidad ¿cómo es esto posible?

R.: Gran parte de las 70.000 instalaciones deportivas operativas en España fueron construidas en la década de 1980 y 1990. Los accesos, entonces, estaban más limitados a alguna movilidad. Claramente deben mejorarse. Tenemos la obligación entre todos de facilitar el acceso y la integración y actuar en esa dirección. Viene todo porque gran parte de esas instalaciones están obsoletas.

“El problema de gran parte de las instalaciones deportivas españolas es que están obsoletas”

P.: Del Circuito de Sitges-Terramar a las instalaciones para albergar la Copa América en Valencia, ¿qué se puede hacer para reutilizar las construcciones millonarias que han quedado olvidadas en España?

R.: Lo que pasó en Valencia, por ejemplo, con la Fórmula 1 y la Copa América fue una descoordinación entre administraciones públicas. Valencia ha aprobado un plan urbanístico en la marina para revitalizar la zona. Es lo mismo que con los Juegos Olímpicos, que se debe pensar en el siguiente uso una vez terminada la competición. Estamos viendo que se pretende que esas instalaciones tengas más vida y para generarla debe haber comunicación entre las partes. La colaboración público-privada es fundamental para darle rentabilidad a esos activos.

P.: Desde el boom del pádel en España, en el país hay actualmente 15.300 pistas operativas, ¿existe un plan para cuando la práctica de este deporte se estabilice? ¿Qué va a pasar con todas las pistas infrautilizadas?

R.: La explosión del pádel en grandes ciudades está generando una falta de espacio. En Madrid se paga mucho dinero por el alquiler de las pistas, algo que no ocurre en ciudades más pequeñas. Cuando hay una presión de demanda muy fuerte por parte de jugadores pasa eso. Estamos viendo clubes deportivos que desarrollan la parte de pádel desde el punto de vista de inversión, con empresas alemanas detrás de las inversiones. Los activos perdurarán y si las pistas se quedan infrautilizadas, serán activos deportivos que se podrán reutilizar para cualquier otro uso deportivo, aunque aún no estamos cerca de eso.

P.: ¿Qué país lleva la delantera en infraestructuras deportivas?

R.: Estado Unidos va dos días por delante, es el espejo en el que mirarse. Con el arena de Las Vegas, que es multiusos, igual que el pabellón de Golden State o los Atlanta Falcons. La parte experiencial en los match days y de lo que genera en el entorno está siendo brutal. Real Madrid CF, a raíz de la reforma en el estadio Santiago Bernabéu, pretende facturar cincuenta millones de euros en días en los que no haya partido. Es fundamental que no se eleve el presupuesto de obra, algo que se está intentando estrechar en Europa.